La delibera condominiale che dispone la ripartizione delle spese non può dirsi affetta da nullità per carenza di valide tabelle millesimali

La deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condominio, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica. Pertanto, mentre caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti, al contrario l'atto di approvazione della tabella fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà donde il difetto di note negoziali. Ne consegue che la delibera condominiale, la quale dispone la ripartizione delle spese, non può dirsi affetta da nullità per carenza di valide tabelle millesimali, imponendo piuttosto alla parte che intenda sottrarsi alla delibera di provare, nell'apposita sede di impugnazione della delibera stessa, che la somma ingiunta sulla base delle tabelle applicate non corrisponda alla quota effettivamente dovuta.

Tizio (condomino) aveva proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Condominio sulla base della delibera condominiale del 2015. In particolare, secondo parte opponente, il decreto ingiuntivo doveva essere posto nel nulla in quanto la delibera era viziata in ragione dell'assenza di valide tabelle millesimali sulla base delle quali la delibera era stata adottata.

La questione in esame è la seguente: è nulla la delibera condominiale per carenza di valide tabelle millesimali?

A seguito dell'istruttoria di causa era emerso che le tabelle, sulla base delle quali Tizio era stato ritenuto debitore nei confronti del Condominio, erano state approvate all'assemblea del 2014; con tale deliberazione era stato dato mandato all'amministratore per la modifica delle tabelle in vigore e in modo che le nuove tabelle risultassero conformi alla situazione di fatto, mutata medio tempore. Difatti, in tale delibera era stato riportato che l'assemblea “approva sin da ora” tale nuovo riparto; dunque, le tabelle modificate venivano applicate alla successiva assemblea del 2015 ratificandosi l'operato dell'amministratore mandatario. Con questa, inoltre, si dava atto che sarebbe stato inviato ai condomini un bollettino di pagamento per la sua quota di spettanza e, per le somme insolute da recuperare a mezzo decreto ingiuntivo, si dava mandato a un legale. Del resto, come osservato dal Condominio, le tabelle precedentemente vigenti risultavano allegate al verbale del 2013 non contestate nel merito da Tizio. Ed ancora, la variazione effettuata a seguito di mandato, conferito all'assemblea del 2014, risultava poi formalmente confermata dall'assemblea successiva del 2016 cui al punto 8 si dava atto che “l'assemblea all'unanimità dei presenti approva le tabelle millesimali variate a seguito della delibera del 2014 inviate e ricevute correttamente da tutti i proprietari, e l'utilizzo sino ad oggi fatto di queste. Si dà poi ulteriormente atto all'amministratore di rettificare nuovamente le tabelle”. Anche tale delibera non risultava impugnata, così come le altre oggetto di giudizio, nei termini e nei modi di cui all'art. 1137 c.c. dovendosi pertanto ritenere che tali delibere non fossero, nella presente sede di opposizione a decreto ingiuntivo, sindacabili nel merito, stante il rimedio tipico di impugnazione di cui al predetto art. 1137 c.c.

Ad ogni modo, a prescindere dalla mancata impugnativa delle citate delibere, secondo il Tribunale adìto, la tabella millesimale serve ad esprimere, in precisi termini aritmetici, il preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, ma senza incidere in alcun modo su tali diritti; ne consegue che l'atto di approvazione della tabella consiste in una mera ricognizione della realtà ed è perciò privo di connotazioni negoziali (Cass. civ., sez. un., 9 agosto 2010, n. 18477). Tali tabelle vengono approvate dunque con un fine meramente gestorio di ripartizione delle spese all'interno del Condominio.

Pertanto, fermo quanto sopra osservato, la delibera condominiale che dispone della ripartizione delle spese non può dirsi affetta da nullità per carenza di valide tabelle millesimali, imponendo piuttosto alla parte che intenda sottrarsi alla delibera di provare, nell'apposita sede di impugnazione della delibera stessa, che la somma ingiunta sulla base delle tabelle applicate non corrisponda alla quota effettivamente dovuta. Resta ferma, inoltre, la facoltà dell'assemblea di adottare un criterio provvisorio di ripartizione delle spese tra condomini con la conseguenza che, laddove ne ricorrano i presupposti anzidetti, la stessa sarà semmai affetta da annullabilità e impugnabile ex art. 1137 c.c.

In conclusione, per le ragioni esposte, l'opposizione è stata rigettata.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito alla prassi condominiale in materia di tabelle millesimali.

Preliminarmente, si osserva che le tabelle millesimali, documento che riporta le “quote” spettanti ai condomini, sono uno strumento fondamentale nella gestione del condominio. La giurisprudenza ha più volte analizzato le problematiche relative alle regole applicabili a tale fattispecie, concentrandosi soprattutto sulle corrette modalità di approvazione.

In proposito, come sostenuto da dottrina e giurisprudenza, l'atto di approvazione o di revisione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale e le tabelle stesse servono solo a esprimere in termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei singoli condomini senza incidere su tali diritti; quindi, l'atto di approvazione delle tabelle fa capo a una documentazione ricognitiva tra i valori delle proprietà esclusive e ha natura semplicemente valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distribuzione del carico delle spese condominiali e per la formazione della volontà assembleare.

Si tratta di un ragionamento che ha indotto in passato la giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2009, n. 3245) a sostenere che la creazione o la modifica delle tabelle millesimali non richiedesse la forma scritta ad substantiam, cioè essenziale per la loro stessa esistenza; per altri giudici, invece, la modifica delle tabelle si poteva desumere anche da fatti concludenti, a meno che le tabelle stesse non fossero state approvate con un regolamento di natura contrattuale. Questo principio era stato già in precedenza disatteso dalle Sezioni Unite della Cassazione (Cass. civ., sez. un., 30 dicembre 1999, n. 943).

