Edificio crollato per terremoto, rifacimento del tetto e riparto delle spese

Le spese di manutenzione straordinaria del tetto, in parte crollato, in un edificio colpito, anni addietro, da evento sismico, non devono essere poste a carico di tutti i condomini e, dunque, di ogni unità abitativa di loro proprietà, qualora, per la particolare conformazione dei luoghi e della copertura, il tetto non copre tutti gli immobili.

Un Condominio catanese proponeva appello avverso una pronuncia di annullamento di una delibera condominiale, la quale aveva posto a carico di tutti i condomini le spese per il rifacimento di una parte del tetto dell'edificio che era crollata. Ciò sulla base del criterio di riparto speciale, previsto dalla l. n. 433/91 - che contemplava l'erogazione di finanziamenti per la ricostruzione di edifici colpiti dal terremoto avvenuto in quelle zone nel 1990 - e recepito dalla delibera, in virtù di tabella elaborata dall'amministratore. Il giudice di prime cure aveva accolto la prospettazione degli originari ricorrenti, secondo la quale la delibera condominiale aveva violato gli artt. 1123 e 1135 c.c., in quanto le spese di manutenzione straordinaria del tetto dovevano essere ripartite in proporzione all'uso della parte comune che ogni condomino poteva farne. Poichè la porzione di tetto crollata non serviva da copertura agli immobili dei ricorrenti, questi avevano ritenuto che la loro partecipazione alle spese dovesse essere esclusa. I condomini appellati, tranne uno che restava contumace, si costituivano in giudizio, eccependo l'infondatezza della domanda e chiedendo il rigetto dell'impugnazione.

Si trattava di stabilire se, nella fattispecie in esame, le spese straordinarie di manutenzione dovessero essere sostenute da tutti i condomini, sulla base del criterio di riparto speciale già stabilito dalla l.n. 433/1991 e successivi provvedimenti attuativi, oppure se si dovesse far ricorso alle regole di cui all'art. 1123 c.c.

La Corte d'Appello di Catania, condividendo il ragionamento del giudice di prime cure e ritenendo infondato il motivo di gravame, rigetta l'appello proposto dal Condominio e lo condanna alla rifusione delle spese processuali, sostenute per il giudizio di secondo grado, in favore degli appellati costituiti.

Secondo il giudice di prime cure il crollo di una parte del tetto si era verificato, molto probabilmente, perchè la società che - in seguito al terremoto del 1990 - aveva stipulato il contratto di appalto con il Condominio aveva eseguito lavori di ricostruzione del tetto non a regola d'arte. Nel caso in esame, il crollo del tetto era da considerarsi evento nuovo, e, dunque, richiedeva nuovi interventi di rifacimento, non collegati direttamente con l'evento sismico. Per la ripartizione delle spese, pertanto, dovevano trovare applicazione i criteri di riparto dettati dalla normativa codicistica, per derogare ai quali sarebbe stata necessaria una nuova delibera da parte dell'assemblea condominiale, resa all'unanimità.

Osserva la Corte territoriale che il criterio di riparto speciale - stabilito dalla l. n. 433/1991, invocato e recepito dal Condominio mediante delibera assembleare - può essere applicato soltanto per le opere di ricostruzione collegate direttamente all'evento sismico e previste, in dettaglio, nei relativi progetti edilizi, non invece per tutte le opere eseguite nello stesso edificio. Nella fattispecie in esame, i lavori posti in essere per il rifacimento della parte di tetto crollato non rappresentano la prosecuzione o il completamento di quelli realizzati in precedenza, dopo il terremoto, bensì opere nuove, che hanno richiesto un nuovo stanziamento e un nuovo progetto. Pertanto, il criterio di riparto delle spese resta quello legale, previsto dall'art. 1123 c.c.

