Relazione di stima (nell'espropriazione immobiliare)

Ai sensi dell'art. 568 c.p.c. nella formulazione anteriore alla novella realizzata dal d.l. n. 83/2015, conv. nella l. n. 132/2015, il giudice, per la determinazione del valore dell'immobile, poteva avvalersi del criterio legale mutuato sui parametri di cui all'art. 15, comma 1, c.p.c.ovvero avere riguardo agli elementi forniti dalle parti (sotto quest'ultimo profilo, si riteneva che, il giudice dell'esecuzione, nell'ambito della propria discrezionalità, dovesse valutare sia elementi di fatto, in considerazione delle cause ipotetiche di incremento di valore del bene, che di diritto, avendo riguardo alle finalità della procedura esecutiva) o, ancora, di avvalersi di un esperto da lui nominato.

Soprattutto il mancato aggiornamento delle rendite catastali, nella pratica, aveva peraltro posto il problema dell'inadeguatezza del criterio della valutazione attraverso le regole indicate dalla legge (che finivano per rendere, nella comune considerazione, l'espropriazione forzata un furto, piuttosto che una legittima forma di tutela: cfr., anche per i riferimenti, Vanz (-Saletti-Vincre), Contenuto della relazione di stima e compiti dell'esperto, in Le nuove riforme dell'esecuzione forzata, Torino 2016, 239) ed aveva indotto, nella prassi, i giudici dell'esecuzione ad avvalersi ai fini della determinazione del valore del bene da porre in vendita, dell'opera di esperti estimatori, ai quali, generalmente, è richiesto anche di individuare l'esatta consistenza catastale dell'immobile, nonché di fornire ogni altro elemento utile ad agevolare la vendita forzata.

In conformità a tali prassi, l'art. 568 c.p.c. è stato radicalmente modificato dall'art. 13, comma 1, lett. o), del d.l. n. 83/2015, demandando la valutazione del bene all'esperto stimatore secondo i valori di mercato. Come autorevolmente osservato, quindi, la norma è stata adeguata ad una realtà già esistente (in arg. cfr., tra gli altri, Bove, La liquidazione forzata, in (-Balena), Le riforme più recenti del processo civile, Bari 2006, 211) nella quale si era tendenzialmente affermata la regola per la quale il prezzo era fissato dal giudice avendo riguardo a quello determinato dall'esperto in virtù di un criterio sintetico-comparativo, applicando talora una riduzione del 10%-15%, in virtù delle minori tutele che, per gli acquisti a titolo originario (specie per effetto di usucapione), gode il compratore nella vendita forzata rispetto a quella volontaria (Saletti, Tecniche ed effetti delle vendite forzate, in Riv. dir. proc., 2003, 1038 ss.).

Il comma 2 dell'art. 568 c.p.c., anch'esso novellato dal d.l. n. 83/2015, indica una serie di criteri ai quali l'esperto dovrà fare riferimento nel determinare il valore di mercato dell'immobile.

In particolare lo stimatore deve a tal fine considerare non soltanto il valore per metro quadro dell'immobile, specificandone la superficie calpestabile (o cd. utile) rispetto a quella commerciale, ma anche apportare in modo analitico e distinto i correttivi alla stima correlati a circostanze di fatto (come ad esempio, lo stato d'uso e di manutenzione dell'immobile) e ad elementi giuridici (quali, ad esempio, l'assenza di garanzia per vizi, lo stato di possesso, quanto dovuto a titolo di oneri per la regolarizzazione urbanistica). I contenuti della relazione di stima sono, poi, anche rispetto alle attività demandate all'esperto, puntualmente descritti dall'art. 173-bis disp. att. c.p.c.

La rilevanza fondamentale della relazione di stima, ai fini delle valutazioni dei potenziali offerenti alla vendita forzata, è confermata dal principio, ribadito di recente dalla S.C., per il quale l'esistenza di eventuali oneri o diritti di terzi inerenti all'immobile, e in generale le informazioni comunque rilevanti al fine della determinazione del suo valore, non devono essere dettagliatamente esposte nell'ordinanza di vendita e indicate nella relativa pubblicità, purché esse siano comunque ricavabili dall'esame della relazione di stima e del fascicolo processuale, che è onere e diritto degli interessati all'acquisto consultare prima di formulare le offerte (Cass. civ., 25 ottobre 2016, n. 21480, in Ilprocessocivile.it, con nota di Farina, La conoscibilità delle informazioni rilevanti per gli interessati all'acquisto in vendita forzata).

I compiti dell'esperto stimatore sono puntualmente descritti dall'art. 173-bis disp. att. c.p.c che, nel delineare il contenuto della relazione di stima e compiti dell'esperto, stabilisce che lo stesso predispone la relazione di stima dalla quale devono risultare:

1) l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

2) una sommaria descrizione del bene;

3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;

4) l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;

5) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;

6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;

7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art. 40, comma 6, l. 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'art. 46, comma 5 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.

