L'amministratore può coprire le spese della gestione condominiale utilizzando il denaro accantonato per TFR del portiere

In assenza di prova del danno subìto dal condominio, ai fini della copertura di spese correnti per la gestione condominiale, è lecito per l'amministratore utilizzare il denaro accantonato per il pagamento del trattamento di fine rapporto del portiere.

Lo studio beta (amministrazione condominiale), nelle forme del giudizio sommario di cognizione, aveva chiesto la condanna del Condominio al pagamento della somma per i compensi per l'attività di Amministratore svolta nel corso del mandato e per la predisposizione della documentazione da consegnare all'Amministratore subentrante, giusta pattuizione assunta con la specifica approvazione da parte dell'assemblea condominiale del regolamento dei rapporti tra Condominio e società amministratrice.

Costituendosi in giudizio, il Condominio chiedeva il rigetto della domanda sostenendo, tra i vari motivi, che nulla fosse dovuto all'ex amministratrice per grave inadempimento della stessa: ritardo di presentazione dei rendiconti; distacco della corrente elettrica condominiale in ragione del mancato pagamento della bolletta relativa ai consumi; utilizzo dei fondi di accantonamento del t.f.r. del portiere per il pagamento di altre spese condominiali e dell'eccessivo numero di ore lavorative da questo svolte. In particolare, secondo il Condominio, l'utilizzo indebito del t.f.r. aveva comportato un danno consistente nella necessità di ripristinare l'accantonamento.

La questione in esame è la seguente: per assicurare la copertura di spese correnti del Condominio, è lecito utilizzare il denaro accantonato per il pagamento del t.f.r.?

Secondo il giudice adìto, la misura del compenso non risultava contestata dal Condominio; difatti, il resistente contestava solo la generica debenza di un qualsivoglia compenso in ragione del preteso inadempimento alle obbligazioni proprie dell'Amministratore e non lo specifico ammontare richiesto. Quanto alla censura relativa al ritardo nell'adempimento dell'obbligo dell'Amministratore di presentare i rendiconti intesa come circostanza idonea a negargli il compenso dovuto per l'attività svolta in forza della spiegata eccezione di inadempimento, secondo il Tribunale barese, il ritardo nella presentazione dei bilanci non era stato ritenuto grave dalla stessa assemblea che aveva comunque approvato i bilanci, comprensivi delle somme contabilizzate come compenso dell'Amministratore, e soprattutto, aveva confermato l'incarico all'Amministratore anche per gli anni successivi. Di conseguenza, il giudicante ha ritenuto fondata la richiesta di pagamento del compenso fino alla mancata conferma nella carica e per la predisposizione della documentazione consegnata all'Amministratore subentrante.

Passando ora alla trattazione delle richieste risarcitorie del Condominio, a parere del giudicante, era del tutto infondata la richiesta di risarcimento dei danni per il distacco della corrente elettrica condominiale. Difatti, a seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che al momento della scadenza contestata, il Condominio non era attivo di cassa; pertanto, l'Amministratore non aveva le risorse per il pagamento della predetta bolletta avendo già eseguito ingenti anticipazioni per conto del Condominio. Il distacco, invece, era dovuto al comportamento degli stessi condomini che non avevano messo a disposizione i fondi per il relativo pagamento, ovvero del nuovo Amministratore che non vi aveva provveduto dopo la consegna della bolletta. Infine, in merito all'utilizzo dei fondi di accantonamento del t.f.r. del portiere per il pagamento di altre spese condominiali, il giudice ha ritenuto questa richiesta infondata.

Per meglio dire, secondo la pronuncia in oggetto, se non fosse stato usato il fondo per i pagamenti correnti, il Condominio si sarebbe trovato a versare comunque le medesime somme per effettuare quei pagamenti che, in caso di mancato utilizzo degli stessi, non sarebbero stati effettuati; per cui, a prescindere da ogni considerazione circa la legittimità del comportamento dell'amministrazione, non era stato provato che alcun danno fosse stato in effetti sofferto dal Condominio in ragione di tale comportamento.

Allo stesso modo, priva di fondatezza era la richiesta di risarcimento dei danni per le somme dovute al portiere in relazione alle ore di lavoro dallo stesso effettivamente svolte: il Condominio prima ha usufruito dell'opera del portiere per un numero di ore superiori a quelle effettivamente pagate e poi ha considerato tale vicenda un danno subito, peraltro imputabile ad un soggetto diverso dai condomini stessi che di tale opere avevano comunque usufruito.

In conclusione, per i motivi esposti, sono state accolte le domande formulate dall'attrice e rigettate quelle del Condominio.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito all'accantonamento del t.f.r. in Condominio.

Preliminarmente, giova ricordare che ai sensi dell'art. 2094 c.c. è prestatore di lavoro subordinato chi si obbliga mediante retribuzione a collaborare nell'impresa, prestando il proprio lavoro intellettuale o manuale alle dipendenze e sotto la direzione dell'imprenditore.

Elemento essenziale del contratto di lavoro subordinato è dunque il vincolo di subordinazione, che consiste nell'assoggettamento gerarchico al potere direttivo del datore di lavoro, e che si realizza nell'inserimento del lavoratore nell'organizzazione dell'impresa in modo continuativo e sistematico, sotto la costante vigilanza del datore stesso. Trattandosi di un contratto a prestazioni sinallagmatiche, deve esservi uno scambio tra lavoro e retribuzione, oltre naturalmente all'accordo libero tra le parti.

