Codice Civile art. 1605 - Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione.

Ambito di operatività della norma

La norma è espressione del principio generale per cui, in caso di cessione, diritti ed obblighi scaturenti dal contratto si intendono trasferiti all'acquirente solo in quanto opponibili a quest'ultimo ed in quanto fondati su fatti la cui efficacia non si sia esaurita prima del trasferimento

La surrogazione del terzo acquirente nella posizione del locatore comporta che il primo possa chiedere i canoni della locazione non ancora scaduti quando risultino da atto di data certa (Cass. III, n. 17488/2007).

In dottrina (Guarino, 109) si è ritenuto che rientrano tra le ipotesi di liberazione dal pagamento del canone i casi di pagamento anticipato, remissione del debito, transazione, pactum de non petendo, cessione del diritto del diritto al corrispettivo dal locatore ad un terzo. In mancanza, però, dei requisiti fissati dall'art. 1605 c.c., il pagamento eseguito nei confronti del locatore originario resta privo di effetti nei confronti dell'acquirente, il quale – pertanto – avrà diritto di esigerlo (Provera, 460).

In giurisprudenza si è sostenuto che, nell'ambito delle ipotesi considerate dalla dottrina ed innanzi riepilogate, la rinuncia a percepire il canone trasformi il conduttore in comodatario (Cass. III, n. 2723/1986).

Si è peraltro evidenziato, in applicazione dei criteri dettati dall'art. 2812, comma 4 c.c., che le liberazioni o cessioni, qualora opponibili, lo sarebbero solo entro il triennio dalla data in cui hanno avuto inizio di efficacia; se il triennio è già decorso, saranno opponibili soltanto per l'anno in corso dalla data di trasferimento; se eccedono il triennio sono opponibili per tutta la durata pattuita ad ogni acquirente anche in seguito a vendita o assegnazione forzata, se, trattandosi di immobili, trascritte anteriormente al trasferimento o al pignoramento (Tabet 1972, 714).

Segue. Il bene concesso in leasing ​ traslativo

La giurisprudenza ha fornito una interpretazione estensiva della norma – letta in combinato disposto con l'art. 1602 c.c. – ricomprendendo tra i terzi acquirenti (cui, evidentemente, non sono opponibili accordi sul canone privi di data certa anteriore alla concessione in godimento) anche l'utilizzatore in caso di leasing traslativo.

Quando venga concesso in leasing traslativo un immobile già locato, l'utilizzatore subentra nei diritti derivanti dal contratto di locazione a norma dell'art. 1602 c.c., poiché egli consegue, sin dalla consegna, il godimento della cosa, e, per effetto della disposizione indicata, terzo acquirente non è unicamente colui che, per atto tra vivi, sia divenuto proprietario dell'immobile locato, ma qualunque soggetto a cui, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, l'originario locatore-proprietario abbia trasferito il possesso ed il godimento dell'immobile, tanto più che non appare configurabile il diritto del concedente a percepire due autonomi corrispettivi per il godimento, uno dall'utilizzatore e l'altro dal conduttore, né risulta ragionevole assumere che il pagamento del canone di leasing sia parzialmente senza causa, in quanto l'utilizzatore, nonostante la sua corresponsione, nulla potrebbe pretendere dal conduttore (Cass. I, n. 5253/2012). Sicché, quando venga concesso in leasing traslativo un immobile già locato, il diritto al pagamento del canone spetta – in mancanza di diversa pattuizione – all'utilizzatore, in virtù dell'art. 1602 c.c., il quale è applicabile non solo nelle ipotesi di trasferimento della proprietà dell'immobile locato, ma in tutti i casi in cui il proprietario ed originario locatore ne ceda a terzi il diritto di godimento (così Cass. III, n. 1747/2011. Più in generale, in generale, sulla applicabilità, alla fattispecie negoziale del leasing traslativo, delle regole dettate per il caso di vendita con riserva di proprietà, cfr. Cass. I, n. 19287/2010; Cass. I, n. 9257/2010; Cass. I, n. 73/2010).

Pignoramento dell'immobile locato

L'art. 1605 c.c. va, infine, coordinato con il dettato dell'art. 2812, comma 4, c.c., ai sensi del quale le cessioni e le liberazioni di pigione e di fitti non scaduti, che non siano trascritte o siano inferiori al triennio, sono opponibili ai creditori ipotecari solo se hanno data certa anteriore al pignoramento e per un termine non superiore a un anno dal giorno del pignoramento. Il valore precettivo della disposizione, che logicamente si ricollega al fatto che l'ipoteca si estende anche ai frutti civili dell'immobile oggetto della garanzia reale dell'ipoteca, deve essere individuato tenendo conto della complessiva sua ratio, ravvisata nel fatto che il legislatore ha inteso contemperare la facoltà di disposizione del proprietario del bene (che, avendo bisogno di danaro, utilizza la cessione di corrispettivi futuri di locazione) con la esigenza di mantenere integra la garanzia reale del creditore ipotecario, suscettibile di essere, in maggiore o minore misura, ridotta per gli effetti riflessi di pregressi atti dispositivi del proprietario, che vengano a diminuire il presumibile ricavato complessivo della vendita forzata del bene ipotecato quando non tutti i frutti civili dell'immobile, maturati nel periodo successivo al pignoramento, possano essere acquisiti alla procedura espropriativa.

