La locazione ultranovennale di una porzione di lastrico solare per l'installazione di un'antenna telefonica va approvata all'unanimità

La delibera condominiale che, in violazione della disposizione di cui all'art. 1108, comma 3, c.c., approva a maggioranza la stipula di un contratto di locazione di una parte del lastrico solare, avente ad oggetto l'installazione di un impianto per reti di radio e tele-video comunicazione elettronica della durata di anni sei, rinnovabile tacitamente di altri sei anni, è illegittima, ed in quanto tale, va annullata.

La questione esaminata dal Tribunale milanese concerne l'impugnazione di una delibera con la quale l'assemblea condominiale accetta la proposta di locazione di una porzione del lastrico solare per l'installazione e l'esercizio di un impianto per reti di telecomunicazioni per la durata di anni 6+6, assunta in violazione dell'art. 1108, comma 3, c.c. che prevede l'approvazione all'unanimità per le locazioni superiori ad anni 9 ed in caso di costituzione di servitù o di un diritto di superficie, avente inoltre ad oggetto un'innovazione vietata che pregiudica la stabilità e la sicurezza dell'edificio nonché il decoro, ledendo altresì il diritto al pari uso di un bene comune. L'impianto in questione si assume essere altresì pericoloso sul rilievo che espone i condomini ad onde elettromagnetiche, senza essere stati previamente informati dell'oggetto della delibera, atteso che il lastrico non è un bene comune in quanto non menzionato nel regolamento di condominio.

La delibera condominiale concernente la locazione ultranovennale di una porzione di lastrico solare per l'installazione di un'antenna telefonica è illegittima se non approvata dall'unanimità dei condomini ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c.?

Il Tribunale accoglie l'impugnazione della delibera condominiale, dichiarandola nulla, in quanto l'art. 1108, comma 3, c.c., applicabile anche alla materia del condominio negli edifici, per l'espresso richiamo contenuto nella norma di cui all'art. 1139 c.c., prevede che sia necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio fra l'altro per stipulare le locazioni aventi la durata superiore a nove anni.

Il giudice milanese perviene a tale conclusione in quanto, nella fattispecie esaminata, dalla lettura della proposta di contratto prodotta dall'opponente in allegato all'atto di citazione, e, dall'accettazione da parte dell'assemblea con la delibera impugnata, emerge che il Condominio ha stipulato un contratto di locazione di una parte del lastrico solare per un utilizzo diverso da quello di abitazione, finalizzato all'installazione di un impianto per reti di radio e tele-video comunicazione elettronica della durata di sei anni, rinnovabile tacitamente per altri sei anni, contenente la clausola che il medesimo Condominio, in qualità di locatore, rinuncia per sé e per gli aventi causa alla facoltà di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza prevista dall'art. 29 della l. n.392/1978.

Orbene, posto che l'art. 28, comma 2, della citata l. n. 392/1978, prevede che il locatore alla prima scadenza, per evitare il tacito rinnovo, può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione solo per i motivi di cui all'art. 29, il giudice perviene alla conclusione che il Condominio ha dunque di fatto rinunciato alla facoltà di diniego della rinnovazione alla prima scadenza, stipulando, di conseguenza, un contratto di locazione della durata di dodici anni.

In ordine alla natura condominiale del lastrico solare, posto che ai sensi dell'art. 1117 c.c. il medesimo, rientra tra i beni oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico, e, se non risulta il contrario dal titolo, in quanto, colui che rivendica la proprietà esclusiva deve superare tale presunzione fornendo la prova del suo diritto, mediante la produzione di un titolo d'acquisto da cui risulta escluso il suddetto bene dalla comunione (Cass. civ., sez. II, 14 giugno 2017, n.14809; Cass. civ., sez. II, 27 maggio 2011, n.11812; Cass. civ., sez. II, 7 agosto 2002, n.11877; Cass. civ, sez. II, 24 febbraio 1999, n.1568).

