Il conduttore che detiene l'immobile in attesa dell'indennità di avviamento è obbligato a pagare il canone di locazione

La domanda di pagamento dei canoni dovuti dal conduttore sino all'effettiva riconsegna della res locata va accolta laddove il medesimo conduttore, pur avendo liberato l'immobile da persone e cose in vista della sua riconsegna al proprietario, abbia rifiutato di riconsegnare le chiavi, subordinando tale adempimento al versamento da parte del locatore dell'indennità di avviamento, in quanto quest'ultima non esclude l'obbligo di versare il canone per tutto il periodo di detenzione della cosa locata, atteso che la sola proposta di restituzione, condizionata al versamento dell'anzidetta indennità, non può integrare la costituzione in mora del locatore.

La società proprietaria di un'immobile, propone opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei propri confronti su istanza della conduttrice per il pagamento dell'indennità di avviamento, proponendo domanda riconvenzionale con la quale chiede il pagamento dei canoni di locazione rimasti impagati e dovuti sino all'effettiva riconsegna della res locata, sull'assunto che la conduttrice, pur avendo liberato l'immobile da persone e cose in vista della sua riconsegna al proprietario, e pur a fronte di sopralluoghi eseguiti congiuntamente dalla parti a tale fine, ha rifiutato di riconsegnare le chiavi, subordinando tale adempimento al versamento da parte del locatore dell'indennità di avviamento commerciale.

La mancata corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale esclude l'obbligo del conduttore di versare le somme pattuite quale canone di locazione sino all'effettiva riconsegna della res, ove difetti la prova di avere costituito in mora il locatore, offrendogli in modo serio e concreto la restituzione dell'immobile?

Il Tribunale rigetta l'opposizione proposta dal conduttore, condannandolo al pagamento dei canoni dovuti dal medesimo, in quanto la proposta di restituzione dell'immobile locato subordinava la consegna al preventivo pagamento dell'indennità di avviamento, ragione per cui le sollecitazioni rivolte al locatore a rientrare in possesso del cespite non potevano integrare un'offerta idonea a liberare il conduttore dalla propria obbligazione.

Il Tribunale rigetta l'opposizione, dopo avere accertato che il conduttore era rimasto nella detenzione dell'immobile dopo la scadenza del rapporto contrattuale, senza avere adempiuto al pagamento dei canoni maturati anche successivamente alla detta scadenza, tanto che la materiale restituzione del bene è avvenuta solo nel momento in cui tale indennità è stata versata dal locatore a seguito della concessione della provvisoria esecutorietà al decreto ingiuntivo chiesto per il pagamento dell'indennità di avviamento commerciale.

Il Tribunale altrettanto correttamente afferma l'invalidità della clausola contrattuale - rivelatasi nella fattispecie considerata come una mera clausola di stile, volta sostanzialmente ad eludere una norma imperativa - con la quale le stesse parti avevano convenuto la preventiva rinuncia del conduttore all'indennità di avviamento, per effetto della quale, il locatore non sarebbe quindi stato tenuto a corrisponderla, in quanto il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità formatosi sulla portata dell'art. 79 della l. n. 392/1978, ritiene che, nella materia delle locazioni, le pattuizioni che condizionano anticipatamente la nascita di un diritto sono da considerarsi nulle ove contrastino con norme vincolanti.

Infatti, ammettere una tale facoltà significherebbe riconoscere un vantaggio al locatore contrastante con la disciplina legale, che comporterebbe, da parte del conduttore, la negoziazione di diritti che discendono dal contratto di locazione sebbene non ancora esistenti.

Orbene, rispetto a tale preliminare accertamento in linea di fatto, corretta è la soluzione in diritto offerta dal giudice di merito, in quanto conforme all'orientamento di legittimità secondo cui il conduttore di un immobile adibito ad attività commerciale, alla scadenza del contratto, resta obbligato al pagamento dei canoni tutte le volte in cui permanga nella detenzione dell'immobile - quand'anche sia cessato l'esercizio dell'attività commerciale nell'immobile locato - a nulla rilevando che il locatore risulti essere a sua volta inadempiente all'obbligo di pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento, in quanto, per sollevarsi da tale obbligo, il conduttore ha l'onere di costituire in mora il locatore, offrendogli contestualmente, anche in modo informale, ai sensi dell'art. 1220 c.c., la pronta restituzione dell'immobile (Cass. civ., sez. III, 9 maggio 2017, n.11234; Cass. civ., sez. III, 25 giugno 2013, n. 15876).

