Diniego di rinnovo automatico alla prima scadenza per motivi diversi da quelli tassativi: escluso il risarcimento danni per il conduttore

Il locatore che eserciti la facoltà di diniego del rinnovo automatico dalla locazione a uso abitativo, alla prima scadenza contrattuale, non va incontro alla sanzione prevista dall'art. 3, commi 3 e 5,l. n. 431/1998, qualora venga dichiarata alla parte conduttrice l'intenzione di svolgere sull'immobile locato lavori manutentivi e riparatori diversi da quelli previsti all'art. 3, comma 1, della medesima legge. Atteso il carattere sanzionatorio del risarcimento previsto nei citati commi 3 e 5, l'illegittimo esercizio della facoltà di disdetta postula una condotta fraudolenta del locatore, tesa a eludere gli obblighi di legge, che deve essere negata nell'ipotesi in cui la disdetta comunicata non menzioni la necessità di eseguire i lavori di cui all'art. 3 e ne indichi altri di diversa natura.

I conduttori chiedono la riforma della sentenza di primo grado con cui era stata rigettata la richiesta di risarcimento dei danni avanzata ex art. 3, commi 3 e 5, l. n. 431/1998 sul presupposto che i lavori posti a fondamento del diniego della rinnovazione del contratto dalla locatrice erano stati, erroneamente, equiparati dal Tribunale a quelli previsti all'art. 3, comma 1, l. n. 431/1998. Le opere dichiarate, ancorché diverse da quelle previste all'art. 3. della citata legge, non erano state eseguite e la locatrice non aveva dato la prova di un impedimento ad essa non imputabile.

Alla prospettazione attorea, la locatrice obbietta che i conduttori, ricevuta la comunicazione di diniego, avevano confermato la propria volontà di rilasciare l'immobile e l'avevano spontaneamente rilasciato, addirittura, prima della data di scadenza del contratto.

La quaestio iuris affrontata dalla Corte d'Appello di Bologna attiene più dettagliatamente al riconoscimento, in favore del conduttore, del risarcimento del danno astrattamente posto a carico del locatore che abbia riacquistato la disponibilità dell'immobile mediante esercizio di una illegittima facoltà di disdetta, laddove il diniego alla rinnovazione del contratto esercitato esuli dal caso specifico contemplato all'art. 3, comma 3, l. n. 431/1998 per avere il locatore comunicato l'intenzione di eseguire lavori di manutenzione e ristrutturazione diversi rispetto a quelli previsti dall'art. 3, comma 1, della medesima legge.

La Corte felsinea rigetta la domanda risarcitoria avanzata contro la locatrice in quanto risulta documentalmente provata l'assenza di intento fraudolento, posto alla base della fattispecie sanzionatoria invocata: nel comunicare il diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza la locatrice ha esplicitato la natura delle opere di manutenzione e ristrutturazione che avrebbe eseguito, così rendendo palese la loro evidente difformità rispetto a quelle contemplate all'art. 3, comma 1, della citata legge.

Secondo la Corte territoriale, con la disdetta inviata la locatrice non è incorsa in alcun artificio, ma ha semplicemente comunicato la propria volontà di non rinnovare il contratto per un motivo che, ex lege, era inidoneo allo scopo.

I conduttori avrebbero potuto opporsi alla disdetta e chiedere la prosecuzione della locazione. Il fatto che gli stessi non si siano opposti, abbiamo rilasciato l'immobile prima della scadenza e che, nel corso dell'istruttoria, sia anche emerso che lamentavano l'eccessiva onerosità degli oneri condominiali vale a dimostrare l'intenzione di non voler proseguire oltre nella locazione di quell'immobile e un interesse specifico a reperirne uno diverso.

In tema di locazioni di immobili ad uso abitativo, l'art. 3, l. n. 431/1998 conferisce al locatore la facoltà di diniego di rinnovo della locazione del contratto, alla prima scadenza contrattuale, soltanto in presenza dei motivi tassativamente indicati dalla norma (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 16 gennaio 2013, n. 936).

