La delega ed il conflitto di interessi: due elementi di rilievo nelle delibere assembleari

In assenza di norme specifiche in materia di delega assembleare, i rapporti tra il soggetto delegato intervenuto personalmente in assemblea ed il condomino che ha conferito la delega sono disciplinati in base alle norme generali sul mandato in quanto compatibili, talché il delegato dovrà attenersi alle indicazioni impartitegli dal condomino-delegante ed eventuali eccessi di delega produrranno effetti all'interno del rapporto delegante/delegato, senza coinvolgere la validità delle decisioni prese in assemblea.

Il vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo dei condomini in conflitto di interessi ricorre, in particolare, quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali, ovvero di esigenze lesive dell'interesse condominiale all'utilizzazione, al godimento ed alla gestione delle parti comuni. L'invalidità della delibera discende, quindi, non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio, ma altresì dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione.

Alcuni condomini citavano in giudizio il condominio per ottenere l'annullamento della delibera condominiale impugnata sotto vari profili, dei quali due particolarmente rilevanti: violazione dell'art. 67, commi 1 e 2, disp.att.c.c. in ordine alla mancata indicazione del soggetto/condomino delegato ed alla sussistenza di un vizio del decisum, per essere stata la deliberazione assunta con il voto di un condomino in conflitto di interessi. Il condominio si costituiva in giudizio contestando la domanda come infondata in fatto ed in diritto. Espletata negativamente la mediazione obbligatoria, in assenza di richieste istruttorie il Tribunale adìto rigettava la domanda.

Dall'esame della sentenza in commento, sono emerse due questioni di maggior rilievo rispetto ad altre che il Tribunale ha ritenuto essere assorbite. La prima concerne le modalità per il conferimento della delega a soggetto diverso dal condomino al fine della partecipazione all'assemblea (dalla decisione risulta che l'impugnante aveva censurato la mancata indicazione del soggetto/condomino delegato) ed i relativi limiti in ordine all'operatività della stessa. La seconda ha per oggetto il conflitto di interessi che si può verificare in sede assembleare tra quello particolare del condomino e quello della collettività.

Per quanto concerne la prima questione, va detto che il Tribunale di Salerno, pur avendo rigettato l'impugnativa sotto il profilo dell'asserita violazione dell'art. 67 disp. att. c.c., ha espresso alcune considerazioni di carattere generale riferite al corretto àmbito e modalità di applicazione della norma, senza pronunciarsi sullo specifico motivo per il quale la domanda è stata ritenuta infondata. Il giudicante, infatti, ha esaminato il contenuto dell'art. 67 citato nella parte in cui prevede la nomina del delegatario allorchè il condomino non possa partecipare all'assemblea, evidenziando che è illegittima la delega conferita all'amministratore per effetto della nuova formulazione della norma richiamata e ribadendo che è vietata la c.d. subdelega, poiché il rapporto fiduciario, tra delegante e delegatario, posto alla base dell'istituto verrebbe meno nel caso di cessione della delega ad altro soggetto.

Per ciò che attiene il conflitto di interessi,il magistrato campano ha affermato che i condomini in potenziale conflitto di interesse possono e non devono astenersi dall'esercitare il diritto di voto. In ambito condominiale tale contrapposizione è stata considerata analoga al conflitto del socio con la società, con la conseguenza che la deliberazione approvata con il voto determinante del primo è impugnabile qualora possa creare un danno alla compagine sociale. Al fine dell'accoglimento dell'impugnativa, occorre pertanto dimostrare la sussistenza di due circostanze: una soggettiva, ovvero la divergenza di posizioni tra l'Ente ed il condomino, ed una oggettiva, quale l'effetto potenzialmente dannoso della delibera nei confronti della collettività: condizioni che, nella fattispecie, sono rimaste del tutto prive di prova determinando il rigetto della domanda.

Il testo dell'art. 67 disp.att.c.c., che per una prima parte concerne, strettamente, la rappresentanza in assemblea (commi da 1 a 5), mentre per il resto riguarda la posizione dell'usufruttuario e del nudo proprietario verso il condominio, sia per l'aspetto relativo alla rispettiva partecipazione all'assemblea condominiale sia per il collegato diritto di voto, è profondamente mutato con l'entrata in vigore della modifica di cui alla l. n. 220/2012.

