Le condizioni per l'usucapione del lastrico solare

Il caso. I condomini Tizio e Mevia agirono per l'accertamento della proprietà esclusiva dei lastrici solari/terrazze di copertura di alcuni fabbricati minori dell'edificio, assumendo di averli acquistati a titolo di successione mortis causa e, comunque, di averli posseduti per il tempo sufficiente ad usucapire. Costituendosi in giudizio, il convenuto Caio, invece, eccepiva di essere il proprietario esclusivo dei lastrici, per averli acquistati nel 1996 dalla società beta, a sua volta resasi acquirente dagli originari proprietari che avevano ceduto altra parte dei fabbricati ai danti causa degli attori. Sia in primo che in secondo grado, i giudici di merito accolsero la domanda di usucapione ritenendo provato l'acquisto dei beni a titolo originario. Avverso tale decisione, Caio propose ricorso in cassazione eccependo, tra i vari motivi, la violazione degli artt. 1117, 1140, 1158 e 2697 c.c.

In particolare, secondo il ricorrente, l'acquisto dei lastrici solari da parte sua nel 1996 avrebbe interrotto il possesso esercitato dagli attori. Inoltre, essendo i lastrici solari oggetto di proprietà comune a tutti i condomini, ai sensi dell'art. 1117 c.c., gli attori avrebbero dovuto dimostrare di aver posseduto escludendo gli altri comproprietari; infine, la Corte d'appello avrebbe omesso di considerare il vincolo pertinenziale esistente tra i lastrici solari e gli appartamenti.

La presunzione di condominialità del lastrico solare. Preliminarmente, i giudici di legittimità hanno evidenziato che in merito al regime delle spese di riparazione e ricostruzione previsto dall'art. 1126 c.c., è configurabile l'«uso esclusivo» del lastrico (o di parte di esso), al quale la giurisprudenza consolidata ha assimilato l'ipotesi in cui il lastrico solare sia di proprietà esclusiva. In particolare, si trova ripetutamente affermato che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. (Cass. civ. 7 febbraio 2017, n. 3239; Cass. civ., S.U., 10 maggio 2016, n. 9449). Premesso quanto esposto, a parere della Suprema Corte, la Corte territoriale, dopo aver escluso che i lastrici solari appartenessero per titoli contrattuali ad una delle parti, aveva accolto la domanda di usucapione senza avere previamente accertato la natura condominiale degli immobili in contestazione, laddove il lastrico solare è compreso nel catalogo delle parti comuni del fabbricato con conseguente presunzione di condominialità (Cass. civ. 23 agosto2017, n. 20287).

L'acquisto per usucapione. Dunque, una volta ammessa l'appartenenza esclusiva del lastrico, era consequenziale ammettere che la proprietà dello stesso possa essere acquistata per usucapione, dovendosi ritenere superata l'affermazione risalente, secondo cui il lastrico solare non sarebbe usucapibile perché concettualmente insopprimibili le utilità tratte dagli altri partecipi della comunione, per effetto della connaturata destinazione di copertura del fabbricato (Cass. civ. 5 giugno 1968, n. 3544). È vero, al contrario, che l'utilitas - copertura dell'edificio - che tutti i condomini ricavano dal lastrico solare non costituisce una facoltà connessa al diritto di proprietà, esercitabile dal proprietario ovvero dal possessore o compossessore, trattandosi di utilità che si trae dal bene in sé, mentre sono altre le utilità, esse sì corrispondenti ad altrettante facoltà connesse alla proprietà e coincidenti con il godimento del bene, che possono rilevare ai fini dell'usucapione.

La sottrazione all'uso comune. Premesso quanto esposto, secondo i giudici di legittimità, il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà (Cass. civ. 2 marzo 1998, n, 2261; Cass. civ. 23 luglio 2010, n. 17322; Cass. civ. 9 giugno 2015, n. 11903; Cass. civ. 19 ottobre 2017, n. 24781).

In conclusione, in assenza di prova degli originari attori di aver sottratto la cosa all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.