L'impianto di riscaldamento condominiale è parte comune per le tubature orizzontali di raccordo

Le tubazioni verticali che originano dall'impianto di riscaldamento condominiali costituiscono condominio parziale ove asservite alle singole scale, con l'effetto che le spese di manutenzione delle singole condotte dovranno essere sostenute dai condomini residenti nella relativa scala, ai sensi dell'art. 1123,comma 3, c.c.

Una società immobiliare agiva in giudizio impugnando una delibera assembleare.

Affermava l'attrice, infatti, l'invalidità della stessa per svariate ragioni.

In prima battuta, a detta dell'attrice, la delibera sarebbe stata invalida in quanto lesiva dei diritti dei singoli condomini sui servizi e sulle cose comuni dell'edificio, previste dalla legge e non modificabili a maggioranza semplice dall'assemblea.

In seconda battuta, la delibera sarebbe stata nulla in quanto avrebbe riportato come presenti nominativi di condomini invece assenti al momento della deliberazione.

Da ultimo, la delibera avrebbe violato il disposto di una precedente decisione del medesimo Tribunale, che si era già pronunciato in materia di ripartizione delle spese di riscaldamento.

La decisione del Tribunale di Modena pone diverse questioni in materia di diritto condominiale.

In prima battuta, quella principale, ossia quella relativa alla legittimità di una delibera condominiale che a maggioranza semplice stabilisca che la manutenzione delle colonne montanti di riscaldamento debba essere posta in carico alle singole scale che vengono servite, e non alla collettività dei condomini.

Parimenti, occorre interrogarsi sulla legittimità della deliberazione in merito alla suddivisione dei costi delle tubature orizzontali, invero accomunate alle condutture verticali.

Il tema analizzato dalla sentenza è quello del condominio parziale.

Tale istituto è previsto dall'art. 1123 c.c., che prevede diverse disposizioni in materia alla ripartizione delle spese condominiali.

Detta norma afferma, infatti, che: “1. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. 2. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. 3. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Il predetto comma 3 costituisce la regolamentazione dell'istituto del condominio parziale.

Occorre, quindi, domandarsi se le parti (tubature verticali e orizzontali dell'impianto di riscaldamento) siano ascrivibili alla norma in tema di condominio parziale, e se, pertanto, sia possibile per l'assemblea deliberare la differenziazione del computo delle spese con riguardo a dette parti.

Quanto alla seconda parte della censura attorea, la parte lamenta l'illegittimità della deliberazione in quanto presa dando atto della presenza di soggetti invece assenti.

Indiscutibilmente una deliberazione affetta da vizi relativi alla presenza e alla votazione costituirebbe una grave invalidità della stessa, culminante nella dichiarazione di nullità della stessa da parte del Tribunale.

Ultimo punto sollevato dall'attore riguardava il presunto contrasto della delibera impugnata con una precedente sentenza dello stesso Tribunale adito.

Nuovamente occorre valutare come la sentenza, pronunciata nel contraddittorio tra le parti, faccia stato a ad ogni effetto tra le stesse, con la conseguenza che una deliberazione in contrasto con un precedente decisum dell'autorità giudiziaria sarebbe decisamente affetta da nullità.

Molti argomenti giuridici, quindi, proponeva l'attore, sia dal punto di vista del diritto condominiale che processuale, tutti volti ad ottenere la totale invalidità della delibera condominiale impugnata.

Con la sentenza in commento, la I sezione del Tribunale di Modena accoglieva parzialmente la domanda attorea.

Quanto al primo, e più importante, motivo di impugnazione della delibera condominiale, il Tribunale di Modena affermava la validità della delibera nella misura in cui riconosceva l'esistenza di una situazione di condominio parziale con riguardo alle condutture verticali di riscaldamento.

I tratti verticali della stessa, infatti, erano asserviti esclusivamente alle singole scale e - in quanto tali - costituivano un sottosistema dell'impianto di riscaldamento che rientrava nel novero di cui all'art. 1123, comma 3, c.c.

Era valida, quindi, la delibera condominiale nella parte in cui stabiliva che le spese di manutenzione avrebbero dovuto essere corrisposte dai condomini delle relative scale.

Diversamente, le tubature orizzontali erano da considerare parte comune dell'impianto di riscaldamento.

A detta del decidente, infatti, la presenza di tubature orizzontali comportava una valutazione differente; le stesse, salvo diverse indicazioni contenute nel titolo o nel regolamento, erano da considerare come parti comuni ex art. 1117 c.c.

Alle tubature orizzontali non sarebbe stata, quindi, applicabile la disciplina del condominio parziale ex art. 1123, comma 3, c.c.

Sul punto, pertanto, la delibera impugnata risultava parzialmente invalida.

Quando alla seconda censura, ossia l'errata elencazione dei presenti alla deliberazione, il Tribunale affermava come questa costituisse una mera irregolarità e non comportasse l'invalidità della deliberazione.

Da ultimo, quanto al terzo motivo, a detta del decidente non era ravvisabile alcun contrasto in termini tra la deliberazione impugnata e la precedente sentenza del medesimo Tribunale.

Alla luce delle predette considerazioni, la delibera veniva parzialmente annullata, limitatamente alla disposizione relativa alle tubature orizzontali, ma - tenuto conto del rigetto di tutte le ulteriori argomentazioni attoree - le spese del giudizio venivano compensate tra le parti.

La sentenza del Tribunale di Modena pare del tutto corretta ed appropriata.

Di particolare pregio pare la parte di decisione nella quale viene operata una differenziazione tra tubature verticali e orizzontali.

Correttamente, il magistrato emiliano applicato la disposizione relativa al condominio parziale, affermando come le tubature verticali, ai sensi dell'art. 1123, comma 3, c.c., ben possono essere considerate come una parte destinata “a servire una parte dell'intero fabbricato” e correttamente aveva sancito la validità della delibera nella parte in cui disponeva che “le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità” (così nella norma citata).

Da notare come l'effetto della decisione non abbia efficacia costitutiva del diritto rispetto al condominio parziale, ma meramente ricognitiva di una situazione giuridica de facto presente all'interno del palazzo.

Troppe volte l'istituto del condominio parziale viene ignorato dai giuristi, mentre esso risulta del tutto appropriato per dirimere controversie come quella in commento.

La differenza operata dal decidente, che pur parrebbe marginale, è invece sostanziale: il condominio ha diritto di disciplinare ex art. 1123, comma 3, c.c. le condutture verticali del riscaldamento, mentre non può farlo con quelle orizzontali.

Queste ultime sono, infatti, fino a prova contraria, parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c. e come tali in comunione necessaria tra i proprietari.

La decisione, quindi, ha il pregio di differenziare correttamente tra le due parti condominiali, sancendo la validità della delibera nei confronti delle disposizioni sulle tubature verticali e, invece, decretandone la parziale invalidità laddove disciplinava in modo inaccettabile su parti comuni quali le tubature di riscaldamento orizzontali.

Celeste, I servizi in uso al condominio: le problematiche più controverse, in Giur. merito, 2011, fasc. 3, 870

Chiesi, Superamento della presunzione di condominialità, ripartizione delle spese e c.d. fondo cassa morosi: quando una sola delibera nasconde insidie inaspettate, in condominioelocazione.it, 2019

Petrolati, Alle Sezioni Unite le questioni relative al vizio delle delibere assembleari che ripartiscono le spese in ambito condominiale, in condominioelocazione.it, 2019