Pagamento delle spese condominiali: l'obbligazione del comproprietario dell'immobile ha natura solidale

L'obbligazione relativa alle spese condominiali, incombente sui comproprietari pro indiviso di un appartamento, ha carattere solidale, sia perchè l'obbligazione stessa viene determinata in funzione della porzione reale dell'immobile, sia perchè i comproprietari non possono essere considerati quali condomini singoli, ma nel loro insieme, e, dunque, tutti sono unitariamente, e in modo indivisibile, obbligati verso il condominio.

Una condomina proponeva appello dinanzi al Tribunale di Salerno avverso una sentenza del Giudice di Pace di Eboli - che rigettava l'opposizione e, per l'effetto, confermava il decreto ingiuntivo emesso, dichiarandolo esecutivo - che la condannava al pagamento di una somma di denaro, come importo dovuto per il mancato pagamento di una bolletta condominiale del 2012, relativa a spese per lavori straordinari di ristrutturazione dell'immobile. Chiedeva, in accoglimento del gravame, in via principale, che venisse dichiarato invalido, revocato e/o dichiarato nullo il decreto ingiuntivo.

La condomina eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva, sostenendo di aver acquistato, insieme al coniuge, in regime di separazione dei beni, la proprietà dell'immobile - per la cui quota veniva richiesto il pagamento - in epoca successiva (2011) alla delibera di approvazione dei lavori straordinari (2008) da eseguire e che detti lavori non erano stati espressamente contemplati nel contratto di compravendita. Pertanto, unica titolare del diritto di proprietà sull'immobile, al momento della deliberazione dei lavori straordinari, era da considerarsi la precedente proprietaria. Il Giudice di Pace aveva ritenuto infondato il motivo posto alla base dell'opposizione proposta, ritenendo - il credito ingiunto - conseguenziale a una delibera assembleare del 2012 per lavori straordinari e non alla precedente delibera del 2008 cui aveva fatto riferimento l'opponente. Si costituiva in giudizio il Condominio, eccependo l'inammissibilità dell'appello proposto, per violazione degli artt. 342 e 348-bis c.p.c., e chiedendone il rigetto.

Nella fattispecie in esame, si trattava di stabilire se obbligata al pagamento degli importi ingiunti fosse la condomina stessa, nuova acquirente, ovvero la società, precedente proprietaria dell'immobile. Necessario era individuare se la fonte dell'obbligazione oggetto di ingiunzione dovesse rinvenirsi nel verbale dell'assemblea condominiale del 2012 oppure nella delibera del 2008, anteriore all'acquisto dell'unità immobiliare in condominio, da parte dell'appellante e del di lei marito.

Il Tribunale di Salerno, confermando integralmente la sentenza emessa dal Giudice di Pace di Eboli, pur considerando ammissibile l'appello proposto dalla condomina, lo ritiene infondato in fatto e in diritto e lo rigetta, condannando l'appellante al pagamento delle spese processuali, sostenute per il giudizio di secondo grado, in favore del Condominio appellato, nonchè alla refusione del doppio del contributo unificato.

Comproprietaria dell'immobile condominiale, nel 2012, era l'attuale appellante, avendo proceduto ad acquistarlo l'anno prima da una Srl, precedente proprietaria.

Con delibera assembleare del 2012, all'unanimità dei presenti, era stata stabilita l'emissione di bollette straordinarie di conguaglio lavori e, in merito alla quota di una condomina morosa, il cui immobile era oggetto di procedura esecutiva immobiliare, l'emissione di bollette in parti uguali tra i vari proprietari di ogni singola unità immobiliare. Il Condominio avrebbe poi cercato di recuperare gli importi versati intervenendo nella procedura esecutiva. Pertanto, la richiesta di pagamento avanzata dal Condominio nei confronti dell'appellante risiede nel verbale assembleare del 2012, non attinente ai lavori straordinari del 2008, bensì all'emissione di bollette straordinarie per completare i lavori dello stabile condominiale e ovviare al pagamento della quota della condomina morosa. Conseguentemente, ad avviso del Tribunale salernitano, il Giudice di Pace di Eboli ha correttamente ritenuto sussistente la legittimazione passiva dell'appellante con riguardo alla richiesta di pagamento avanzata dal Condominio, consistendo, la fonte della relativa obbligazione, nella delibera assembleare del 2012. Corretta è stata, dunque, la motivazione addotta dal Giudice di Pace nel rigettare l'opposizione proposta dalla condomina.

