Pure ad avviso dei giudici della Consulta la sanatoria della morosità esige anche il pagamento delle spese processuali al locatore

Non sono fondate le questioni di legittimità costituzionale dell'art. 55 della l. 27 luglio 1978, n. 392, sollevate, in riferimento agli artt. 2, 3, comma 2, e 111 Cost. e, nella parte in cui stabilisce che la risoluzione del contratto di locazione non ha luogo se il conduttore effettua in sede giudiziale - od entro il termine assegnato in quella stessa sede dal giudice - il pagamento dell'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali, perché legittimamente il legislatore, nel modellare l'istituto della sanatoria in sede giudiziale prevista dalla disposizione censurata, ha incluso le spese processuali nell'importo complessivo, affinchè operi, in favore del conduttore, la speciale sanatoria in sede giudiziale dell'art. 55, comma 5, della l. n. 392/1978, nel contesto di un “bilanciamento” complessivo delle posizioni delle parti, in tale ottica, considerando il “sacrificio” richiesto al locatore che non ottiene, alla prima udienza, la convalida dell'intimazione di sfratto, pur laddove risulti essere persistente in quel momento la morosità, e manchi l'opposizione dell'intimato.

Il Tribunale di Modena, con due ordinanze del 27 novembre 2018, solleva questioni di legittimità costituzionale dell'art. 55 della l. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui stabilisce che la risoluzione del contratto di locazione non ha luogo se il conduttore effettua in sede giudiziale - od entro il termine assegnato in quella sede dal giudice - il pagamento dell'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali.

In entrambi i procedimenti, il Tribunale rimettente, con due ordinanze di analogo tenore, solleva d'ufficio, questioni di legittimità costituzionale dell'art. 55 della l. n. 392/1978, nella parte in cui esclude la possibilità per il giudice, una volta scaduto il termine concesso per la sanatoria, di negare la convalida dello sfratto ove residui il mancato pagamento delle sole spese processuali ed in ogni altra ipotesi nella quale la caducazione del rapporto contrattuale, tenendo conto dell'entità del debito residuo, avendo riguardo alle reciproche posizioni delle parti, determini un sacrificio sproporzionato dell'interesse abitativo del conduttore.

In entrambi i procedimenti, il Tribunale rimettente, con due ordinanze di analogo tenore, solleva d'ufficio, questioni di legittimità costituzionale dell'art. 55 della l. n. 392/1978, nella parte in cui esclude la possibilità per il giudice, una volta scaduto il termine concesso per la sanatoria, di negare la convalida dello sfratto ove residui il mancato pagamento delle sole spese processuali ed in ogni altra ipotesi nella quale la caducazione del rapporto contrattuale, tenendo conto dell'entità del debito residuo, avendo riguardo alle reciproche posizioni delle parti, determini un sacrificio sproporzionato dell'interesse abitativo del conduttore.

Le questioni di legittimità costituzionale, sollevate dal Tribunale di Modena con le due ordinanze di rimessione, sono sostanzialmente identiche sul piano giuridico, circostanza che ha reso opportuna a giudizio della Corte la loro trattazione congiunta, mediante riunione dei relativi giudizi.

La Corte osserva preliminarmente che, secondo quanto evidenziato dalle stesse ordinanze di rimessione, in conformità al diritto vivente, il disposto dell'art. 55, comma 5, della l. n. 392/1978 - secondo cui il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto - deve essere interpretato nel senso che occorre, perché il conduttore possa beneficiare della speciale sanatoria in sede giudiziale, che il pagamento sia integrale, senza che l'inadempimento residuo sia suscettibile di una nuova verifica giudiziale sotto il profilo della gravità.

Ciò premesso, respinge le sollevate eccezioni di incostituzionalità della norma sopra richiamata, rilevando che il legislatore, in presenza di una finalità meritevole di tutela, è legittimo che preveda una disciplina speciale in bonam partem per il conduttore, senza che possa considerarsi irragionevole la mancata estensione di tale regime, già di carattere eccezionale, ad ipotesi ulteriori come quelle indicate dalle ordinanze di rimessione, specie in una materia - come quella processuale - dove la discrezionalità legislativa è particolarmente ampia, ed è sindacabile soltanto sotto il profilo dell'arbitrarietà ovvero dell'irragionevolezza manifesta.