Nella comunicazione di diniego di rinnovo contrattuale, il motivo sul quale la disdetta è fondata deve essere specificato a pena di nullità; ciò al fine di consentire al conduttore di effettuare, ex ante, una verifica sulla serietà e sulla realizzabilità dell'intenzione dichiarata dal locatore.

La sua effettiva sussistenza costituisce, peraltro, condizione per il valido ed efficace esercizio della facoltà potestativa del locatore sul quale grava l'onere di dimostrare la realizzazione della finalità indicata (Cass. civ., sez. III, 19 luglio 2019, n. 19523).

L'esercizio della facoltà di disdetta eseguita in maniera illegittima è punito con un doppio regime sanzionatorio: il comma 3 prevede un risarcimento del danno nella misura minima di trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito. Il comma 5 aggiunge al rimedio del risarcimento del danno, nella misura sopra indicata, quello del ripristino della locazione per il caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'immobile (anche per mezzo di procedura giudiziaria); ma entro il termine di dodici mesi successivi, non lo abbia adibito agli usi per i quali la disdetta era stata esercitata.

La ratio che sta alla base del risarcimento è quella di evitare comportamenti fraudolenti da parte del locatore: posto che il sistema normativo consente al locatore di opporsi al rinnovo automatico alla prima scadenza contrattuale sulla base (soltanto) di una sua intenzione seria e realizzabile di adibire ad un determinato uso (ovvero di eseguire sull'immobile i lavori espressamente contemplati dalla norma), per evitare facili frodi ai danni dei conduttori è stata prevista una sanzione qualora si accerti che, ottenuto il titolo, il locatore non vi provveda (App. Napoli, 30 gennaio 2018, n. 215).

Non sussiste responsabilità del locatore qualora la mancata adibizione dell'immobile alla destinazione dichiarata ovvero la mancata esecuzione dei lavori indicati nella comunicazione di diniego di rinnovo del contratto siano in concreto giustificate da esigenze, ragioni e situazioni meritevoli di tutela e non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso (Cass. civ., sez. III, 21 gennaio 2016, n. 1050).

È l'assenza di dolo o di colpa nella condotta tenuta dal locatore successivamente alla formazione del titolo in suo favore che, quindi, può mandare esente da responsabilità questo ultimo.

Il caso posto all'attenzione del giudice distrettuale emiliano si differenzia per il fatto che ciò che contraddistingue la comunicazione di diniego, nel caso di specie, non è il contenuto di una dichiarazione che, successivamente, si sia rivelato difforme rispetto a verità; quanto piuttosto che essa sia stata contraddistinta dalla menzione di lavori di manutenzione e ristrutturazione apertamente diversi rispetto a quelli che, ex art. 3, comma 1, l. 431/1998, avrebbero potuto consentire al locatore di legittimamente di interrompere il rapporto alla prima scadenza contrattuale e non consentirne il rinnovo automatico.

E', quindi, l'assenza della condotta fraudolenta riscontrabile in capo al locatore che impedisce il riconoscimento del risarcimento del danno invocato dalla parte conduttrice.

Come accertato dalla Corte d'Appello, i conduttori avrebbero potuto opporsi al diniego, così strutturato, e chiedere di proseguire nella locazione. Al contrario, è emerso dall'istruttoria che il rilascio dell'immobile (addirittura prima della data di scadenza) abbia risposto a un interesse specifico degli stessi conduttori traente origine dalla volontà di prendere in locazione un immobile diverso a condizioni economiche migliori.

De Stefano - Di Marzio - Giordano - Masoni, Le locazioni immobiliari, Milano, 2019, 179

De Tilla - Giove, Le locazioni abitative e non abitative, in Trattato teorico-pratico di diritto privato, diretto da Alpa e Patti, Padova, 2009, 431

De Tilla, Le locazioni, Milano, VII ed., vol. I, 2017, 669

Di Marzio - Falabella, La locazione, Contratto - Obbligazioni - Estinzione, tomo III, Torino, 2010, 2033

Lazzaro - Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, Milano, IV ed., 2007, 636