Codice Civile art. 1600 - Detenzione anteriore al trasferimento.Detenzione anteriore al trasferimento. [I]. Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato [1574]. InquadramentoIl trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, sul piano sostanziale ed in applicazione dell'art. 1599 c.c., il subentro – a latere locatoris – dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio, producendo altresì, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 c.p.c.: l'acquirente si surroga nella posizione dell'originario locatore, acquistando, dal momento dell'acquisto, i medesimi diritti ed obblighi verso il conduttore, che aveva il cedente. All'ipotesi di compravendita va equiparata – in base all'interpretazione fornita a proposito dell'art. 1599 c.c. in relazione al concetto di “terzo acquirente” – quella della donazione (Cass. III, n. 13833/2013; Trib. Bari, 3 luglio 2018), della permuta (Cass. III, n. 975/1978), della costituzione di usufrutto (Cass. III, n. 11828/1990), nonché, più in generale, qualsiasi altra ipotesi di acquisto a titolo derivativo o derivativo-costitutivo (Cass. III, n. 2356/1985). La cessione del contratto di locazione, in mancanza di una volontà contraria dei contraenti, determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione del terzo che subentra ex lege nei diritti e nelle obbligazioni del locatore-venditore senza necessità del consenso del conduttore. Chiara è, in tal senso, la posizione della giurisprudenza di legittimità, consolidata, da un lato, nell'escludere che l'acquirente di un immobile locato possa far valere – in difetto di una cessione del credito – pretese relative a situazioni ormai esaurite al momento della vendita (Cass. III, n. 11895/2008; Cass. III, n. 8329/2001), e, dall'altro, nell'affermare che l'acquirente conserva pur tuttavia azione da tale momento nei confronti del conduttore per gli adempimenti cui lo stesso è attualmente tenuto (potendo, ad esempio, reclamare i danni conseguenti al deterioramento della cosa locata esistente al momento della compravendita del bene e non ancora risarciti al precedente proprietario, atteso che tale deterioramento costituisce uno stato permanente della cosa locata; così Cass. III, n. 4912/2003; Cass. III, n. 19442/2008). Del pari è stato chiarito che, in applicazione dell'art. 1602 c.c., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, va implicitamente escluso che il fenomeno successorio, ex art. 1599 c.c., del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo (Cass. III, n. 24222/2019), con la conseguenza che il rapporto di locazione si scinde in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore (Cass. III, n. 19747/2012; Cass. III, n. 22669/2004; Cass. III, n. 8328/2001): sicché la successione dell'acquirente, salvi diversi accordi di cessione, consentiti nel nostro ordinamento come espressione del principio dell'autonomia contrattuale delle parti, non comporta il trasferimento al nuovo proprietario della situazione debitoria e creditoria, maturatasi in capo al precedente proprietario, nel periodo antecedente all'acquisto del bene locato (Cass. III, n. 2751/2015). Il conduttore, pertanto, è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell'immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell'art. 1264 c.c. in tema di cessione dei crediti (Trib. Teramo 17 giugno 2014, cit.) La dottrina ritiene che quella in esame configuri un'ipotesi di successione nella posizione contrattuale o di cessione del contratto ex lege, cui applicare – quantomeno analogicamente – le norme generali in materia di cessione del contratto (Carrara, Ventura, 454; in senso contrario all'applicazione analogica delle norme dettate sulla cessione del contratto in generale, però, Guarino, 47; Provera, 414): ma si è altresì sostenuto (Trifone, 526) che la qualificazione del fenomeno (in termini di successione nel contratto o cessione di esso) non abbia una importanza pratica, rilevando, a contrario, gli effetti di esso, consistenti in una surrogazione del terzo acquirente nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione e avendo l'art. 1602 il precipuo intento di regolare i rapporti tra alienante ed acquirente della cosa locata. È, invece, pacifico che il subentro del terzo si verifica integralmente ed in via automatica e istantanea dal giorno del suo acquisto (Tabet 1972, 654). AI fini dell'opponibilità della locazione all'acquirente a titolo particolare, però, occorre che siano integrati i presupposti fissati dall'art. 1599 c.c. e, cioè, che si tratti di locazione a) di data certa anteriore al trasferimento ovvero b) trascritta, se di durata ultranovennale. In caso di mancanza di data certa (o di trascrizione), soccorrono le regole fissate dagli artt. 1600 e 1601 c.c. che, pur riconoscendo una tutela “minima” in favore del conduttore, rispondono alla esigenza di imporre al terzo acquirente un minor sacrificio al proprio diritto di godimento: sicché, in ultima analisi, il terzo è tenuto a rispettare la locazione solo