Costituzione del condominio e delibera di approvazione della ripartizione di spese

La deliberazione dell'assemblea condominiale di ripartizione della spesa, finalizzata alla riscossione dei conseguenti oneri dei singoli condomini, costituisce titolo di credito del condominio e, di per sé, prova l'esistenza di tale credito, legittimando, senz'altro, non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del singolo condomino a pagare le somme all'esito del giudizio di opposizione che quest'ultimo proponga contro tale decreto, il cui ambito sia ristretto solamente alla verifica dell'esistenza e dell'efficacia della deliberazione assembleare medesima relativa all'approvazione della spesa e alla ripartizione degli inerenti oneri.

La comproprietaria di un immobile proponeva opposizione a decreto ingiuntivo per somme relative alla contribuzione nel pagamento di spese straordinarie deliberate dall'assemblea condominiale.

Il condominio resisteva, ed il Giudice di Pace dichiarava la cessazione della materia del contendere per sopravvenuto pagamento delle somme ingiunte, revocando il provvedimento monitorio con condanna alle spese.

A fronte della dichiarata cessazione della materia del contendere, l'appellante chiedeva al Tribunale di Salerno di riformare la sentenza sul punto, atteso che il pagamento era avvenuto al fine di evitare azioni esecutive in suo danno ed a tale richiesta aderiva anche il condominio opposto.

Lamentava, inoltre, che non era costituito regolarmente il condominio, per cui era illegittima la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo proveniente da una amministratrice non nominata dall'assemblea ma solo da questa delegata.

Concludeva contestando le modalità di ripartizione della spesa, rappresentando che i lavori deliberati non avevano avuto esecuzione, ne erano mai stati posti in essere i relativi atti occorrenti.

Il Tribunale salernitano affronta nella decisione in commento più di qualche questione.

In ordine alla chiesta riforma della dichiarata cessazione della materia del contendere, condivide l'assunto delle parti ritenendo che il giudice di pace abbia errato nel dichiararla non sussistendone i presupposti, provvedendo a statuire nel merito.

Sulla costituzione del condominio, invece, contrariamente a quanto dedotto da parte appellante, il decidente ritiene che il condominio si possa definire costituito senza alcun atto formale ma solo con l'esistenza di due o più appartamenti in un unico fabbricato che abbiano in comune impianti e servizi che servano al miglior godimento delle singole unità immobiliari.

Il punto sul quale, invece, il giudice accentra le sue attenzioni riguarda la fondatezza dell'emissione di un provvedimento monitorio a prescindere dall'eventualità di una impugnazione del verbale di assemblea che contenga il credito ingiunto, ai sensi dell'art. 1137 c.c., ritenendo che “le deliberazioni condominiali sono soggette ad impugnativa ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c. e tuttavia restano non di meno vincolanti per i singoli condomini, nonostante l'esperita impugnazione, a meno che il giudice di questa ne disponga la sospensione dell'efficacia esecutiva, tale delibera costituisce, infatti, ex lege titolo di credito in favore del condominio e, di per se, prova idonea, ai fini di cui agli artt. 633 e 634 c.p.c., dell'esistenza di tale credito, sì da legittimare, non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio d'opposizione che quest'ultimo proponga contro tale decreto, ed il cui àmbito è, dunque, ristretto alla sola verifica dell'esistenza e dell'efficacia della deliberazione assembleare d'approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere. Di questi principi va fatta applicazione, dal momento che l'opponente-appellante non ha proposto alcuna impugnazione delle delibere, le quali, ai sensi dell'art. 1137 c.c., sono obbligatorie per tutti i condomini e, decorso il termine di impugnazione, non possono essere sindacate in questa sede, a meno che la loro contestazione configuri una causa di nullità. Ma ciò non ricorre, poiché l'errore sulla ripartizione della spesa consiste in una causa di annullabilità della delibera da far valere solo con l'impugnazione ex art. 1137 c.c.”.

L'appellante, infatti, non sostiene che la spesa sia stata ripartita dall'assemblea in deroga al criterio legale (nella specie è stato applicato il criterio del valore della proprietà dettato dall'art. 1123 c.c.), che concretizzerebbe un motivo di nullità della delibera, ma afferma che il criterio è stato erroneamente applicato per inesattezza nel calcolo della superficie della propria unità immobiliare.

Il giudicante, nell'accogliere la tesi degli appellati-opposti circa la costituzione del condominio, ha valutato correttamente la fattispecie.

Si ritiene generalmente che un fabbricato composto da più appartamenti per costituirsi in condominio e per essere definito tale, abbisogni di atti formali, quali, ad esempio, deliberazioni assembleari ad hoc o atti notarili, tesi propugnata dalla appellante nel giudizio de quo.

Il Tribunale salernitano rigettando tale tesi, ha ribadito che il condominio esiste allorquando vi siano almeno due appartamenti facenti parte dello stesso corpo di fabbrica.

Ed invero, come ritenuto dalla giurisprudenza, il condominio viene ad esistenza per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali. Il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi, pertanto, comporta il sorgere di uno stato di condominio, indipendentemente dall'approvazione di un regolamento e dalla validità del medesimo (Cass. civ.,sez. II, 4 giugno 2008, n. 14813).

Così come pure nel rigettare l'opposizione, il giudice ha valutato correttamente la prova scritta derivante dal verbale di approvazione della spesa che non era stato fatto oggetto di impugnativa ai sensi del comma 2 dell'art. 1137 c.c.

La riforma del condominio, varata dalla l. 220/2012, ha apportato alcune modifiche, prevedendo delle scansioni temporali entro le quali l'amministratore deve attivarsi per il recupero del credito nei confronti del condominio moroso, sotto pena, in mancanza, di una responsabilità personale dello stesso.

L'amministratore di un condominio è legittimato ad agire contro il condomino moroso per il recupero degli oneri condominiali, una volta che l'assemblea condominiale abbia deliberato sulla loro ripartizione, nonostante la mancanza dell'autorizzazione a stare in giudizio rilasciata dall'assemblea medesima (Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 2005, n. 27292).

Secondo risalente giurisprudenza di legittimità, l'obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni deriva dalla gestione stessa, da parte dell'amministratore, delle cose e dei servizi comuni e, quindi, preesiste all'approvazione, da parte dell'assemblea, dello stato di ripartizione, il quale non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio (Cass. civ., sez. II, 18 gennaio 1973, n. 184).

Anche la dottrina più accreditata ha ribadito che il verbale di un'assemblea condominiale contenente l'indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l'uso delle parti comuni costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario per l'ulteriore fine di ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.

Così come pure il decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri condominiali può essere chiesto anche in base a deliberazioni assembleari soggette a impugnazioni e non sospese dal giudice (Cass. civ.,sez. II, 7 luglio 1999, n. 7073).

De Tilla, Codice del nuovo condominio commentato, Milano, 2016, 18;

De Tilla, Il punto sui poteri e sull'attività dell'amministratore in relazione alle spese comuni e ai debiti dei condomini per contributi condominiali, in Giust. civ., 1990, I, 2617.