Sulla questione concernente la compressione della possibilità di pari utilizzo della res comune, la giurisprudenza, su una questione analoga, ha stabilito che lo spazio occupato dall'antenna sul lastrico solare, ancorchè limitato, è sufficiente a comprometterne l'utilizzo da parte di tutti i condomini, in ragione dell'ingombro costituito dagli elementi accessori all'antenna (Cass. civ., sez. VI, 8 ottobre 2018, n.24767; App. Milano 7 marzo 2017, in cui si afferma che l'antenna, in ragione delle dimensioni dell'impianto e delle sue caratteristiche, compromette l'utilizzo del lastrico solare non solo riguardo alla porzione occupata, ma al bene considerato nel suo complesso, tenuto conto anche degli strumenti, elementi accessori e spazi che gli stessi occupano).

Ciò premesso, la pronuncia in commento si uniforma all'orientamento - richiamato in motivazione - secondo cui ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c. applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c., è richiesto il consenso di tutti i comunisti - e, quindi, della totalità dei condomini - anche per la stipula delle locazioni ultranovennali (Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2014, n.821) che in questo caso concernano una porzione del lastrico solare.

La questione di massima che si pone con la fattispecie esaminata, dunque, è quella dell'esatta qualificazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo - dietro il pagamento di un corrispettivo - una porzione del lastrico solare, od altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l'installazione di infrastrutture ed impianti necessari per l'esercizio del servizio di telefonia.

Al riguardo, va precisato che, in generale, per le delibere assembleari che vogliano approvare l'installazione delle antenne telefoniche sul tetto dell'edificio occorrono le maggioranze previste per le innovazioni, salvo cherendano la parte comune dell'edificio inservibile all'uso od al godimento anche di un solo condomino (Cass. civ., sez. II, 14 giugno 2006, n.13752), o - ed è questo il caso esaminato dal tribunale meneghino - che la durata della locazione sia ultranovennale, e, così anche quando il regolamento vieti tale installazione, ed in quest'ultimo caso, l'unanimità serve a vincere il divieto eventualmente contenuto nel regolamento, oppure quando l'installazione delle antenne in questione venga considerata come una sorta di atto costitutivo di una servitù od alterino il decoro architettonico condominiale.

In ordine allo schema tipico del rapporto in questione, in passato si è sostenuto che la delibera dell'assemblea condominiale che approvi la locazione di una porzione del tetto comune per l'installazione di un'antenna radio base per la telefonia cellulare deve essere qualificata come costitutiva di un diritto reale di superficie in favore dell'apparente conduttore, ed è pertanto nulla in difetto della volontà unanime di tutti i condomini (App. Firenze 15 ottobre 2005), mentre in altra fattispecie, si è sostenuto che rientra nello schema tipico della locazione, ed è soggetto alla disciplina degli art. 27 ss. della l. n. 392/1978, il contratto con cui il proprietario di un edificio concede ad un'emittente radio privata, verso un corrispettivo, l'uso della terrazza dello stabile per l'installazione di un'antenna radio (Pret. Milano 30 maggio 1994).

Al riguardo, è dunque opportuno ricordare come i caratteri essenziali del contratto di locazione, ai sensi dell'art. 1571 c.c., sono la concessione temporanea del godimento di una cosa determinata, da cui sia possibile trarre una utilità, ed il corrispondente obbligo di pagare il prezzo per il vantaggio che se ne riceve per l'uso convenuto.

In base a tale definizione, perchè sia riscontrabile la minima unità effettuale della locazione, secondo la giurisprudenza di legittimità, non è necessario trasmettere al conduttore il godimento di tutte le utilità che la cosa può produrre, ragione per cui, si resta nell'ambito del contratto tipico di cui all'art. 1571 c.c. pur quando chi dispone di un bene determinato si limiti a concedere ad altri il godimento di una particolare utilità del bene medesimo, senza il trasferimento al conduttore dell'esclusiva sua detenzione.

A questa conclusione si perviene in base alle norme di cui agli artt. 1575 e 1587 c.c., in virtù delle quali l'obbligo sinallagmatico di consegna del locatore risulta strumentale ad assicurare le utilità della cosa secondo la destinazione pattuita.

Infatti, se è vero che nel diritto personale di godimento assicurato con la locazione si ha una cessione dell'esercizio delle facoltà d'uso, che normalmente ha natura assorbente e non lascia margini di godimento residuo al locatore, ciò non esclude che, in virtù di una convenzione, il diritto del conduttore ed il corrispondente obbligo del locatore restino circoscritti all'uso limitato previsto nel contratto.