In entrambe le ordinanze, il Tribunale rimettente incentra i dubbi di legittimità costituzionale della disposizione censurata sulla mancata previsione, tra i casi di esclusione della risoluzione in sede di procedimento per convalida di sfratto - ove al conduttore sia stato concesso il termine previsto dall'art. 55 della l. n.392/1978 per le sue condizioni di difficoltà economica - dell'ipotesi in cui residui il pagamento delle spese processuali e di ogni altra ipotesi in cui, al momento della decisione, la caducazione del rapporto contrattuale, tenuto conto dell'entità del debito residuo per canoni scaduti, oneri accessori od interessi, avuto riguardo alle reciproche posizioni delle parti litiganti, determini un sacrificio sproporzionato dell'interesse abitativo del conduttore.

Come rilevato dal giudice costituzionale, in entrambe le ipotesi oggetto delle ordinanze di rimessione, i conduttori non avevano integralmente pagato l'importo complessivo determinato dal giudice nel concedere il termine di grazia, residuando una frazione di canone scaduto e le spese processuali, sicché, in virtù della consolidata interpretazione dell'art. 55, comma 5, della l. n. 392/1978 da parte della giurisprudenza di legittimità, il pagamento parziale, ancorché quasi integrale, non esclude la risoluzione del contratto, non essendo ammissibile una valutazione dell'importanza della somma residua.

A questa tesi maturata nel corso degli anni nella giurisprudenza di legittimità, i giudici della Consulta hanno, quindi, sostanzialmente inteso dare continuità, sulla scorta di alcune importanti considerazioni il cui fondamento è in estrema sintesi, null'altro se non un attento e saggio “bilanciamento” delle contrapposte istanze giudiziali ascrivibili alle parti litiganti.

Al riguardo, muovendo dalla natura speciale della disciplina dettata dall'art. 55 della l. n. 392/1978, si è osservato che la ricostruzione dell'intimazione per convalida di sfratto della morosità in termini di azione di risoluzione speciale, implica che trovi fisiologicamente l'applicazione l'art. 1455 c.c. sulla gravità dell'inadempimento, e che, quindi, la stessa possa essere proposta solo nell'ipotesi in cui l'inadempimento del conduttore non sia di scarsa importanza, tenuto conto dell'interesse dell'altra parte, che nel caso di locazioni ad uso abitativo, l'art. 5 della l. n. 392/1978 prevede, con una norma speciale a carattere derogatorio - il cui fine è la valutazione legale tipica della gravità dell'inadempimento del conduttore ai fini della risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo (Trib. Pisa 4 maggio 2017; Trib. Belluno 8 aprile 2016; Trib. Teramo 17 maggio 2011; Trib. Bari 12 ottobre 2010) - laddove afferma che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c.

Orbene, è evidente che l'art. 55 della l. n. 392/1978 ha introdotto una disciplina processuale speciale di favore per il conduttore - limitatamente alle locazioni abitative urbane (Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 2017, n.1428; Cass. civ., sez. III, 31 maggio 2010, n.13248; Cass. civ., sez. III, 11 maggio 2005, n.9878; Cass. civ., sez. un., 28 aprile 1999, n.272) - riconoscendogli la possibilità, per non più di tre volte nel corso di un quadriennio, di escludere la risoluzione contrattuale versando, banco iudicis, un importo complessivo riguardante i canoni scaduti, gli oneri accessori maturati sino a tale data dell'udienza, gli interessi legali maturati su tali somme, e le spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.

In buona sostanza, l'art. 55, comma 5, della l. n.392/1978 deve allora essere interpretato nel senso che occorre, perché il conduttore possa beneficiare della speciale sanatoria in sede giudiziale, che il pagamento della debitoria sia integrale, senza che l'inadempimento residuo sia suscettibile di una nuova verifica sotto il profilo della gravità da parte del giudice (Cass. civ., sez. III, 29 luglio 2013, n.18224; Cass. civ., sez. III, 5 aprile 2012, n.5540; Cass. civ., sez. III, 9 febbraio 1998, n.1320).

