Lastrico solare: proprietà comune se non risulta il contrario dal titolo, in modo chiaro e univoco

In applicazione della presunzione sancita dall'art. 1117 c.c., il lastrico solare è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio, ove non risulti il contrario, in maniera chiara ed univoca, dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini. Ciò in quanto il lastrico solare, quale superficie terminale dell'edificio, svolge l'indefettibile funzione primaria di protezione dello stesso, pur potendo essere utilizzato per altri usi accessori.

Nel 2016 un condomino conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano il proprio Condominio. Esponeva di essere proprietario di un immobile sito al quinto piano dello stabile, nonché della corrispondente porzione del sovrastante terrazzo - costituente copertura piana dell'edificio, cui si accede mediante scala condominiale - in virtù di un atto di acquisto avvenuto nel 2014, che espressamente lo menziona tra i beni trasferiti. Terrazzo pervenuto per successione intestata ai suoi danti causa e, ai danti causa di costoro, con atto di compravendita del 1960, che pure lo menziona espressamente tra i beni ceduti.

L'attore evidenziava che, da circa sessanta anni, il Condominio ripartisce le spese relative al lastrico solare tra i soli proprietari dell'ultimo piano, i quali tutti hanno acquistato anche la corrispondente porzione di terrazzo soprastante in forza di espresso (ed analogo) patto negoziale, e che il Condominio ha sempre riconosciuto la proprietà esclusiva di costoro, con riguardo alle rispettive porzioni. Rilevava, inoltre, che le chiavi della porta di accesso al terrazzo erano sempre state nella disponibilità dei soli proprietari degli appartamenti dell'ultimo piano e della portinaia (per casi di impellenti necessità legate al vano motore dell'ascensore) e che l'assemblea condominiale, con delibera del 2012, aveva disposto la collocazione della nuova centrale termica a metano sul terrazzo di copertura, senza tuttavia specificare dove. Il Condomino evidenziava, quindi, che pur esistendo una porzione di terrazzo condominiale sulla quale si trovavano installate delle antenne del Condominio a partire dal febbraio 2014 la nuova centrale termica a metano era stata indebitamente collocata sulla parte di terrazzo di sua proprietà esclusiva. L'attore chiedeva, pertanto, che il Tribunale adìto, dato atto dell'indebita collocazione della centrale termica condominiale sul terrazzo di proprietà esclusiva dell'attore, e dichiarata la nullità della delibera condominiale del 2012, ordinasse la rimozione della stessa centrale dalla proprietà del condomino, condannando il Condominio al risarcimento dei danni subiti per la mancata disponibilità del terrazzo. In via subordinata, eccepiva l'intervenuta usucapionedel terrazzo a favore dei suoi danti causa.

Il Condominio si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto delle domande attoree, previo accertamento della proprietà comune del lastrico solare, deducendone l'illegittimità del trasferimento all'attore e sostenendo che il lastrico era sempre stato ritenuto condominiale e utilizzato dai condomini in ogni momento. In merito alla ripartizione delle spese precisava che quelle indicate dall'attore erano state poste a carico dei condomini del quinto piano perché concernevano la riparazione del terrazzo a livello, e non del lastrico. Infine, deduceva la non usucapibilità del lastrico condominiale, considerata la sua funzione di copertura dello stabile.

Interveniva volontariamente in giudizio un altro condomino, il quale chiedeva che fosse accertata la sua proprietà esclusiva relativamente ad altra porzione di lastrico solare, soprastante l'appartamento di sua proprietà, a titolo derivativo o, in subordine, per usucapione, nonché di chiamare in causa i suoi danti causa, per essere garantito e manlevato da ogni conseguenza pregiudizievole, in caso di accertata proprietà condominiale dello stesso. In via gradata, chiedeva l'accoglimento delle domande formulate dall'attore. Autorizzata la chiamata in causa, i terzi si costituivano in giudizio chiedendo l'accoglimento delle domande formulate dall'attore e dall'interveniente in via principale e il rigetto della domanda di garanzia e manleva.

Si trattava di stabilire se, nel caso in esame, il regolamento condominiale e/o il primo atto di vendita di singole unità immobiliari facenti parte dello stabile in questione avessero o meno, espressamente ed in maniera univoca, riservato la proprietà esclusiva del lastrico solare a taluno dei condomini.

Il Tribunale di Milano rigetta le domande formulate dall'attore nei confronti del Condominio, dichiara inammissibile l‘intervento in giudizio dell'altro condomino, exart. 105, comma 1, c.p.c., in quanto la sua domanda di accertamento, in via principale, della proprietà esclusiva della porzione del lastrico sovrastante il suo appartamento impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini che, invece, non sono parte del giudizio- e ammissibile ex comma 2 (intervento adesivo dipendente), avendo egli uno specifico e rilevante interesse all'accertamento incidentale negativo della proprietà comune del lastrico solare e, quindi, ad associarsi alle difese dell'attore.