entro un dato termine (art. 1600 c.c.) e può anche licenziare il conduttore (art. 1601 c.c.), senza che questi possa opporsi, salvo il diritto al risarcimento del danno nei confronti del locatore originario-alienante. La rilevanza dell'anteriorità della detenzione del conduttore rispetto al trasferimentoLa previsione in commento – la quale riproduce, pur rendendolo maggiormente intellegibile, il disposto dell'art. 1598 del codice civile del 1865 – trova applicazione relativamente a quelle locazioni prive di data certa, ma rispetto alle quali la detenzione da parte del conduttore sia anteriore al trasferimento della proprietà in favore del terzo: eccezionalmente, dunque, la prova dell'anteriorità della locazione – che pure può essere data con ogni mezzo – non è tratta dalla data certa o dalla trascrizione, ma dalla situazione di fatto preesistente al trasferimento della cosa locata. Nella ricorrenza di tale presupposto, il locatore è comunque tenuto a rispettare la locazione in corso, per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato: sicché, mancando la piena prova del contratto, l'attuazione del rapporto e l'attualità del godimento divengono un presupposto essenziale ai fini della (sia pure limitata) opponibilità del vincolo negoziale esistente con l'alienante. Pienamente concorde la dottrina, la quale osserva come, nella specie, la prova della anteriorità della locazione viene desunta, in via eccezionale, da una situazione di fatto che preesiste alla alienazione della cosa (Provera, 439); la detenzione anteriore al trasferimento si pone, in altri termini, quale forma sostitutiva della pubblicità del contratto rispetto allo scritto (Trifone, 531). A mente dell'art. 1600 c.c., nel caso di locazione non avente data certa, l'acquirente è tenuto a rispettare la locazione per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato, solo se la detenzione del conduttore sussista all'atto del trasferimento (Cass. III, n. 1669/1949): a tal fine occorre, però, che la detenzione sia riconducibile al conduttore e non a qualsiasi occupante dell'immobile (Cass. III, n. 4576/1957). Da osservare, infine, come la previsione contenuta nell'art. 1600 c.c. trova riscontro, in tema di vendita forzata ed assegnazione, nel disposto di cui all'art. 2923, comma 4, c.c., per cui se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. Chiarisce a tale proposito Cass. III, n. 3978/1982 che, quando l'immobile espropriato risulti locato con contratto non avente data certa, soltanto la detenzione, anteriore al pignoramento, del conduttore, e non anche quella del subconduttore, obbliga l'acquirente, a norma dell'art. 2923, comma 4, c.c. a rispettare la locazione per la durata stabilita per le locazioni a tempo indeterminato; peraltro, Cass. I, n. 17735/2009 estende tali principi anche all'ipotesi di fallimento, osservando che l'occupazione di un immobile di proprietà del fallito da parte di un terzo, ancorché risalente ad epoca anteriore all'apertura della procedura concorsuale, è inopponibile al fallimento, in difetto della prova della sua riconducibilità ad un rapporto di locazione, non potendo trovare applicazione in tal caso l'art. 2923, comma 4, c.c. – dettato per l'esecuzione forzata, ma applicabile anche al fallimento, che costituisce un pignoramento generale dei beni del fallito – in quanto la certezza in ordine all'anteriorità della detenzione, alla quale la predetta disposizione conferisce rilievo, in linea con quanto previsto in via generale dall'art. 2704 c.c., non esclude la compatibilità della stessa con altri rapporti, ivi compreso quello di comodato. Segue. La durata del rapporto Quanto alla individuazione del dies a quo in relazione al quale fa decorrere il rapporto negoziale con l'acquirente, parte della dottrina (Guarino, 49) ritiene che debba farsi riferimento al momento in cui si perfeziona l'alienazione; altra opinione (Mirabelli, 607), invece, ritiene che, in applicazione della regola generale posta dall'art. 1599, comma 3, c.c., il periodo “di rispetto” comincia a decorrere dalla data di inizio della locazione, ove sia possibile accertarla, o dalle scadenze d'uso (se previste) o dall'inizio della detenzione. In ordine alla durata del rapporto, invece, la norma rinvia ai termini fissati dall'art. 1574 c.c. e, quindi: a) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, di una industria o di un commercio, il contratto si intende stipulato si per la durata di un anno, salvi gli usi locali; b) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, il contratto si intende stipulato per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurata la pigione; c) se si tratta di cose mobili, il contratto si intende stipulato per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo; d) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l'arredamento di un fondo urbano, il contratto si intende stipulato per la durata della locazione del fondo stesso. Sennonché non può non osservarsi come tale disciplina abbia, ormai, una rilevanza