In base tale premessa e nella considerazione che il pignoramento dell'immobile segna, per il debitore, il momento dal quale non gli è dato più disporre dei frutti del bene locato assoggettato ad espropriazione forzata, le regole, dalle quali restano disciplinati gli effetti delle cessioni di canoni futuri da parte del proprietario – locatore, si specificano, secondo il catalogo ricavabile dall'art. 2812 c.c., comma 4, nelle ipotesi seguenti: 1) le cessioni dei canoni, che non siano state trascritte o siano inferiori al triennio, sono opponibili al creditore ipotecario solo per la durata di un anno dall'avvenuto pignoramento a condizione che esse abbiano data certa anteriore al pignoramento medesimo; 2) le cessioni trascritte ai sensi dell'art. 2643, n. 9) c.c., sono opponibili al creditore, che abbia iscritto ipoteca sull'immobile locato anteriormente alla trascrizione della cessione, ma sempre per la durata di un anno dal successivo pignoramento; 3) la cessione trascritta è opponibile per intero al creditore che abbia iscritto ipoteca posteriormente alla trascrizione della cessione dei fitti.

Sennonché, avuto riguardo alle ipotesi sub 1) e 2), se il pignoramento dell'immobile locato costituisce mezzo di pubblicità e, quindi, formalità idonea a mettere il locatore proprietario in grado di conoscere il soggetto al quale il canone da tale momento deve essere corrisposto, il medesimo pignoramento non può adempiere a tale scopo nei confronti anche del conduttore, i cui canoni siano stati ceduti, giacché al conduttore non deve essere effettuata la notificazione del pignoramento. Né può ritenersi che la trascrizione del pignoramento costituisca, anche per il conduttore dell'immobile assoggettato all'espropriazione, forma idonea di conoscenza della sopravvenuta esecuzione cui sia interessato il creditore con ipoteca sull'immobile pignorato, poiché tale forma di conoscenza presuntiva, oltre a non essere prevista dalla legge né altrimenti evincibile in via analogica, resta esclusa in base all'argomento che solo i creditori titolari di un diritto di prelazione sui beni pignorati hanno diritto ad essere avvertiti dell'iniziata espropriazione (v. l'art. 498, comma 1, c.p.c.). Di conseguenza, dato che la legge non prevede per il conduttore, tenuto a pagare il canone di locazione, un sistema di conoscenza reale o presuntiva del pignoramento del bene immobile in suo godimento e poiché al conduttore stesso neppure è possibile, sulla scorta delle risultanze dei pubblici registri immobiliari, verificare se il creditore con ipoteca sull'immobile sia intervenuto nel procedimento di espropriazione forzato del bene assoggettato alla garanzia reale del credito, deve ammettersi, ai fini dell'inopponibilità delle cessioni dei canoni con effetti nei confronti del conduttore, che a costui debba essere data notizia dell'avvenuto pignoramento e dell'intervento nel processo esecutivo del creditore ipotecario, affinché anche per il conduttore sussista l'obbligo di pagare i canoni futuri al soggetto legittimato a riceverli ai sensi della norma dell'art. 2812 c.c., comma 4, c.c.

Tale è la posizione assunta dalla giurisprudenza di legittimità, per la quale (Cass. III, n. 18194/2007) il pignoramento dell'immobile locato costituisce, in analogia alle situazioni che si verificano in tema di disciplina della liberazione e della cessione dei canoni ai sensi dell'art. 1605 c.c., mezzo di pubblicità e, quindi, formalità idonea a mettere il locatore proprietario in grado di conoscere il soggetto cui il canone deve essere corrisposto da tale momento; tale scopo il pignoramento non può tuttavia adempiere nei confronti del conduttore, i cui canoni siano stati ceduti, non dovendo essere effettuata al conduttore la notificazione del pignoramento. Ne consegue che, ai fini dell'inopponibilità delle cessioni dei canoni con effetti nei confronti del conduttore, a costui deve essere data notizia dell'avvenuto pignoramento e dell'intervento nel processo esecutivo del creditore ipotecario, affinché anche per il conduttore sussista l'obbligo di pagare i canoni futuri al soggetto legittimato a riceverli ai sensi del comma 4 dell'art. 2812 c.c.

Disciplina a valle rispetto a quella appena esaminata è quella dettata dall’art. 2924 c.c., che regola l’opponibilità all’aggiudicatario delle liberazioni e cessioni di pigioni e fitti compiute dal debitore esecutato: in virtù di tale disposizione, le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti non sono opponibili all’acquirente, salvo che si tratti di cessioni o di liberazioni eccedenti il triennio e trascritte anteriormente al pignoramento o si tratti di anticipazioni fatte in conformità degli usi locali.

La disposizione costituisce una specificazione del principio generale sancito dall’art. 1605 c.c., ed opera nel senso di rendere inopponibili al terzo acquirente della cosa locata non solo le liberazioni e le cessioni anteriori al trasferimento, ma anche quelle anteriori al pignoramento, se eccedenti il triennio e non trascritte (De Stefano, 506).