Il Tribunale milanese dichiara, altresì, il non luogo a provvedere sulle domande formulate dall'interveniente nei confronti dei suoi danti causa, non ritenendo ammissibile la sua domanda proposta in via principale.

Condanna, infine, l'attore e l'interveniente, in solido tra loro, a rimborsare al Condominio le spese di lite e l'interveniente a rifondere le spese del giudizio in favore dei suoi danti causa.

Tutte le difese del convenuto Condominio si basano sull'accertamento della proprietà comune dell'intero lastrico solare.

Colui che rivendica la proprietà esclusiva deve superare la presunzione di condominialità di alcune porzioni dell'edificio condominiale (art. 1117 c.c.), fornendo la prova del suo diritto, producendo un titolo d'acquisto da cui risulti escluso il bene dalla comunione. Titolo d'acquisto, a tale fine, deve ritenersi l'atto costitutivo del Condominio - che si identifica con il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario proprietario ad altro soggetto - da cui risulti che la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni sia riservata ad uno solo dei contraenti. Non è invece titolo idoneo - a sottrarre alla comproprietà dei condomini le parti dell'edificio da presumersi comuni - l'atto di compravendita della proprietà esclusiva di una singola unità immobiliare, col quale può essere trasferita solo la quota di comproprietà delle parti comuni corrispondente a quella di proprietà esclusiva (Cass.civ.,sez. II, 22 febbraio 1988, n.1859; Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 1999, n.1568).

Nel caso di specie, in un articolo del Regolamento condominiale, viene stabilito che “le spese di riparazione, manutenzione e ricostruzione dei lastrici solari, di proprietà comune si divideranno fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di comproprietà risultanti dalla tabella come sopra”. Ad avviso dell'attore tale disposizione concerneva e si applicava ad un separato lastrico solare, pacificamente di proprietà comune, soprastante un corpo di fabbrica condominiale adiacente a quello del quale fa parte la sua unità.

Il Condominio, invece, sostiene che la disposizione regolamentare ha espressamente sancito la proprietà comune di entrambi i lastrici solari. Per interpretare correttamente la clausola, occorre tener conto, in primo luogo, dei consueti criteri ermeneutici legali e del tenore letterale delle espressioni usate e del normale significato delle stesse. Il fatto che i lastrici solari siano due e che il regolamento utilizzi il plurale, può avere il solo ed univoco significato di riferirsi ad entrambi. Pertanto, il contrario assunto dell'attore è contrastato dalla chiara lettera della clausola. Il regolamento condominiale non contiene una riserva di proprietà esclusiva del lastrico solare in capo ad uno dei condomini e, inoltre, non esonerando alcuno dei condomini dal pagamento delle spese di conservazione dello stesso, non vale a superare la presunzione di condominialità del bene. Inoltre, neppure l'atto di trasferimento della prima unità immobiliare sita nello stabile, nel 1956, menzionava espressamente il lastrico tra i beni trasferiti agli acquirenti, ma soltanto il solaio, che è cosa diversa dal lastrico solare, ossia la copertura piana dello stabile.

In merito poi alla dedotta usucapibilità del bene, il Tribunale stabilisce, richiamandosi alla Suprema Corte, che non è sufficiente che il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune dimostri che gli altri condomini si sono astenuti dall'usare la cosa comune - giacchè il diritto di comproprietà non può estinguersi per non uso (Cass. civ., sez. II, 16 marzo 1984, n. 1806) - occorrendo invece allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire. Neppure il riconoscimento della proprietà esclusiva contenuta in un verbale di assemblea condominiale può avere effetti ai fini in questione.

Ad avviso del Tribunale di Milano, dunque, nel caso in esame le risultanze istruttorie non consentono di ritenere che i proprietari del quinto piano abbiano sottratto all'uso degli altri condomini il lastrico solare, precludendone l'utilizzazione in ragione di un proprio diritto esclusivo, essendo emerso che le chiavi della porta di accesso al lastrico solare sono sempre state nella disponibilità della portinaia, che le ha consegnate, di volta in volta, ai singoli condomini che gliele richiedevano, per svariate ragioni, non soltanto per consentire gli interventi necessari al vano motore dell'ascensore. Né è emerso che i condomini abbiano subìto limitazioni all'uso del lastrico o che ad essi sia mai stato, di fatto, negato l'accesso, tanto meno in ragione di un titolo di proprietà esclusiva. Pertanto, si esclude che la proprietà esclusiva del lastrico solare possa essere stata acquistata per usucapione.

Andreoli, voce Lastrico solare, in Noviss. dig. it., IX, Torino, 1963, 452

Costabile, Lastrico solare e terrazza a livello, Immob. & proprietà, 2018, fasc. 8/9, 497