È necessaria l'unanimità dei consensi per deliberare l'approvazione di tabelle millesimali?

In tema di condominio, la delibera approvata a maggioranza qualificata, ex art. 1136, comma 2, c.c. dai condomini per la formazione di tabelle millesimali, è legittima poiché non ha natura negoziale, onde non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini

Un condomino impugnava una delibera condominiale, con atto di citazione (artt. 163 ss. c.p.c.) e conveniva in giudizio il condominio del proprio stabile per dichiarare nullità dell'atto collettivo in virtù del mancato quorum costitutivo e deliberativo all'unanimità, come previsto dall'art. 69 disp.att. c.c., necessario per la deliberazione delle tabelle millesimali ed il regolamento condominiale, nonché la nullità di una clausola contenuto in tale statuto che prevedeva applicazione di interessi moratori in capo ai condomini morosi.

Si costituiva il convenuto-condominio, nei termini di legge, il quale eccepiva l'infondatezza dell'assunto di parte attrice poiché i motivi di impugnativa erano da considerarsi tardivi perché l'impugnativa doveva formularsi nei termini di cui all'art. 1137, comma 3, c.c.

La compagine condominiale spiegava, altresì, domanda riconvenzionale chiedendo l'accertamento riconoscimento del requisito della condominialità di due pozzi luce in uso esclusivo dell'istante-condomino. A sua volta, il condomino spiegava ulteriore domanda (la reconventio reconventionis) chiedendo una pronuncia anche sul riconoscimento di usucapione sui detti due pozzi luce.

La causa veniva istruita con prove orali, espletamento di CTU tecnica. Il magistrato riteneva la causa matura per la decisione e leggeva in udienza la pronuncia, ex art. 281-sexies c.p.c., allegando la motivazione a verbale.

Il Tribunale pugliese accoglieva parzialmente la domanda dell'attore, e rigettava alla spiegata domanda riconvenzionale del convenuto, accogliendo la reconventio reconventionis del condomino, e compensava le spese processuali.

Si trattava di accertare e verificare se fossero presenti, al caso posto all'attenzione del Tribunale competente, i motivi di annullabilità e di nullità dell'impugnata delibera condominiale.

Tali aspetti sono stati esaminati dal giudicante, il quale ha rilevato e verificato in atti di causa la parziale fondatezza delle richieste formulato dall'attore.

Dunque, la delibera veniva dichiarata valida parzialmente dal giudice adito, rigettando la spiegata domanda riconvenzionale del condominio, accogliendo la reconventio reconventionis del condomino, con compensazione delle spese processuali.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale tranese, in sede monocratica, secondo cui è stata dichiarata la parziale fondatezza dei motivi di impugnativa a delibera condominiale poste in essere dall'attore-condomino, con compensazione delle spese processuali.

Infatti, il giudice adito, da un attento esame della documentazione in atti, dalle prove orali escusse, aveva rilevato, l'infondatezza della domanda proposta dall'attore in ordine alla nullità della delibera impugnata per mancato rispetto del quorum costitutivo e deliberativo e l'accoglimento del motivo in ordine alla nullità della clausola contenuta nel regolamento condominiale impugnato in ordine all'applicazione degli interessi di mora in capo ai condomini morosi.

In primo luogo, va evidenziato che la patologia che affligge la delibera impugnata per mancato rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi previsti dalla legge, è l'annullabilità e non già la nullità, come sostenuto dall'attore-condomino, pertanto vanno considerati spirati i termini di legge per impugnare la deliberazione dell'assemblea dei condomini oggetto di causa.

Dunque, nella fattispecie posta al vaglio del giudice adito, applicando l'art. 1137, comma 3, c.c., si è verificata la decadenza dal diritto di impugnare dinanzi all'autorità giudiziaria, trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti e non può essere rilevata d'ufficio dal giudice (Cass. civ., sez. II, 28 novembre 2001, n. 15131; Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2005, n. 8216).

Il codice civile non distingue tra delibere inesistenti, nulle, annullabili, irregolari, inefficaci ed invalide, tali espressioni sono state, infatti, create dalla dottrina e dalla giurisprudenza. In particolare, la giurisprudenza ha accentrato la sua attenzione sulla distinzione tra le delibere nulle ed annullabili, distinzione estremamente rilevante sotto il profilo pratico. Spartiacque per la distinzione tra le delibere nulle ed annullabili, in tema di condominio degli edifici è stata la pronuncia della Suprema Corte, a Sezioni Unite, 7 marzo 2005, n.4806, la quale confermando la sentenza della Corte di Appello di Roma del 29 aprile 2000, ha tracciato le linee guida per il distinguo, secondo cui, debbono qualificarsi:

- delibere nulle quelle emesse dall'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrarie all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) o che non rientrano nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono su diritti individuali dei condomini, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.