Quest'ultima si era anche lamentata del fatto che il Giudice ebolitano non avesse tenuto conto che l'immobile sito nel complesso condominiale non era di sua esclusiva proprietà, avendolo lei acquistato in comproprietà con il coniuge, nella misura del 50%. Pertanto, a suo dire, il Condominio avrebbe dovuto ingiungerle, eventualmente, soltanto il pagamento degli importi in tale misura e non dell'intera quota.

Il Tribunale salernitano, richiamandosi a un principio consolidato in giurisprudenza, ribadisce che i comproprietari di un'unità immobiliare sita in Condominio sono, in realtà, tenuti in solido, (e non pro quota) nei confronti del Condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perchè tale obbligo di contribuzione grava sui contitolari dell'unità immobiliare come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del Condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dalla norma dell'art. 1294 c.c. - secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume - rubricato “Solidarietà tra condebitori”, che rappresenta un'innovazione del codice civile del 1942 rispetto a quello precedente, che, invece, prevedeva la presunzione di parziarietà dell'obbligazione con pluralità di debitori. Analoga disposizione era invece già contemplata dal codice del commercio del 1882. La ragione giustificatrice della presunzione di solidarietà va ricercata nell'intenzione di rafforzare il diritto del creditore che può ottenere l'adempimento dell'intera obbligazione da uno qualsiasi dei debitori solidali.

A tale conclusione, la giurisprudenza giunge facendo leva in particolare sia sull'art. 68 disp. att. c.c. - che prevede che le spese vanno corrisposte con riferimento al valore della singola entità immobiliare, considerata nella sua unitarietà - sia sull'art. 67 disp. att. c.c., secondo il quale, qualora un piano o porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea condominiale.

In definitiva, nei confronti del Condominio non si può invocare un obbligo di pagamento parziale delle dovute spese condominiali in forza della parzialità del proprio diritto, poichè trattasi di una prestazione unitaria, non divisibile, anche nell'ipotesi in cui la comproprietà discenda da titoli diversi. Il titolo, infatti, non rileva, riferendosi soltanto al modo d'acquisto del bene in comune: ciò che conta è la contitolarità del bene condominiale, che obbliga in via unitaria verso il Condominio stesso.

Si ritiene, quindi, non estensibile ai rapporti tra Condominio e condomini il principio di parzialità contemplato per le obbligazioni che l'amministratore contrae in nome e per conto del Condominio nei confronti dei terzi. Pertanto, questi potrà agire nei confronti di ciascuno dei comproprietari per l'intero ammontare del debito relativo all'unità immobiliare, salvo il diritto del solvente a rivalersi verso gli altri comproprietari pro quota.

La Suprema Corte, a Sezioni Unite, intervenuta a dirimere un contrasto giurisprudenziale, ha affermato, aderendo a un orientamento minoritario, il principio per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del Condominio si imputano a ciascun condomino in proporzione alle rispettive quote, secondo il criterio della parziarietà. Ad avviso degli ermellini, in tale ipotesi, non troverebbe applicazione l'art. 1294 c.c., operando, la presunzione di solidarietà, in relazione ad obbligazioni indivisibili, dovendo, invece, essere espressamente prevista, dalla legge o dalle parti, in caso di obbligazioni divisibili, come quelle condominiali, in cui la fonte dell'obbligazione è strettamente connessa alla titolarità della res (Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148). In senso contrario, si era espressa altra giurisprudenza, ritenendo, invece, applicabile l'art. 1294 c.c. anche nel caso di obbligazioni assunte verso i terzi, per conto del Condominio, dall'amministratore, nei limiti delle sue attribuzioni, o da chi abbia contratto l'obbligazione per delega o per rappresentanza dei condomini (Cass. civ., sez. II, 17 aprile 1993, n. 4558).

Giorgianni, Obbligazione solidale e parziaria, in Noviss. dig. it, XI, Torino, 1965, 678;

Rubino, Delle obbligazioni. Obbligazioni alternative - Obbligazioni in solido - Obbligazioni divisibili e indivisibili, in Commentario al codice civile a cura di Scialoja e Branca, sub artt. 1285-1320, Bologna-Roma, 1968, 185;

Busnelli, voce Obbligazioni soggettivamente complesse, in Enc. dir., XXIX, Milano, 1979, 313;

Nocella, L'obbligo solidale dei condomini di contribuire alle spese di interesse comune, in Giust. civ., 1957, I, 654.