La legittimazione passiva del singolo condomino nelle cause di risarcimento danni per infiltrazioni dal lastrico solare di proprietà comune

Non sussiste la carenza di legittimazione passivadel condomino intervenuto volontariamente nel giudizio di risarcimento danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare azionato da altro condomino contro il condominio, sussistendo il potere del singolo condomino di agire e resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio per tutelare i diritti riguardanti le parti oggetto di proprietà comune.

La proprietaria di una unità immobiliare, sostenendo di avere subito danni al proprio appartamento a causa di infiltrazioni dal lastrico solare, evoca in giudizio il condominio al fine di ottenere il risarcimento dei danni materiali subiti.

L'avvio dell'azione è preceduto dall'esperimento - rivelatosi infruttuoso - della mediazione, prevista quale condizione di procedibilità in materia di controversie condominiali.

Il condominio è contumace, mentre si costituisce un condomino che avversa la domanda attorea, eccependo l'improcedibilità dell'azione per mancato esperimento della negoziazione assistita in ragione del valore della domanda, e nei cui confronti viene eccepita dall'attore la carenza di legittimazione passiva sollevata con riferimento alla posizione della stessa condomina intervenuta volontariamente nel giudizio.

La duplice questione risolta dal Tribunale adito concerne da un lato, l'obbligatorietà dell'esperimento della negoziazione assistita quale condizione di procedibilità in una materia in cui è altresì obbligatoria la mediazione, ex art. 71 quater disp. att. c.c., al fine di stabilire quale dei due strumenti deflattivi del contenzioso debba ritenersi prevalente nella materia qui considerata, e, dall'altro, la sussistenza o meno della legittimazione passiva del condomino intervenuto volontariamente nel giudizio intentato da altro condomino in cui è stato evocato il condominio in persona del suo legale rappresentante pro-tempore.

Il Tribunale rigetta entrambe le eccezioni sollevate in limine processuale, rilevando che l'art. 3, d.l. n. 132/2014 - convertito con modificazioni dalla l. 10 novembre 2014, n.162 - prevede l'eventualità che una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro che sarebbe assoggettata al preventivo esperimento della negoziazione assistita, possarientrare in una delle materie assoggettate al tentativo obbligatorio di mediazione, stabilendo che ove ricorra tale eventualità, quest'ultimo strumento di composizione stragiudiziale della lite è destinato a prevalere, venendo meno l'onere di previa attivazione della procedura di negoziazione assistita quale condizione di procedibilità della relativa domanda giudiziale.

In ordine all'eccepita carenza di legittimazione passiva del condomino, il Tribunale osserva che la stessa è infondata, in quanto il condominio non è una persona giuridica, e richiamando a sostegno della propria decisione il noto e recente orientamento di legittimità, sulla cui scorta il giudice siciliano afferma che al singolo condomino deve quindi essere riconosciuto il diritto di agire e resistere in giudizio per tutelare i diritti riguardanti le parti oggetto di proprietà comune.

Il Tribunale di Siracusa sposa l'orientamento giurisprudenziale che muove dal dettato normativo dell'art. 3 del d.l. n. 132/2014, il quale, nel delimitare il perimetro di applicazione della negoziazione assistita obbligatoria, ne esclude le controversie per le quali l'art. 5, comma 1 bis, d.lgs. n. 28/2010, prevede l'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.

Ciò comporta che ove una domanda giudiziale rientri in una delle materie assoggettate al tentativo obbligatorio di mediazione, tale strumento deflattivo del contenzioso prevale sull'applicabilità della procedura di negoziazione assistita quale condizione di procedibilità della stessa domanda giudiziale.

In particolare, come affermato dal giudice delle leggi (Corte Cost., 12 dicembre 2019, n.266) va considerato il meccanismo di raccordo tra negoziazione assistita e mediazione obbligatoria previsto dal legislatore all'art. 3, comma 1, d.l. n.132/2014, secondo cui in ordine alle domande di pagamento, a qualsiasi titolo, di somme entro il limite di valore dei cinquantamila euro, la condizione di procedibilità della negoziazione assistita non opera per quelle che già siano assoggettate alla condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria, ex art. 5, comma 1 bis, d.lgs. n.28/2010.

Pertanto, il legislatore ha inteso accordare la prevalenza al procedimento di mediazione obbligatoria nelle ipotesi di potenziale cumulo tra la negoziazione assistita e la mediazione, sicchè tutte le volte in cui la controversia sia tanto tra quelle del d.l. n.132/2014 quanto tra quelle contenute nell'art. 5, comma 1 bis, d.lgs. n. 28/2010 chi intenda agire in giudizio sarà tenuto a proporre solo la domanda di mediazione, perdendo la negoziazione assistita il carattere dell'obbligatorietà (Trib. Torre Annunziata 23 marzo 2018; Trib. Verona 12 maggio 2016).

In tale senso, si è dunque escluso che nel caso di specie possa trovare applicazione il disposto dell'art. 3, comma 5, d.l. n.132/2014, che effettivamente consente il cumulo tra negoziazione assistita obbligatoria ed altre condizioni di procedibilità, perché l'ambito di applicazione di tale norma va limitato ai casi in cui la stessa domanda o una pluralità di domande siano soggette a condizioni di procedibilità differenti (Trib. Verona 12 maggio 2016, cit.), circostanza quest'ultima non ricorrente nella fattispecie scrutinata dal giudice siciliano, in quanto l'art. 3, comma 1, d.l. n. 132/2014 esclude dalla negoziazione assistita le controversie che rientrano nel novero di quelle contemplate dall'art. 5, comma 1 bis, d.lgs. n. 28/2010.