Anche i dipendenti del Condominio (portieri) rientrano nel novero di cui al citato art. 2094 c.c. ed il loro rapporto è regolato dal contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati. Come qualunque altro C.C.N.L., anche quello per i dipendenti da proprietari di fabbricati è composto da una parte normativa e da una parte retributiva: nella prima parte vengono individuate le categorie di lavoratori cui il contratto si rivolge, le relative mansioni, le possibili forme contrattuali, gli orari di lavoro, le ferie, i permessi, i congedi e quant'altro regola il rapporto di lavoro; nella parte retributiva viene esaminato il trattamento economico, ivi incluso il trattamento di fine rapporto (t.f.r.) dovuto per risoluzione del rapporto di lavoro.

Premesso quanto esposto, occorre soffermarsi su quanto detto dal Tribunale di Bari: “se non fosse stato usato il fondo (t.f.r.) per i pagamenti correnti, il Condominio si sarebbe trovato a versare comunque le medesime somme per effettuare quei pagamenti che, in caso di mancato utilizzo degli stessi, non sarebbero stati effettuati”. Secondo lo scrivente, tale affermazione lascia dei dubbi sulla legittimità dell'operato dell'Amministratore; tenendo presente, inoltre, che il giudice barese non accolto la domanda del Condominio in quanto non era stata fornita la prova del danno subito.

A tal proposito, secondo i principi generali, si evidenzia che quando l'assemblea condominiale si esprime in tal senso, l'Amministratore procederà ad accantonare in apposito fondo la quota di t.f.r. maturata nell'anno, ovviamente avendo avuto cura, ai sensi della vigente legislazione, di interpellare il dipendente del Condominio circa la sua volontà di lasciare il t.f.r. accantonato in azienda ovvero di versarlo a forme di previdenza complementare, quali fondi pensione esterni al Condominio gestiti da terzi soggetti, come ad esempio compagnie assicurative, ecc. Quindi, il fondo di trattamento di fine rapporto, pur se non vincolato, è comunque destinato ad uno specifico fine. Il fatto che le somme siano state lasciate nell'attivo circolante (disponibilità di cassa/banca/posta) non ne snaturano la destinazione specifica.

Cosa accade se cessa il rapporto di lavoro con il portiere e il Condominio non dispone della copertura del fondo del t.f.r. che spetta al lavoratore?

Supponiamo che, come accaduto nel caso esaminato dal Tribunale di Bari, vengano utilizzate le somme accantonate del t.f.r. per il pagamento di spese urgenti o per il pagamento di scostamenti di gestione (preventivo insufficiente). Se, in questo momento, cessa il rapporto contrattuale con il portiere, si verificherebbe un danno economico per il Condominio a causa dell'impossibilità dell'immediata rimessione delle somme precedentemente accantonate per il trattamento di fine rapporto nei confronti all'ex dipendente. In tale situazione, il pagamento del t.f.r. deve essere elargito obbligatoriamente al lavoratore non appena si verifica la cessazione del rapporto di lavoro stesso rispettando, inoltre, i termini previsti dai contratti collettivi nazionali di categoria.

Pertanto, salva diversa convenzione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale, il trattamento di fine rapporto del portiere, non accantonato, è accollato agli attuali condòmini/proprietari, per millesimi di proprietà, a norma dell'art. 1123, comma 1, c.c. Difatti, il mancato puntuale accantonamento della quota di t.f.r. non può essere opposto al lavoratore dipendente, che ha diritto al versamento del t.f.r., a norma dell'art. 2120 c.c. Si tenga presente che il termine di prescrizione di tale diritto del dipendente - che è quinquennale - decorre dalla data di cessazione del rapporto di lavoro.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, a parere di chi scrive, nel momento in cui l'Amministratore si era accorto dell'assenza di fondi per la gestione condominiale, doveva rendere edotta l'Assemblea per l'utilizzo delle somme “destinate” allo specifico scopo del t.f.r. del portiere. Del resto, è altrettanto noto che, ai sensi dell'art. 1130 c.c., tra i poteri dell'Amministratore rientrano anche quelli di riscuotere i contributi ed erogare le spese, con la conseguenza che questi è tenuto a dare contezza all'assemblea condominiale degli esborsi sostenuti ed a restituire il residuo di cassa rimasto nella sua disponibilità.

Ed ancora, che succede se, nella circostanza di un passaggio di consegne, il nuovo Amministratore dovesse rendersi conto che l'accantonamento t.f.r. del portiere non è congruo?

Anche in tal caso, sarà necessario ricostruire il trattamento di fine rapporto, determinando la cifra che doveva essere accantonata, e convocare un'assemblea straordinaria per mettere al corrente di quanto rilevato. In caso di difficoltà, il Condominio potrebbe proporre un accordo con l'ex dipendente con un piano di rateazione che potrebbe essere firmato con l'assistenza di un'organizzazione sindacale, ed essere depositato presso la Direzione Territoriale del Lavoro.

Celeste, Portierato (servizio di), in Condominioelocazione.it, 11 settembre 2017

Celeste, L'assunzione del portiere negli stabili in regime di condominio, in Consul. immobil., 15 marzo 2015, n. 971, 418

Cottrau, Portierato. Rapporto di lavoro e previdenza sociale”, in Noviss. dig., appendice V, Torino, 1984, 1119

Di Domenico, Il portinaio può chiedere ogni anno l'anticipo del t.f.r., in Il Sole 24 Ore - Norme e Tributi, 3 settembre 2019, 25