Codice Civile art. 1598 - Garanzie della locazione.

Ambito di operatività

È dubbio, nella oggettiva ambiguità della formulazione normativa, se l'art. 1598 c.c. faccia riferimento alle sole ipotesi di rinnovazione contemplate dal precedente art. 1597 c.c. ovvero se essa riguardi anche (o solo) le proroghe legali del contratto (si rinvia, per un approfondimento sulla proroga legale del contratto di locazione, al commento all'art. 1573 c.c.).

Orbene, la norma – secondo Cass. III, n. 15781/2016 – trova applicazione in riferimento ad una fase di fisiologica attuazione del rapporto locatizio, rinnovatosi tacitamente in nuovo rapporto avente il contenuto del primo (a questo soltanto sembra far riferimento Cass. S.U., n. 11830/2013) ovvero di prosecuzione (convenzionale o legale) del rapporto originario, intendendo il legislatore tutelare il garante (salvo diversa volontà delle parti contraenti la garanzia) affinché non rimanga astretto nella propria obbligazione (distinta da quella delle parti del contratto di locazione), nonostante che la garanzia stessa sia stata convenuta in riferimento alle obbligazioni del solo rapporto originario, anche nella sua durata ab initio temporalmente delimitata o delimitabile ex lege. Ne consegue che: a) risulta superato l'originario orientamento che legava l'articolo in esame intende alle sole proroghe legali (Cass. III, n. 2886/1956), escludendo, dunque, dall'ambito di operatività della previsione l'ipotesi in cui la rinnovazione sia stata già originariamente prevista dalle parti (ipotesi non diversa da quella di proroga considerata ab initio quale effetto automatico), sia pure come conseguenza del mancato invio della disdetta (Cass. III, n. 350/1960); b) esula dal campo di operatività della norma l'ipotesi in cui il conduttore, dopo la scadenza del contratto, è rimasto in mora nel restituire la cosa locata ed è pertanto tenuto a pagare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, in forza della mera detenzione della cosa e non già del suo godimento: una tale obbligazione ex lege – che prescinde del tutto dall'attuazione fisiologica del rapporto locatizio (rinnovato o prorogato), originandosi dall'inadempimento del rapporto originario, vive in stretto collegamento, con il contratto di locazione originario, cosicché non è dato giovarsi del concetto di “proroga del contratto”, rilevando semplicemente un ritardo nella consegna della cosa locata alla cessazione del contratto (in tal senso, v. anche, Cass. III, n. 295/1994).

Tale recente orientamento della giurisprudenza di legittimità trova conferma, invero, anche in dottrina (Provera, 406).

Contenuto dell'obbligo di garanzia e registrazione della relativa pattuizione

Rappresenta principio generale quello per cui la fideiussione prestata a garanzia di una o più obbligazioni si protrae, “salva diversa volontà negoziale”, per lo stesso termine entro il quale la prestazione garantita va eseguita.

Sicché la fideiussione instauratasi a garanzia di un rapporto di locazione si estende all'intero periodo di durata del rapporto locatizio, compreso, quindi, quello conseguente alla rinnovazione tacita del contratto di locazione (Cass. III, n. 26611/2008).

La garanzia può essere prestata anche per periodi inferiori a quello di durata della locazione, purché – però – nel contratto di locazione e in quello di fideiussione le parti abbiano espressamente convenuto tale minore durata.

Chiara in tal senso Cass. I, n. 20244/2016, per la quale la fideiussione avente durata annuale e tacitamente rinnovabile, di anno in anno, salvo richiesta di svincolo tra le parti da esercitarsi entro una predeterminata scadenza, prestata a garanzia dell'obbligo del pagamento dei canoni di un contratto di locazione di maggior durata rispetto alla prima, è valida se, alla stregua dell'interpretazione complessiva delle sue clausole, il giudice accerti come pattuito un minore impegno temporale per il garante, atteso che, in una siffatta ipotesi, la descritta fideiussione si configura come un contratto a termine, in cui l'esercizio del diritto di disdetta finalizzato ad evitarne la rinnovazione tacita ha natura di atto meramente ricognitivo, e non di ingiustificato recesso dallo stesso.

Nel caso di fideiussione prestata per il pagamento dei canoni di locazione, peraltro, non si versa in presenza di una fideiussione omnibus (siccome tale, nulla, perché prestata per un importo di cui non è indicato il massimo garantito), giacché i canoni sono predeterminati e l'oggetto del contratto di garanzia deve, di conseguenza, ritenersi determinabile per relationem con riferimento al negozio principale.