La pronuncia in commento del giudice siciliano risolve anche l'ulteriore quaestio juris sottoposta al suo esame sulla scorta dell'orientamento emerso anche nella più recente giurisprudenza di legittimità (Cass. civ.,sez. un., 18 aprile 2019, n.10934) circa la configurabilità in capo al condominio di una soggettività giuridica autonoma e distinta da quella dei condomini, pervenendo alla conclusione che una volta riscontrato che il legislatore ha respinto in sede di riforma dell'istituto la prospettiva di riconoscere al condominio la personalità giuridica con i conseguenti diritti sui beni comuni, è la natura dei diritti contesi la ragione di fondo della sussistenza della facoltà dei singoli di affiancarsi o surrogarsi all'amministratore nella difesa in giudizio dei diritti vantati su tali beni.

In precedenza, la problematica riguardante la legittimazione processuale del singolo condomino nei procedimenti riguardanti interessi dell'intero condominio era stata affrontata in molteplici occasioni dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez.II, 15 novembre 2017, n.27101, sulla legittimazione processuale del singolo condomino in precedenza non costituitosi autonomamente, ad impugnare la sentenza emessa nei confronti del condominio; Cass. civ., sez. un.,18 settembre 2014, n.19663, che ha riconosciuto la titolarità al solo condominio e non ai singoli condòmini del diritto all'indennizzo per l'irragionevole durata del processo in cui sia stato “parte” in causa soltanto il condominio rappresentato dall'amministratore, in tale modo tracciando una differenziazione tra la “parte condominio” e la “parte condomino intervenuto”).

In buona sostanza, ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l'intera cosa comune, è legittimato ad agire o resistere in giudizio, anche senza il consenso degli altri, e per la tutela della cosa comune, nei confronti dei terzi o di un singolo condomino (Cass. civ.,sez. VI, 16 gennaio 2013, n.1009).

La ratio dei poteri processuali dei singoli condòmini risiede infatti nel carattere necessariamente autonomo del potere del condomino di agire a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota, e di resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condòmini non intendano agire o resistere in giudizio (Cass. civ., sez. II, 6 agosto 1999, n.8479).

In tale ottica, la pronuncia in commento sembra, quindi, confermare il principio di diritto fatto proprio già in passato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui è il diritto dell'amministratore che si aggiunge a quello dei naturali e diretti interessati ad agire per il fine indicato a tutela dei beni dei quali sono comproprietari, insidiati da azioni illegittime di altri condomini o di terzi (Cass. civ., sez. II, 12 dicembre 1996, n.11106).

L'attribuzione, in determinate materie, all'amministratore della legittimazione ad agire in nome del condominio - e quindi di tutti i condomini - non priva dunque i singoli condomini del potere di agire a difesa dei propri diritti esclusivi o dei diritti comuni (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 1995, n.4468).

La stessa giurisprudenza di legittimità ha qualificato come intervento adesivo autonomo quello spiegato dal condomino nell'ambito di un giudizio promosso dall'amministratore di condominio con riguardo alla tutela delle parti comuni condominiali (Cass. civ., sez. II, 28 marzo 2019, n.8695; in senso conforme, Cass. civ., sez. III, 18 febbraio 1980, n. 1191).

In buona sostanza, quando si è in presenza di una causa introdotta da un terzo o da un condomino che riguardi diritti afferenti al regime della proprietà ed ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato, che incidono sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune, non può negarsi la legittimazione alternativa individuale, non potendo dubitarsi che per il singolo condomino sussista l'interesse ad agire o a resistere - e, quindi, la facoltà di affiancarsi all'amministratore per fare valere in sede processuale le ragioni del condominio - ogniqualvolta la contesa involga la consistenza dei beni comuni (Cass. civ., sez. un., 18 aprile 2019, n.10934, cit., laddove afferma la configurabilità di una legittimazione concorrente del singolo condomino nelle liti condominiali coinvolgenti l'interesse vantato dal medesimo, pro quota sui beni comuni).

In tale senso, depone l'orientamento giurisprudenziale formatosi anche successivamente alla richiamata pronuncia delle Sezioni unite - Cass. civ., sez. un., 18 settembre 2014, n.19663 - laddove ha continuato a ritenere che nelle controversie aventi ad oggetto un diritto comune, l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore.

A sostegno della suddetta tesi, sovviene la natura degli stessi diritti contesi, la quale, costituisce il presupposto della ragione di fondo della sussistenza della facoltà a favore del singolo condomino di affiancare o surrogarsi all'amministratore nella difesa in giudizio dei diritti vantati sui beni comuni, atteso che proprio il riconoscimento del condominio quale “ente di gestione” sfornito di una personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti porta ad escludere la sussistenza di limiti alle facoltà dei singoli condòmini sul piano della legittimazione processuale.

Infine, secondo un orientamento di legittimità, se è vero che l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario - amministratore di condominio - non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né quindi del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore, tale principio non trova applicazione relativamente alle controversie che avendo ad oggetto non diritti su un servizio comune ma la sua gestione, sono intese a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale, o l'esazione di somme dovute in relazione a tale gestione da ciascun condomino, poiché in tali controversie non vi è una correlazione immediata con l'interesse esclusivo di uno o più partecipanti, bensì un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale al funzionamento e finanziamento corretto dei servizi comuni (Cass. civ., sez.II, 31 gennaio 2018, n. 2411).

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