Rispetto alla pregressa formulazione della norma, l'art. 14 del d.l. n. 83/2015, ha introdotto significative novità, in quanto, come evidenziato anche nella Relazione Illustrativa, atteso il ruolo centrale svolto dalla relazione di stima dell'esperto, ne ha dettagliato ulteriormente i contenuti, intervenendo sull'art. 173-bis disp. att., con particolare riferimento al caso di opere abusive, ovvero gravate da censo, livello e uso civico e richiedendo dati precisi in ordine alle spese ordinarie e straordinarie relative all'immobile.

Peraltro, la necessaria attenzione dell'esperto stimatore rispetto alla regolarità urbanistica dell'immobile dipende dalla circostanza che la vendita forzata immobiliare non è “purgativa” anche degli abusi edilizi, dei quali, quindi, deve essere vagliata la sanabilità, quantificandone i costi, da detrarsi rispetto al valore stimato.

Né si può trascurare che l'esperto deve tenere conto, oltre che dello stato manutentivo dell'immobile e di eventuali oneri per spese straordinarie di ristrutturazione dello stabile nel quale è situato, anche di eventuali vincoli amministrativi incidenti sulla disponibilità o gestione dello stesso, sebbene successivi al pignoramento (cfr. Cass. civ., 20 marzo 2012, n. 4378, la quale ha sottolineato, in una fattispecie nella quale veniva in rilievo un vincolo di inseparabilità da un immobile di rilievo storico-artistico delle collezioni d'arte ivi contenute, che, se, dopo il pignoramento di un immobile, la Pubblica Amministrazione, adotti un provvedimento che incide sulla disponibilità o sulla gestione di esso, tale provvedimento non rende nullo il pignoramento, ma, essendo suscettibile di incidere sul valore dell'immobile, di esso si deve tenere conto nella stima del bene, nonché darne atto sia nell'ordinanza che nell'avviso di vendita).

Anche se il giudice dell'esecuzione si avvale nella generalità dei casi di un esperto stimatore ai fini della determinazione del valore dell'immobile, lo stesso conserva, in sede di emissione dell'ordinanza di vendita, il potere di stabilire il prezzo del primo esperimento in misura diversa rispetto al valore di stima.

L'art. 568 c.p.c., per vero, attribuisce valenza, a tal fine, nel delineare l'ambito del potere discrezionale del giudice dell'esecuzione, anche alle deduzioni delle parti.

Occorre considerare, a questo punto, che è previsto che, ultimata la relazione peritale, l'esperto stimatore ne invii copia ai creditori procedenti ed intervenuti, nonché al debitore, anche se non costituito, almeno quarantacinque giorni prima dell'udienza fissata per l'autorizzazione delle vendite ex art. 569 c.p.c.

All'udienza fissata per l'esame della relazione (ed eventualmente per disporre la vendita), le parti possono depositare note alla stima purché abbiano provveduto, almeno quindici giorni prima, ad inviarle all'esperto stimatore che è così in grado di intervenire all'udienza per fornire i chiarimenti e rispondere alle contestazioni sollevate. Qualora, violando il sistema normativo, il perito non trasmetta alle parti la bozza dell'elaborato prima dell'udienza, vi saranno inevitabili rallentamenti poiché dovrà essere in tale sede necessariamente concessa alle parti, ove richiesta, la possibilità di depositare, entro il termine disposto dal giudice dell'esecuzione, dette note che saranno esaminate nel corso di una successiva udienza.

Nulla esclude, quindi, che il giudice dell'esecuzione tenga conto, nel determinare il prezzo cd. base, di quanto risultante dalle circostanziate deduzioni di una o più parti rispetto all'elaborato peritale.

Di qui l'affermazione, in giurisprudenza, del principio per il quale, poiché il prezzo base è infine determinato dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza di vendita, la relazione estimativa costituisce un mero atto propedeutico all'espropriazione forzata, come tale non suscettibile, ai sensi dell'art. 617, comma 2, c.p.c. di autonoma impugnazione, proponibile, per contro, soltanto avverso il successivo provvedimento che ne recepisca, quale parte integrante e sostanziale, le risultanze, vale a dire avverso l'ordinanza con la quale, ai sensi degli artt. 569 e 591-bisc.p.c., vengono determinate le modalità di vendita o delegate le relative operazioni, con la conseguenza che le censure formulate dal debitore esecutato in merito alle conclusioni peritali non danno luogo ad un'opposizione in senso tecnico e, qualora formalmente proposte con apposita domanda, devono essere dichiarate inammissibili (Trib. Salerno, sez. III, 17 febbraio 2014, n. 518).

• Bove, La liquidazione forzata, in (-Balena), Le riforme più recenti del processo civile, Bari 2006;
• Castoro, Il processo di esecuzione nel suo aspetto pratico, 15a ed., curata da Giordano, Milano 2019;
• De Stefano, Il nuovo processo di esecuzione, 2a ed., Milano 2006;
• Giordano, Stima del bene pignorato: principi normativi e giurisprudenziali, in (-De Stefano), Manuale degli ausiliari dell'esecuzione immobiliare;
• Saletti, Tecniche ed effetti delle vendite forzate, in Riv. dir. proc., 2003, 1038 ss.;
• Vanz (-Saletti-Vincre), Contenuto della relazione di stima e compiti dell'esperto, in Le nuove riforme dell'esecuzione forzata, Torino 2016.