La norma parte dal principio generale, già presente nella precedente versione, secondo il quale ogni condomino può intervenire in assemblea anche a mezzo di un rappresentante, mentre la novità consiste nel fatto che la delega deve essere scritta e che l'amministratore non può essere delegatario.

Si tratta di due cambiamenti sostanziali rispetto al passato, proprio in vista degli effetti che la loro non osservanza possono avere sulla validità della delibera assembleare e che, tuttavia, non hanno influito sulla sua inderogabilità rispetto ad un regolamento condominiale che stabilisca il contrario, lasciando impregiudicato il dettato dell'art. 72 disp.att.c.c.

Dalla motivazione della sentenza in esame, risulta che gli argomenti posti a fondamento della stessa sono plurimi anche se - come già osservato - la decisione finale di rigettare l'impugnativa appare priva di un riscontro che faccia riferimento al caso concreto. Il giudice, infatti, dopo avere ribadito quali devono essere le caratteristiche della delega e come l'amministratore sia stato escluso dalla posizione di delegato (mentre qualsiasi altro soggetto anche estraneo al condominio può rappresentare il condomino) ha richiamato le norme in materia di mandato, con particolare riferimento all'art. 1711 c.c., che limita i poteri del delegato alle indicazioni a lui impartite dal delegante. Ponendo, in tal modo, il problema dell'eccesso di delega e dei relativi effetti nei confronti della delibera assembleare. Altra questione emersa è quella relativa alla c.d. delega in bianco,che si configura quando nessuna indicazione sia stata data dal delegante al delegatario.

Andando per ordine, sulla forma della delega vale la pena di rilevare che nel previgente sistema legislativo la delega poteva essere anche orale, mancando qualsivoglia disposizione che imponesse una forma precisa, tanto è vero che la prova della sussistenza della rappresentanza poteva essere fornita con ogni mezzo, anche sulla base di semplici presunzioni (ad esempio nel caso di coniugi non comproprietari ma conviventi). Tanto è vero che era stata considerata valida la delibera di formazione e modifica delle tabelle millesimali anche se il consenso era stato espresso da delegati verbali dei condomini, senza necessità di procura scritta, potendo il mandato essere provato con qualsiasi mezzo, anche per facta concludentia - come nel caso di prolungata accettazione dei successivi bilanci (Cass. civ., sez. II, 27 marzo 1998, n. 3251). Ciò derivava dal fatto che le tabelle hanno funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali onde ripartire le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare, ma non incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino. Allo stesso modo in passato si era anche sostenuto che solo per gli atti di amministrazione ordinaria la delega orale fosse ammissibile, mentre per tutte le altre questioni eccedenti la normale gestione condominiale fosse necessaria il mandato scritto del condomino al proprio rappresentante. Distinzione, questa, che è stata superata dall'inderogabilità dell'art. 67 citato nella sua nuova formulazione.

Nulla questio sulla circostanza che dal 2012 l'amministratore non può essere (a differenza di quanto avveniva in passato e, ovviamente, a patto che il regolamento di condominio non contenesse un divieto in questo senso) portatore di delega. Va solo rilevato che la mancata previsione di tale divieto poteva fare nascere dei problemi di incompatibilità tra la funzione propria dell'amministratore e quella di rappresentante del condomino, poichè si sarebbero potuti verificare anche gravi conflitti di interessi, come nel caso in cui il punto da deliberare concernesse proprio l'operato dell'amministratore. Tuttavia, la Corte di Cassazione aveva assunto una posizione piuttosto prudente sull'argomento affermando che il diritto di voto trasferito all'amministratore/delegato poteva essere legittimamente negato solo quando fosse dedotto e provato che il condomino delegante non era a conoscenza o non era in grado di rendersi conto, con la normale diligenza, della situazione di conflitto (Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2002, n. 10683). La novità inserita nell'art. 67 citato con la riforma del condominio ha eliminato qualsivoglia ulteriore questione sul punto.

