Cessione d'azienda e cessione della locazione

Nella disciplina di cui all'art. 36 della l. n. 392/1978, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l'automatica successione nel contratto di locazione dell'immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell'azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio di sublocazione o di cessione del contratto di locazione, la cui esistenza peraltro si presume fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all'art. 2558 c.c., salvo che le parti, nello stipulare il contratto di affitto di azienda, non abbiano espressamente disciplinato le sorti di quello di locazione dell'immobile, nel qual caso la predetta presunzione non opera.

La proprietaria di un immobile ad uso diverso dall'abitazione ha intimato sfratto per morosità nei confronti della società cessionaria, in quanto destinataria della comunicazione di cessione dell'azienda. Quest'ultima assumeva il proprio difetto di legittimazione passiva, sulla base del rilievo che nessun contratto di cessione della locazione sarebbe intervenuto tra cedente e cessionario l'azienda, non rilevando la comunicazione unilaterale di cessione indirizzata alla locatrice.

Il Tribunale ha rigettato la domanda risolutoria sull'assunto dell'assenza di adeguata prova dell'avvenuta cessione della locazione e così del difetto di legittimazione passiva della cessionaria.

Mentre la Corte d'Appello ha riformato la sentenza, risolvendo il contratto di locazione, sul presupposto dell'intervenuta cessione del rapporto.

La convenuta ha proposto ricorso per Cassazione.

La questione che si pone è la seguente: in che modo è possibile individuare il cessionario della locazione in presenza di cessione dell'azienda?

La pronunzia in commento afferma principi più volte ribaditi in materia, in grado di garantire un coordinamento della normativa speciale con quella codicistica, come si legge in motivazione.

Nel senso che nella l. n. 392/1978, l'art. 36, mediante cessione dell'azienda, non si determina in modo automatico la cessione della locazione, occorrendo invece un apposito patto negoziale intercorrente tra cedente e cessionario, nel quale il locatore risulta estraneo; patto avente ad oggetto il subentro nella posizione contrattuale di conduttore della locazione.

Peraltro, in applicazione del principio fissato dall'art. 2558, comma 3, c.c., l'intervenuta conclusione della cessione contrattuale può presumersi, fino a prova contraria. Sempre che non emerga che le parti abbiano diversamente regolato le sorti del contratto di locazione, perché, in tal caso, la ridetta cessione non opera.

Applicando questo orientamento, più volte ribadito in materia, anche di recente - Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2007, n. 9486; Cass. civ., sez. III, 21 marzo 2008, n. 7686; Cass. civ., sez. III, 30 gennaio 2009, n. 2491; Cass. civ., sez. III, 30 ottobre 2014, n. 23087; tra i giudici di merito, si segnala Trib. Milano 11 novembre 1996 - il ricorso è stato perciò rigettato.

È noto che la disciplina dettata dall'art. 36 della legge sul c.d. equo canone - introdotta senza soluzione di continuità rispetto all'antecedente regime dettato dall'art. 5 della l. 27 gennaio 1963, n. 19 - riveste natura speciale, in quanto è derogatoria rispetto a quella dettata dal codice civile in materia di cessione del contratto, laddove quest'ultima esige il consenso alla cessione da parte del contraente ceduto (artt. 1406 ss. c.c.), e pure di quella particolare dettata in materia di locazione (art. 1594 c.c.), che pure richiede il consenso del locatore. Peraltro l'ottica di riferimento è quella diretta a favorire il trasferimento dell'azienda, mediante cessione, anche in presenza di una pluralità di passaggi di proprietà o di cessioni, in quanto ritenuta operazione economica in grado contribuire alla produzione di ricchezza, oltreché fattore favorente l'economia. Per quanto ciò sacrifichi necessariamente le ragioni proprietarie, che restano garantite unicamente mediante lo strumento oppositorio della cessione, esperibile in presenza di «gravi motivi».

La disciplina normativa tesa a favorire la circolazione dell'azienda, considerato un bene mobile ad ogni effetto, può poi permettere all'imprenditore, laddove l'azienda sia ben avviata, di lucrare un significativo plusvalore, acquisendo, mediante cessione, il valore di avviamento che l'azienda ha acquisito.

In quest'ottica si inserisce la disciplina dettata dall'art. 36.

La cessione della locazione, a seguito di cessione d'azienda, rappresenta un fatto puramente eventuale («può», dice l'art. 36), tuttavia la stessa può presumersi, in applicazione della disposizione dettata dal codice civile in materia di cessione d'azienda (artt. 2555 c.c. e, in part., art. 2558). Tali disposizioni integrano la normativa speciale e, con essa, come precisa la nomofilachia, vanno coordinate.

In tal modo viene opportunamente favorita da parte del legislatore l'individuazione del cessionario del rapporto locatizio, mediante l'utilizzo di tale semplice meccanismo induttivo. Altrimenti, tale soggetto non sarebbe sempre agevolmente individuabile, dato che, da un canto, il locatore non risulta partecipe del negozio di cessione dell'azienda e della locazione, che è negozio privatistico intercorrente tra cedente e cessionario, e, dall'altro, potrebbe non ricevere la comunicazione di cessione prevista dall'art. 36, comma 1, della l. n. 392/1978.

Se non operasse la previsione normativa affidata all'art. 2558 c.c., potrebbe insorgere incertezza nell'individuazione della parte conduttrice del rapporto locativo.

Tuttavia, laddove non sia evincibile la sussistenza di un patto negoziale di cessione della locazione intervenuto tra cedente e cessionario, può così subentrare il meccanismo presuntivo testé indicato, valido fino a prova del contrario.

A questo riguardo e per concludere è stato osservato che, nella cessione della locazione, nel silenzio delle parti, questa «può anche ritenersi implicita conseguenza della cessione dell'azienda», in forza della previsione dell'art. 2558 c.c. dato che la locazione non è ritenuto contratto intuitu personae e come tale non risulta escluso dalla successione dei contratti aziendali.

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