Condominio minimo e rimborso spese urgenti

Ai fini dell'applicabilità dell'art. 1134 c.c., va considerata “urgente” la spesa che non solo sia giustificata dall'esigenza di manutenzione, ma anche che non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando (l'amministratore o) l'assemblea dei condomini possa utilmente provvedere.

Una violentissima tromba d'aria nel viterbese scoperchia parte di un tetto di un fabbricato in comproprietà di due individui lasciando l'immobile privo della essenziale copertura.

Uno dei due ritiene di dover procedere con urgenza ai lavori di ripristino ed incarica una ditta per l'esecuzione dei lavori addebitando all'altro comproprietario la spesa a suo carico cedente.

Questi si rifiuta di pagare sostenendo che non era stato avvisato dei lavori e della spesa per eseguirli e che comunque non vi era urgenza nel provvedervi, rifiutando di rimborsare la sua parte di spesa, costringendo la parte diligente a citarlo in giudizio per il riconoscimento delle proprie ragioni.

Il Tribunale accoglie la domanda e condanna il condomino ribelle al rimborso, condannandolo anche al pagamento delle spese. La sentenza viene appellata e la Corte di Appello di Roma, nel dichiarare preliminarmente la nullità della sentenza di primo grado per vizi relativi al difetto di contraddittorio per omessa notifica, decide nel merito confermando l'orientamento del Tribunale.

Il giudice è stato chiamato a decidere se alla comproprietaria “virtuosa” spetti o meno il rimborso da parte del comproprietario “moroso” nell'ambito di un rapporto di comunione o anche definito di “condominio minimo”.

La vertenza nasce a causa di un evento naturale, non prevedibile né evitabile, che danneggia parte del tetto della casa di abitazione dei due, addirittura scoperchiandone le superfici sottostanti e creando così una situazione di inutilizzo dell'immobile.

Mossa evidentemente da contingenti esigenze abitative, la comproprietaria decide di effettuare, compatibilmente con i tempi di organizzazione, i lavori di ricopertura del fabbricato affrontando in toto la spesa e nel contempo richiedendo all'altro comproprietario il rimborso della sua quota parte.

A fronte del diniego di questi nasce un contenzioso che vede impegnare due gradi di giudizio e che porta il giudice d'appello a statuire sul giusto diritto al rimborso spettante alla parte più diligente.

La Corte d'Appello di Roma effettua una prima ricognizione sulla validità della sentenza di primo grado arrivando a dichiararla nulla, per difetto di notifica endoprocedimentale, ritenendo, però, che, non trattandosi di ipotesi rimettibile al primo giudice, avrebbe potuto disaminare nel merito la questione sostituendosi al Tribunale.

Il punctum dolens della controversia verte sulla applicabilità al caso de quo (e soprattutto sulla interpretazione) dell'art. 1134 c.c. che recita (nella nuova formulazione): “Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.

La Corte del gravame non ha dubbi nel ritenere applicabile alla fattispecie la previsione dell'art. 1134 c.c., atteso che risultava incontestato che nell'occorso si era verificata una tromba d'aria e che tale evento aveva causato gravi danni al tetto dell'immobile in comune, scoperchiandone una parte e rendendo così necessari ed indifferibili gli interventi di ripristino.

L'urgenza, a parere del giudice di secondo grado, era dettata dalle foto prodotte in giudizio, dalle risultanze testimoniali raccolte, dalle conclusioni del CTU, nonché dall'assenso immediato fornito dal competente ufficio tecnico comunale, tutte circostanze queste che avvaloravano sufficientemente la necessità ed urgenza di provvedere, onde evitare il potenziale aggravamento dei danni ed il pericolo per l‘incolumità delle persone.

Anche la lamentela dell'appellante circa l'impossibilità di venire a conoscenza dei lavori e della spesa, era stata superata da una serie di accadimenti che invece dimostravano il contrario e cioè che egli sapeva sia dei lavori che dell'entità della spesa ed aveva in un primo momento contestato il quantum, ma non aveva contestato l'approvazione della spesa preventivata e l'esecuzione dei lavori eseguiti dall'appellata.

Così come pure la doglianza circa l'esecuzione dei lavori alla superficie totale del tetto anche in presenza di un danneggiamento parziale, non trovava ingresso, atteso che, secondo la Corte, aver ripristinato tutta la copertura, e quindi anche le parti non danneggiate, giustificava l'applicazione dei criteri di cui all'art. 1134 c.c., allorquando sia stata sussistente una mera convenienza economica (Cass. civ.,sez. II, 13 luglio 2017, n. 17393).