Quali, infine, le conseguenze sulla delibera condominiale quando la delega sia stata conferita in bianco (ovvero senza indicazioni) ed il condomino contesti il modus deliberandi del proprio delegato oppure anche il soggetto destinatario della delega? Posto che, in entrambi i casi, il rapporto che si è instaurato tra il condomino ed il proprio delegato rientra nell'ambito del mandato (anche se per una sola incombenza quale la partecipazione all'assemblea di condominio), la contestazione nei confronti della delibera assembleare, favorevolmente votata dal rappresentante, non può avere riflesso nei confronti del condominio per il quale il condomino, tramite il suo delegato, è stato presente alla riunione e consenziente alla stessa delibera. Ciò non toglie che anche tale forma di mandato limitato presuppone, in ogni caso, l'esistenza di un rapporto fiduciario tra i due soggetti (delegante/delegato) che verrebbe meno qualora si dovesse verificare una cessione della delega ad altra persona da parte del delegatario (c.d. sub-delega).

In tema di conflitto di interessi tra condomino e condominio, infine, è bene richiamare quei principi fondamentali dettati dalla giurisprudenza che possono chiarire il quadro complessivo della problematica.

Va premesso che, in àmbito condominiale, il doppio quorum, costitutivo e deliberativo, deve essere calcolato in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'edificio, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio (Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2018, n. 1849).

Per quanto concerne, invece, la validità della delibera assembleare va precisato che la stessa permane allorchè la maggioranza sia stata raggiunta anche scomputando il voto del condomino che si venga a trovare in una situazione di contrasto di interesse con il condominio. La giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2002, n. 10683) ha evidenziato che una situazione di conflitto di interessi tra condominio e condomino, tale da determinare l'esclusione del singolo dalla formazione della volontà collettiva, si configura allorché si verifichi una situazione tale da porre in essere la possibilità che sul potere deliberativo dell'organo collegiale interferisca in modo determinante la volontà del singolo che, portatore di un interesse personale influenzi l'adozione di decisioni diverse da quelle che sono vantaggiose per la compagine. In questo caso, infatti, si viene a creare tra i due soggetti una situazione di antitesi che è incompatibile con la corretta formazione della volontà collettiva. Per la sussistenza di tale contrasto, inoltre, non è necessario che tale condizione di conflitto sia evidente in quanto desumibile da elementi indicativi dell'effettività del conflitto potendo la stessa essere anche potenziale. In questo senso è stato ritenuto applicabile, in via analogica, l'art. 2373 c.c., dettato in materia di deliberazione espressa in ambito delle società per azioni, finalizzato a prevenire il verificarsi dell'eventuale danno a carico del soggetto collettivo maggiormente tutelato dall'ordinamento giuridico, rispetto al singolo, proprio per la natura degli interessi di cui è portatore.

Il Tribunale, pertanto, nell'affermare che l'invalidità della delibera condominiale assunta in situazione di conflitto di interessi richiede non solo la sussistenza di tale elemento, ma anche la potenziale dannosità della stessa nei confronti della compagine condominiale, non ha fatto altro che estendere al nostro ambito quanto già affermato dalla Corte Suprema in materia societaria e cioè che non può essere annullata, per conflitto d'interessi, una delibera di società di capitali, di modificazione della denominazione sociale se non risulti, oltre al conseguimento dell'interesse personale del socio che ha esercitato in modo determinante il suo diritto di voto, anche il danno, quanto meno potenziale per la società (Cass. civ., sez. I, 17 luglio 2007, n. 15950)

Nucera, Conflitto di interessi in ambito condominiale, in Arch. loc. e cond., 2019, 350;

Tosatti, La delega in bianco nell'assemblea condominiale. Guida al corretto utilizzo, in Condominioweb.com, 21 ottobre 2019;

Scarpa, Conflitto di interessi e voto per delega nell'assemblea di condominio, in Immob. & proprietà, 2019, 149;

Scarpa, La delega e la rappresentanza nelle assemblee di condominio e di supercondominio, in Immob. & proprietà, 2017, 691.