Sempre le Sezioni Unite sono poi tornate sull'argomento (Cass. civ., sez. un., 9 agosto 2010, n. 18477), questa volta proprio sull'atto di approvazione delle tabelle millesimali, escludendo, in primo luogo, la necessità del consenso unanime. Quanto alla forma, visto che le tabelle millesimali sono allegate al regolamento di condominio perché così dispone l'art. 68 disp. att. c.c. e siccome il regolamento richiede la forma scritta, anche le tabelle millesimali devono rivestire tale forma: logico ritenere, infatti, che un atto allegato a un altro si deve considerare sottoposto alla medesima disciplina.

Alla luce di tale ricostruzione, la giurisprudenza successiva ha precisato che per cambiare le tabelle millesimali non basta la prassi del condominio: l'approvazione e le modifiche delle tabelle millesimali devono risultare da atto scritto, mentre non possono avvenire in conseguenza di comportamenti concludenti tenuti dai condomini; non basta, quindi, il pagamento dei contributi per diversi anni da parte della collettività condominiale sulla base di tabelle applicate di fatto oppure la prolungata accettazione dei rendiconti o la partecipazione con voto favorevole a delibere di ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli risultanti dalle tabelle esistenti (Cass. civ., sez. II, 15 ottobre 2019, n. 26042).

Premesso quanto innanzi esposto, la pronuncia del Tribunale di Fermo, in tema di opposizione a decreto ingiuntivo, ha valorizzato alcuni aspetti sulle tabelle millesimali. Difatti, secondo il giudicante, “la delibera condominiale che dispone della ripartizione delle spese non può dirsi affetta da nullità per carenza di valide tabelle millesimali, imponendo piuttosto alla parte che intenda sottrarsi alla delibera di provare, nell'apposita sede di impugnazione della delibera stessa, che la somma ingiunta sulla base delle tabelle applicate non corrisponda alla quota effettivamente dovuta”.

Su tale aspetto, possiamo quindi affermare che il decreto ingiuntivo è da ritenersi legittimamente emesso in presenza della prova scritta ai sensi dell'art. 633 c.p.c., qualora l'amministratore lo abbia chiesto sulla base di documentazione con intrinseca validità costituita dalla delibera, nella quale l'assemblea condominiale approvata abbia conferito mandato all'amministratore di definire costi, modalità e tempi di esecuzione degli interventi, e dal piano di riparto con conteggi corrispondenti ai criteri legali di suddivisione dei costi in base alle tabelle millesimali condominiali. In tal caso, secondo la giurisprudenza, come il diritto del condomino alla percezione delle quote di spese erogate per il godimento delle cose e dei servizi comuni non nasce con la delibera assembleare di approvazione del riparto delle spese, ma è inerente all'effettuata gestione dei beni e servizi comuni, allo stesso modo il fondamento dell'obbligo dei condomini di pagare le spese per il godimento delle cose e dei servizi comuni deliberate dall'assemblea non si fonda sulla delibera ma è inerente alla titolarità del diritto reale sull'immobile e risiede nel principio per cui il condomino non può sottrarsi al contributo per le spese per la conservazione delle cose comuni neppure rinunziando ai diritti sulle stesse (App. Milano 7, ottobre 2015, n. 3826).

Pertanto, in materia di debiti condominiali, l'opposizione proposta dal singolo condomino avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dall'amministratore per il pagamento degli oneri condominiali deliberati dall'assemblea, può avere ad oggetto la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell'ingiunzione ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non anche la validità della stessa delibera, che può essere contestata, separatamente, solamente con l'impugnazione ex art. 1337 c.c. poiché l'attualità del debito non è subordinata alla validità di essa delibera, ma alla sua efficacia. Ne discende, pertanto, che quand'anche vi fossero i presupposti per far luogo alla revisione giudiziale delle tabelle millesimali, le deliberazioni su cui è fondato il decreto ingiuntivo, con le quali le spese sono state ripartite in conformità alla tabella tacciata di erroneità, rimarrebbero efficaci, essendo jus receptum che la revisione giudiziale spieghi i suoi effetti solo dal passaggio in giudicato della relativa sentenza e pertanto operi non ex tunc (ossia dal momento della domanda o addirittura dal momento in cui si sono creati i presupposti per effettuarla), ma ex nunc, interessando, quindi, solo la successiva gestione del condominio (Trib. Roma, 10 ottobre 2017, n. 19019).

In conclusione, le tabelle millesimali, allegate come richiesto dall'art. 68 disp. att. c.c. al regolamento di condominio che viene approvato a maggioranza, non rivestono la natura di atto negoziale perché non incidono sul diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, ma accertano il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione delle spese di condominio; sicché, la delibera condominiale che dispone della ripartizione delle spese non può dirsi affetta da nullità per carenza di valide tabelle millesimali. Di conseguenza, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo esperito per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari di approvazione di questi ultimi, poste a fondamento del decreto ingiuntivo opposto, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere possano essere impugnate.

Cirla, Per cambiare le tabelle millesimali non basta la prassi del Condominio, in Norme e tributi, 4 novembre 201, 25

Celeste, Tabelle millesimali (modifica e revisione), in Condominioelocazione.it, 9 novembre 2018

Salciarini, Le tabelle millesimali, in Consulente immobiliare, 2015, fasc. 987, 1950