Infatti, come avevano già statuito le Sezioni Unite - Cass. civ., sez. un., 15 novembre 2000, n. 1177, il cui intervento si è reso necessario per comporre il contrasto precedentemente insorto tra l'orientamento secondo cui il conduttore, che intende rifiutare la consegna sino a quando non gli è pagata l'indennità e non assume l'iniziativa di liberarsi della propria obbligazione offrendo la riconsegna, è tenuto a pagare il canone dovuto in precedenza, ma non deve il risarcimento del maggiore danno, e, quello secondo cui giunto a scadenza il contratto, ciò che il conduttore può fare è rifiutare la restituzione della res senza però utilizzarla, ragione per cui se continua ad usare l'immobile, pone in essere un comportamento i cui effetti non trovano regolazione nello stesso pregresso rapporto contrattuale, a cui consegue il diritto del locatore a vedersi riconoscere il risarcimento del danno od un indennizzo - ricorre una precisa interdipendenza tra le obbligazioni del locatore e del conduttore, con la conseguenza che il locatore il quale, alla cessazione del rapporto, intende adempiere la propria obbligazione ed ottenere dal conduttore l'adempimento della sua, deve offrire al conduttore il pagamento dell'indennità che ritiene gli sia dovuta, e, correlativamente, il conduttore che intende ottenere il pagamento dell'indennità, nel domandarla deve offrire al locatore la riconsegna del bene ovvero può offrire la riconsegna a condizione che gli sia pagata l'indennità che domanda.

Le norme sulla mora del creditore consentono a ciascuno dei due obbligati di liberarsi della propria obbligazione e di costituire in mora il creditore, perchè se il debitore di una prestazione la deve eseguire a condizione che l'altra esegua in suo favore la prestazione cui ha diritto, il debitore della prima può condizionare la propria offerta all'esecuzione di quella del proprio debitore.

Pertanto, nella ricostruzione della persistenza della duplice inadempienza, quella del locatore nella corresponsione dell'indennità e quella del conduttore nella restituzione dell'immobile, la giurisprudenza di legittimità ha inteso escludere soltanto la spettanza del danno maggiore rispetto a quello corrispondente all'entità del canone (Cass. civ., sez. III, 23 marzo 2017, n.7423), ragione per cui soggiace il conduttore, che voglia liberarsi dell'obbligazione di un tale pagamento, a specifici oneri, tra cui quello di offerta, anche non formale, di restituzione del bene (Cass. civ., sez.VI, 20 gennaio 2011, n. 1337; Cass. civ., sez. III, 3 settembre 2007, n.18496; Cass. civ., sez. III, 14 febbraio 2006, n.3184; Cass. civ., sez. III, 7 giugno 2006, n.13345) apparendo dunque conforme a diritto che, in virtù della volontaria protrazione del godimento del bene - in quanto dipendente anche dalla deliberata mancanza della attivazione delle dette procedure di offerta in restituzione - chi ne fruisca continui a versare alla controparte quanto meno una somma pari a quello che sarebbe stato il corrispettivo della locazione in caso di fisiologica persistenza del contratto (Cass. civ., sez. III, 13 dicembre 2012, n.22924).

In buona sostanza, come affermato da Cass. civ., sez. III, 17 ottobre 1995, n.10820, la protrazione del conduttore nella detenzione dell'immobile, dal momento della cessazione del rapporto di locazione sino al pagamento dell'indennità, determina una situazione giuridica caratterizzata dal godimento della cosa e dall'obbligo di pagamento del corrispettivo coincidente con quello del precedente cessato rapporto contrattuale, che, è utile precisare, sarà dovuto anche nell'ipotesi in cui il conduttore, per sua scelta, non utilizzi l'immobile.

In sintesi, qualora l'ulteriore uso divenga non più necessario, in relazione alle sue esigenze, il conduttore, per sottrarsi al pagamento del corrispettivo della detenzione, dovrà quindi, con comportamento conformato a buona fede, offrire la restituzione del bene immobile, ai sensi dell'art. 1216 c.c., con il duplice risultato di liberarsi dalla sua obbligazione e di costituire il locatore in mora in relazione al debito per l'indennità di avviamento.

Cirla, Indennità di avviamento e restituzione dell'immobile, in Condominioelocazione.it;

Dellacasa, Quando la locazione commerciale giunge al termine: restituzione dell'immobile e corresponsione dell'indennità di avviamento tra mora accipiendi e mora debendi, in Contratti, 2016, 326;

Bertelli, La costituzione in mora del locatore mediante offerta di adempimento “condizionata”, in Persona e mercato, 2016, 1, 17;

De Tilla, L'obbligo del conduttore di versare il canone in attesa del pagamento dell'indennità di avviamento, Riv. giur. edil., 2013, I, 1032;

Del Bene, Sull'inesigibilità del credito all'indennità per perdita di avviamento commerciale in assenza di offerta, ex parte conductoris, di riconsegna dell'immobile locato, ai sensi dell'art. 1216 c.c., in epoca successiva alla cessazione del rapporto di locazione. Costituzione in mora del locatore ex art. 1224 c.c., in Nuova giur. civ. comm., 1997, I, 297.