Si evidenzia come la delibera oggetto di impugnazione contenesse la previsione che per queste nuove opere da realizzare fosse necessario l'esame e l'approvazione di un nuovo preventivo di spesa e l'aggiudicazione dei lavori ad altra ditta. Il richiamo fatto dal Condominio ad una diversa e precedente delibera - contenente, a suo dire, un'autorizzazione preventiva da parte dell'assemblea condominiale - non poteva essere accolto, poichè i criteri di riparto votati in quella sede riguardavano opere di consolidamento post terremoto e non erano di certo applicabili ai lavori di rifacimento, successivi al crollo del tetto, verificatosi in epoca posteriore.

L'art. 1123 c.c. stabilisce espressamente, al comma 1, che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione tra i condomini.

Il valore di ogni singola unità immobiliare, ragguagliato a quello dell'intero edificio, è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio che precisa, per ciò che a noi interessa in questa sede, la quota di partecipazione alle spese comuni di ciascun condomino.

Tuttavia, poichè non tutte le cose comuni possono essere destinate, in concreto, a servire la totalità dei condomini in egual misura, il legislatore prevede, al comma 2 dell'art. 1123 c.c., che, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora poi un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (comma 3).

I principi relativi alla ripartizione delle spese possono essere derogati da una volontà diversa dei partecipanti al condominio, come previsto espressamente dal primo comma dell'art. 1123 c.c.

Sia in dottrina, sia in giurisprudenza si afferma che la norma in esame sia derogabile dalla volontà unanime dei condomini, i quali possono convenire criteri diversi di ripartizione delle spese, rispetto a quelli legali (Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2019, n. 6010; Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27233; App. Lecce 6 febbraio 2017; Cass. civ., sez. II, 16 novembre 1991, n. 12307; Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 1984, n. 898).

La giurisprudenza afferma, inoltre, che l'art. 1123 c.c. non ha sottoposto ad alcun limite la deroga convenzionale del criterio di ripartizione delle spese in esso contenuto, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non soltanto una distribuzione delle spese tra condomini diversa da quella legale, ma altresì la deroga convenzionale che preveda l'esclusione di uno o più condomini, proprietari di determinate unità immobiliari, dalla partecipazione totale o parziale delle spese (Cass. civ., sez. II, 23 dicembre 1988, n. 7039; Cass. civ., sez. II, 16 dicembre 1988, n. 6844; Trib. Roma 22 gennaio 2019; Cass. civ., sez. II, 4 agosto 2016, n. 16321).

Nella fattispecie sottoposta all'attenzione della Corte siciliana, si tratta in particolare del rifacimento di una parte di tetto crollata. Il tetto, inteso come struttura di copertura di un edificio, è annoverato, dall'art. 1117 c.c., tra le parti comuni dello stesso, se non risulta il contrario dal titolo.

In definitiva, in tema di condominio, il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, come previsto dall'art. 1123, comma 1, c.c., non può trovare applicazione nelle ipotesi di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, per le quali, a meno che non vi sia un diverso accordo delle parti, il criterio è quello della proporzionalità tra spese ed uso (stabilito dal comma 2 dell'art.1123 c.c.). Quando trattasi di cose che, benché comuni, sono destinate a servire soltanto una parte dell'intero fabbricato si fa riferimento al comma 3 dell'art. 1123 c.c., il quale pone le spese solo a carico dei condomini che traggono utilità dalla cosa in oggetto. Concludendo, nel caso in esame, dal combinato disposto degli artt. 1117 e 1123 c.c., può desumersi che, nel caso in cui il tetto copra l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini, in proporzione ai valori millesimali di proprietà. Qualora, invece, le spese riguardino un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre soltanto una parte dell'edificio o parti di edificio in misura diversa, esse devono essere ripartite tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto.

Branca, Comunione. Condominio negli edifici, in Comm. Scialoja e Branca, sub artt. 1100-1139, Bologna-Roma, 1954;

Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt. Rescigno, 8, Torino, 1982;

De Tilla, Codice del nuovo condominio commentato, Milanofiori Assago, 2016.