L'applicazione della disciplina dettata dall'art. 55 della l. n. 392/1978 è limitata alle sole locazioni ad uso abitativo (Cass. civ., sez. III, 8 novembre 2018, n.28502) stante la sottostante ratio legis, per effetto della quale, deve intendersi riconducibile alle sole ipotesi di inadempimento per morosità descritte e prese in considerazione dall'art. 5 della citata l. n.392/1978.

Ciò - secondo la Consulta - mostra anche la netta distinzione tra la purgazione della mora prima dell'udienza di convalida, che non consente alla parte intimante di attestare in giudizio che la morosità persiste, e, che, quindi, preclude la convalida - senza però escludere che l'adempimento tardivo, il quale costituisce pur sempre inadempimento, possa essere posto dal locatore a fondamento di un'azione ordinaria di risoluzione del contratto (Trib. Roma 5 novembre 2019) - e la speciale sanatoria in sede giudiziale, di cui all'art. 55, l. n.392/1978, all'udienza di convalida od anche successivamente nel caso di concessione del termine di grazia, che ha invece un effetto di protezione del rapporto contrattuale, perché sana la morosità - estesa peraltro anche a somme dovute dopo che il giudizio sia stato promosso, nelle forme sia ordinaria che monitoria - precludendo con essa anche la risoluzione del contratto.

Ciò premesso, sulla scorta delle considerazioni che precedono, i giudici delle leggi rilevano come non possa dunque ritenersi fondata la questione di legittimità costituzionale posta con le richiamate ordinanze di rimessione del Tribunale di Modena, in quanto, il legislatore attraverso il meccanismo processuale configurato - è opportuno ribadirlo - per le sole locazioni ad uso abitativo dall'art. 55 della l. n. 392/1978 (Cass. civ., sez. III, 8 novembre 2018, n.28502; Cass. civ., sez. III, 10 novembre 2016, n.22905; Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2015, n.8002; Cass. civ., sez. I, 15 ottobre 2014, n.21836), senza alcuna limitazione all'esercizio del diritto di difesa, accorda una speciale protezione ai conduttori meno abbienti, prevedendo che, ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice può assegnare un termine per la sanatoria della mora dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, trattandosi del frutto di un bilanciamento discrezionale degli interessi effettuato “a monte” dallo stesso legislatore, allo scopo di tutelare maggiormente il conduttore ove venga in rilievo il suo diritto all'abitazione, essendo quest'ultimo un bene di primaria importanza,come peraltro già definito in passato nella stessa giurisprudenza costituzionale (Corte Cost. 9 marzo 2020, n. 44).

Conseguentemente, la previsione normativa sospettata di illegittimità costituzionale, riguardante l'inclusione delle spese processuali nell'importo complessivo che occorre corrispondere al locatore perché operi, in favore del conduttore, la speciale sanatoria in sede giudiziale prevista dall'art. 55, comma 5, della l. n.392/1978 (Cass. civ., sez. III, 16 gennaio 2013, n.920; Cass. civ., sez. III, 5 aprile 2012, n.5540; Cass. civ., sez. III, 24 marzo 2006, n.6636; Cass. civ., sez. III, 18 febbraio 1998, n.1717; Cass. civ., sez. III, 7 agosto 1996, n.7253) rientra nel contesto di un bilanciamento complessivo delle posizioni delle parti litiganti, in considerazione del sacrificio richiesto al locatore che non ottiene, alla prima udienza, la convalida dell'intimazione di sfratto, pur persistendo in quel preciso momento la morosità, e, nonostante la contestuale assenza di un'opposizione da parte dell'intimato su tale punto specifico.

Nardone, Termine di grazia nelle procedure di sfratto e la sospensione dei termini processuali di cui al d.l. n. 18/2020, in ilProcessocivile.it;

Scalettaris, A proposito della sanatoria della morosità: l'ordinanza 23 luglio 2018 del Tribunale di Padova,in Arch. loc. e cond., 2019, 82;

Massacci, Istanza di concessione del termine di grazia e poteri del giudice, in Condominioelocazione.it;

Grasselli, Il rito prescelto e l'applicazione della sanatoria di cui all'art. 55 della l. n. 392/1978, in Condominioelocazione.it.