limitata e residuale, dovuta all'introduzione di inderogabili previsioni contenute, per le locazioni ad uso abitativo, dapprima nella l. n. 392/1978 ed ora nella l. n. 431/1998 e, per le locazioni ad uso diverso, nell'art. 27 della l. n. 392 citata. L'estensione della portata di tali norme speciali – e, dunque, del carattere sostanzialmente recessivo della disciplina dell'art. 1574 c.c. – è consacrata in numerose decisioni della giurisprudenza di legittimità, ove si osservato che la scarsa rilevanza dell'art. 1574 c.c. è dovuta, per l'appunto, alla circostanza che pressoché tutte le locazioni, o per previsione contrattuale o per l'intervento normativo, hanno una determinata efficacia nel tempo (Cass. III, n. n. 434/1978; nella giurisprudenza di merito, in senso conforme, Trib. Bari 19 febbraio 2008): sicché all'omessa pattuizione del termine finale della locazione, supplisce ancora, in linea di principio, l'art. 1574 c.c., ma in primo luogo per come integrato dalla legislazione speciale (e, in specie, dagli artt. 1, 26 e 27 della l. n. 392/1978: così Cass. III, n. 2022/1984). Ad ulteriore riprova di quanto precede si consideri, ad esempio, quanto affermato da Cass. III, n. 13483/2011, per cui la disciplina di cui alla l. n. 431/1998 trova applicazione per tutte quelle locazioni che soddisfano il bisogno primario della disponibilità di un alloggio, indispensabile per la stessa estrinsecazione della persona umana, e le sole eccezioni sono quelle da essa stessa previste; sicché essa si applica anche alla locazione per abitazione ad uso di seconda casa, caratterizzata dalla protratta permanenza del conduttore per cospicui periodi dell'anno ed anzi dalla tendenziale fruizione dell'immobile secondo le disponibilità del tempo libero di quegli senza uno schema prefissato, in quanto finalizzata a soddisfare esigenze abitative certamente complementari, ma di rango uguale a quelle della prima casa, in quanto relative al tempo libero e quindi al soddisfacimento di interessi e passioni dell'individuo e quindi funzionali al pieno sviluppo della sua personalità. Analogamente, per le locazioni ad uso diverso, Cass. III, n. 24035/2009 afferma che l'applicabilità della disciplina di cui agli art. 27 ss. della l. n. 392/1978 deve essere affermata quando, pur in difetto di un rapporto pertinenziale (in senso proprio), risulti un collegamento funzionale di detto immobile con una delle attività contemplate dal citato art. 27, svolta in altro locale di cui il conduttore abbia la disponibilità a qualsiasi titolo (proprietà, locazione con altro locatore, comodato ecc.), e risulti altresì che tale collegamento, ancorché discendente da un'autonoma iniziativa del conduttore, debba considerarsi legittimo, sulla base delle originarie clausole contrattuali, ovvero del successivo comportamento delle parti, quale una cosciente tolleranza del locatore ai sensi dell'art. 80 della l. n. 392 citata. Inapplicabilità analogica dell'art. 1600 c.c. alle locazioni stipulate dall'usufruttuarioLe locazioni stipulate dall'usufruttuario, e in corso al momento dell'estinzione dell'usufrutto, qualora non risultino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore all'estensione medesima, non sono opponibili al nudo proprietario, il quale non è tenuto a rispettarle nemmeno per una durata corrispondente a quella per le locazioni a tempo indeterminato, non essendo applicabile per analogia la norma dell'art. 1600 c.c., dettata in tema di alienazione della cosa locata; conseguentemente, non possono invocarsi, in contrario, le disposizioni dei vari provvedimenti legislativi sulla proroga delle locazioni, di cui il conduttore abbia usufruito nei confronti dell'usufruttuario, perché è ben vero che la proroga spetta nei confronti dell'acquirente dell'immobile locato e, in genere, nei confronti degli aventi causa del locatore, ma nessuna disposizione analoga è dettata per il caso di consolidamento dell'usufrutto con la proprietà, in cui non si verifica trasferimento alcuno di diritti, estinguendosi l'usufrutto con il consolidamento della proprietà nella sua normale pienezza (Cass. III, n. 965/1964). BibliografiaAlpa, Mariconda, Codice civile commentato telematico, Milano, 2007; Azzaro, Subcontratto, in Dig. disc. priv., agg., I, Torino, 2000; Balena, Contributo allo studio delle azioni dirette, Bari, 1990; Ballerini, Riduzione del canone per vizi della cosa locata, ripartizione delle spese di registrazione e clausola di indicizzazione, in Nuova giur. civ. comm., 2009, 1122; Barbero, Sistema del diritto privato italiano, II, Torino, 1962; Benatti, Appunti in tema d'azione diretta, in Riv. trim. dir. proc. civ., 1964, 647; Bernardi, Coen, Del Grosso, Art. 4, in AA.VV. Commento alla legge 27 luglio 1978, n. 392, Padova, 1980; Bessone, Le clausole di esonero e di limitazioni della responsabilità. Controllo legislativo e orientamenti della giurisprudenza, in Riv. dir. comm., 1974, I, 340; Bivona, Affitto di fondi rustici, in Comm. 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