Al conduttore possono, quindi, essere concesse solo determinate facoltà di uso della cosa locata, senza che con ciò si travalichino i confini caratterizzanti lo schema causale proprio della locazione (Cass. civ., sez. III, 3 dicembre 2002, n. 17156).

A ciò aggiungasi che in un ormai risalente precedente di legittimità, si era qualificata la situazione venutasi a creare con le opere eseguite dall'operatore telefonico con l'autorizzazione data dall'amministratore del condominio, avvallata dalla delibera dell'assemblea condominiale adottata a maggioranza, come una situazione di fatto corrispondente ad una servitù di passaggio di condutture di cavo telefonico, in quanto, situazione idonea a fare maturare, col tempo, l'usucapione del diritto in questione, di qui ritenendo sussistente la pertinenza del richiamo all'art. 1108, comma 3, c. c. che applicabile al condominio in virtù dell'art. 1139 c.c. richiede per la costituzione di diritti reali sul fondo comune il consenso di tutti i condomini.

Nella citata sentenza, si precisava altresì che non vale appellarsi al diverso principio secondo cui il consenso di uno o più comproprietari di cosa comune alla costituzione di una servitù non vincola, e, quindi, non pregiudica gli altri comproprietari, perchè tale consenso, fino a quando viene prestato isolatamente, non è equiparabile alla volontà collettivamente espressa dall'assemblea condominiale, perché questa, per l'art. 1137, comma 1, c.c., è idonea, se valida, a vincolare tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 30 marzo 1993, n.3865).

Da ultimo, si segnala che, in occasione di altre due fattispecie - una analoga a quella esaminata nella sentenza in commento, riguardante la declaratoria di illegittimità della delibera assembleare che aveva approvato l'installazione di un impianto ripetitore di telefonia cellulare sul lastrico condominiale, in assenza della necessaria unanimità ed in violazione del regolamento condominiale, il quale vietava le innovazioni che rendano inservibili le parti comuni al godimento di ciascun partecipante (Cass. civ., sez. II, 29 marzo 2019, n.8944), ed una relativa alla richiesta giudiziale di rimozione dal tetto del fabbricato condominiale dell'impianto di antenne per la telefonia mobile di proprietà di un gestore telefonico, collegato tramite cavi, attraversanti le parti comuni dell'edificio, ad una cantina, ove erano installati altri impianti posti al servizio delle antenne (Cass. civ., sez. II, 29 marzo 2019, n.8943) - al fine di stabilire se è necessario il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c., per l'approvazione del contratto con il quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, od altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l'installazione di infrastrutture ed impianti, nella specie, necessari per l'esercizio del servizio di telefonia mobile, che comportino la trasformazione dell'area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto come alla fine dello stesso, sono stati rimessi gli atti al Primo Presidente per l'assegnazione alle Sezioni Unite.

Queste ultime, con la recente sent. n. 8434 del 30 aprile 2020, hanno operato un doveroso distinguo, nel senso che il contratto con cui un condominio abbia concesso ad altri, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo di consentire al concessionario l'installazione di infrastrutture ed impianti che comportino la trasformazione dell'area, riservando comunque al detentore del lastrico di godere e disporre dei manufatti nel corso del rapporto e di asportarli alla fine dello stesso, richiede l'approvazione di tutti i condomini se, secondo l'interpretazione del giudice di merito, esso abbia attribuito al concessionario un diritto temporaneo di superficie, mentre non richiede l'approvazione di tutti i condomini se, sempre secondo l'interpretazione del giudice di merito, esso abbia attribuito al concessionario una concessione ad aedificandum di natura obbligatoria di durata inferiore a nove anni.

Tarantino, L'installazione di un'antenna telefonica è illegittima se pregiudica l'utilizzo del lastrico solare condominiale, in Condominioelocazione.it;

Id., Antenne telefoniche in condominio: contratto di locazione o concessione di un diritto di superficie? in Condominioelocazione.it;

Avigliano, Locazione del tetto per installazione di antenne, in Guida al diritto, 27 aprile 2017, fasc. 4, 36;

Ditta, Uso di parti comuni e installazione di antenne telefoniche, in Consulente immobiliare, 2006, fasc. 771, 1212.