La materia che ci occupa ha impegnato negli anni addietro la giurisprudenza e la dottrina a distinguere i principi di cui agli artt.1110 e 1134 c.c., ritenendo la loro applicazione non esattamente ripartita tra comunione e condominio, prevedendo che in ordine alla sussistenza della diversa ipotesi del c.d. “condominio minimo” debba senza dubbio trovare applicazione la fattispecie di cui all'art. 1134 c.c. (Cass. civ., sez. un., 31 gennaio 2006, n. 2046).

La nuova formulazione dell'art. 1134 c.c. conferma nella sostanza il contenuto della precedente che escludeva il diritto al rimborso per le spese fatte dal condomino, prevedendo tuttavia, al riferimento delle singole spese fatte per la cosa comune, il concetto più ampio di gestione delle parti comuni.

Non è consentito al condomino di intervenire nella gestione del condominio e tantomeno ha l'obbligo di anticipare le spese per le riparazioni: solo in caso di urgenza egli può sostituirsi all'amministratore, maturando così il diritto al rimborso delle somme da lui anticipate.

Nell'ambito del condominio, la legge espressamente subordina la legittimità dell'intervento del condomino al carattere d'urgenza di esso, escludendola dunque in tutti quei casi in cui i tempi di esecuzione dell'opera siano compatibili con l'obbligo di chiedere la preventiva autorizzazione all'amministratore o di far riunire i condomini in assemblea per ivi esprimere la propria volontà sull'esecuzione dei lavori proposti.

La Corte d'Appello capitolina ha correttamente ritenuto di applicare il principio dell'art. 1134 c.c. condannando l'appellante al rimborso delle spese in favore dell'appellata, ritenendo sussistente il carattere dell'urgenza.

A dire il vero, secondo il parere di chi scrive, la prova dell'urgenza non tanto è stata data da una serie di circostanze che hanno condotto all'accoglimento della domanda, come ritiene la Corte territoriale romana, atteso che proprio la formulazione dell'art. 1134 c.c. sia nella vecchia che nella nuova formulazione, ritiene dover essere rigorosa la prova dell'urgenza, così come dell'impossibilità di convocare l'assemblea dei condomini o di informare tempestivamente l'amministratore, ma vada ricercata nel fatto stesso della dinamica dell'evento atmosferico eccezionale (tromba d'aria) che, scoperchiando il tetto, ha di fatto reso inservibile l'uso del bene comune, costringendo ad un suo pronto ripristino a prescindere dalle informazioni da dare o dalle convocazioni da fare, in quanto l'urgenza era in re ipsa.

Quindi, nel caso de quo, è subentrato il comportamento del buon padre di famiglia, in quanto la condomina appellata si è fatta parte diligente ritenendo che, nell'interesse della cosa comune e della fruibilità dell'immobile, fosse urgente provvedervi e che i tempi e gli adempimenti richiesti dall'art. 1134 c.c. fossero troppo complessi, tanto da ovviarli.

Ed infatti, la nostra tesi è avvalorata anche dalla Corte di legittimità, secondo cui ai fini dell'applicabilità dell'art. 1134 c.c., la spesa va considerata urgente, nel momento in cui la sua erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass. civ.,sez. VI, 19 marzo 2012, n. 4330; Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 1984, n. 6400).

Va sinceramente rimarcato che il semplice fatto che la condomina diligente abbia informato il condomino inerte dell'opera da compiersi, non è sufficiente per configurare urgente la spesa e per soddisfare l'assolvimento degli adempimenti previsti dall'art. 1134 c.c., in quanto si è ritenuto che nell'ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti, le spese necessarie alla conservazione o riparazione delle cose comuni, ove non previamente deliberate, possono venire richieste dal condomino che le ha corrisposte soltanto ove ricorresse l'urgenza dell'opera, a norma dell'art. 1134 c.c., non bastando la trascuranza dell'altro condomino di cui all'art. 1110 c.c., dovendosi osservare la normativa che regge il condominio anche nell'ipotesi di condominio minimo, all'infuori delle specifiche ipotesi previste dalla legge (Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2011, n. 21015).

Pertanto, bene ha fatto il Giudice di appello ad accogliere l'istanza di rimborso seguendo il criterio di cui all'art. 1134 c.c. ed applicandolo correttamente anche al condominio minimo, avrebbe potuto però puntellare il suo ragionamento riconoscendo alla condomina diligente un comportamento da buon padre di famiglia sufficiente da solo a contrastare le apodittiche contestazioni dell'altro condomino.

De Tilla, Codice del nuovo condominio commentato, Milano, 2016, 965

Monegat, La riforma del condominio, Milano, 2013, 183