In questo senso anche la giurisprudenza di legittimità (Cass. III, n. 3525/2009; Cass. III, n. 26611/2008), la quale esclude la ricorrenza di un'ipotesi di fideiussione omnibus perché, da un lato, non si tratta di obbligazioni future o condizionali, ma di quelle nascenti dal contratto di locazione originariamente concluso e, dall'altro, perché le obbligazioni sono determinate (o quantomeno determinabili) con riferimento alle parti ed all'entità dei canoni locativi, il cui importo è determinato sulla base delle previsioni contrattuali.

Per quanto concerne, infine, la forma della pattuizione avente ad oggetto la garanzia prestata per l'adempimento delle obbligazioni del conduttore, essa segue – in ipotesi di fideiussione – la regola generale posta dall'art. 1937 c.c., per cui la volontà di prestare la fideiussione deve essere espressa.

Ciò significa che non è necessaria la forma scritta o l'utilizzo di formule sacramentali, purché la volontà sia manifestata in modo inequivocabile, potendosi fornire la relativa prova con ogni mezzo e, dunque, anche con presunzioni (Cass. I, n. 3628/2016). Il limite posto dall'art. 1937 c.c. all'ampia libertà di forma consentita al prestatore della garanzia personale nel manifestare il proprio intendimento di obbligarsi in qualità di fideiussore è dato dalla non equivocità e dalla oggettività di manifestazione di volontà, non essendo richiesti né la forma scritta, né l'utilizzo di formule sacramentali, ed essendo consentita la prova relativa anche con testimoni o per presunzioni (Cass. III, n. 13539/2014).

Ugualmente, non costituisce condizione di validità della fideiussione la registrazione dell'atto di concessione.

Chiarisce, infatti, Cass. III, n. 5612/2017 che la garanzia fideiussoria, vergata in calce ad un contratto di locazione ed avente ad oggetto l'adempimento delle obbligazione del conduttore, è valida ed efficace anche ove tale pattuizione accessoria non risulti riprodotta nella copia registrata del suddetto contratto, atteso che il collegamento genetico tra i due contratti non estende al patto di garanzia l'obbligo di registrazione, previsto solo per la locazione dall'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, e che l'eventuale finalità di elusione fiscale espone l'evasore all'obbligo di pagamento dell'imposta, degli interessi e delle sanzioni, ma non comporta la nullità del contratto, in virtù del principio generale desumibile dall'art. 10, comma 3, ultimo periodo, della l. n. 212/2000.

Il recesso del fideiussore

La fideiussione prestata a garanzia di una o più obbligazioni – come detto nel paragrafo precedente – si protrae, salva diversa volontà negoziale, per lo stesso termine entro il quale la prestazione garantita va eseguita: sicché, nella ipotesi di locazione in cui sia garantito l'obbligo del pagamento del canone, il fideiussore può recedere anticipatamente solo se, nel contratto di locazione e in quello di fideiussione, le parti abbiano espressamente convenuto il diritto del garante di recedere in qualunque momento dalla prestazione di garanzia ovvero se ricorra altra causa idonea a giustificare il recesso.

Conseguentemente è stato affermato (Cass. VI/III, n. 25171/2014; Cass. III, n. 8129/2009) che, nell'ipotesi di locazione in cui sia garantito l'obbligo del pagamento del canone, il fideiussore può recedere (v. infra) anticipatamente solo se, nel contratto di locazione e in quello di fideiussione, le parti abbiano espressamente convenuto il diritto del garante di recedere in qualunque momento dalla prestazione di garanzia ovvero se ricorra altra causa idonea a giustificare il recesso.

Qualora il contratto preveda, a garanzia del pagamento dei canoni, la prestazione di una fideiussione da parte di un terzo, il recesso di quest'ultimo, intervenuto prima della scadenza del contratto, esclude – stando a Cass. III, n. 16798/2015. Nel medesimo senso, però, anche Cass. III, n. 8129/2009 – l'operatività della garanzia per le obbligazioni maturate a seguito della prosecuzione della locazione per effetto dell'applicazione di una clausola pattizia di tacito rinnovo. Sebbene, infatti, la fonte del rapporto contrattuale continui a essere costituita dall'originario contratto di locazione, la recedibilità della fideiussione è conforme al principio generale dell'ordinamento che tende a evitare la perpetuità dei vincoli obbligatori, nonché alla buona fede che, ai sensi dell'art. 1375 c.c. deve ispirare il comportamento delle parti nell'esecuzione del contratto. Deriva da quanto precede, pertanto, che nella ipotesi in cui sia garantito l'obbligo del pagamento del canone, il fideiussore può recedere anticipatamente solo se nel contratto di locazione e in quello di fideiussione le parti abbiano espressamente convenuto il diritto del garante di recedere in qualunque momento dalla prestazione di garanzia, ovvero se ricorra altra causa idonea a giustificare il recesso.