- delibere annullabili quelle emesse dall'organo deliberativo contenenti vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione delle prescrizioni legali, convenzionali e regolamentari, attinenti al procedimento della convocazione o di informazione dell'assemblea, nonché quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

Il caso esaminato rientra nell'alveo delle deliberazioni da considerarsi annullabili perché afferiscono la disamina dei quorum costitutivi e deliberativi per legge, e non da considerasi nulle, pertanto l'impugnativa andava intentata dal condomino, presente in assemblea, entro trenta giorni.

Va precisato che Il giudizio da intraprendersi per l'impugnazione della deliberazione condominiale (materia condominiale), deve essere preceduto dalla procedura di media-conciliazione, così come disciplinata dal d.lgs. 4 marzo 2010, n.28 e successive modifiche, istituzionalizzata, con l'art.11-ter del d.l. 24 aprile 2017, n.50 (cd Manovrina 2017), inserito in sede di conversione dalla l.21 giugno 2017, n.96 (pubblicata nel s.o. n. 31 alla Gazzetta ufficiale n.144 del 23 giugno 2017).

Ad ogni buon conto, considerato quanto argomentato sin d'ora, si evidenzia che nel merito del primo punto di impugnativa va sottolineato che non è necessaria l'unanimità dei consensi per l'adozione della delibera per formazione delle tabelle millesimali (come sostenuto dall'istante), essendo sufficiente la sua adozione a maggioranza, posto che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al parti di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, onde il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. un., 9 agosto 2010, n.18477; Cass. civ., sez. VI, 21 novembre 2019, n. 30392; Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2018, n.27159; Cass. civ., sez. II, 7 marzo2014, n.9232; Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 2014, n.4569; Cass. civ., sez. II, 25 settembre 2013, n. 21950).

La riforma introdotta con la l. 12 dicembre 2012, n.220 - entrata in vigore dal 18 giugno 2013 - non ha inciso in alcun modo sul criterio maggioritario per l'approvazione delle tabelle millesimali, ma inteso circoscrivere l'unanimità al criterio di approvazione di tali tabelle che abbiano natura negoziale o, per meglio dire, che dispongono una ripartizione di costi che si discosti dai criteri di proporzionalità di cui agli artt. 118-1123 c.c. e art. 68 disp.att. c.c.

Il caso posto al vaglio del giudice pugliese ha fatto rilevare che i condomini della compagine condominiale non fossero dieci (come sostenuto erroneamente dall'attore-condomino) bensì otto, tra l'altro aspetto chiarito anche dal CTU incaricato nel suo elaborato peritale, dunque la deliberazione era valida perché approvata da cinque condomini su otto, in rappresentanza di oltre la metà del valore dell'edificio.

Invece, il secondo punto motivo di impugnativa proposto dal condomino è stato accolto dal giudicante, in ordine alla domanda di accertamento della nullità di una clausola del regolamento condominiale approvato.

La deliberazione va considerata nulla su tale punto perché l'applicazione degli interessi moratori per l'ipotesi di ritardato pagamento delle quote condominiali in capo ai condomini morosi è contra legem, poiché siffatto potere non rientra nelle attribuzioni dell'assemblea condominiale (art. 1135 c.c.), potendo una tale previsione essere inserita soltanto in un regolamento contrattuale, approvato all'unanimità (Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2013, n.10196).

Dal dettato dell'art. 68 disp. att. c.c. - sia nella precedente che nella nuova formulazione disposta dalla legge di riforma del condominio (l. n. 220/2012) - si desume che le tabelle millesimali individuano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare in relazione alle parti comuni dell'edificio e rispetto alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi comuni in misura, definita dalla legge, millesimale. Il legislatore della riforma è intervenuto sul testo dell'art. 68 disp. att. c.c. con un espresso richiamo all'art. 1118 c.c., norma che detta il principio per cui il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Ai fini della quantificazione del contributo che il singolo condomino deve corrispondere al condominio per l'uso e per il godimento degli spazi e dei beni comuni, nonché per ottenere l'erogazione dei servizi, il valore di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in una apposita tabella da allegarsi al regolamento di condominio se ed in quanto esistente. Le tabelle servono in primo luogo per accertare la maggioranza necessaria affinché la costituzione dell'assemblea di condominio sia valida e altrettanto lo siano le delibere che devono esprimere la volontà assembleare relativa alla gestione e alla conservazione del patrimonio.

Le tabelle si possono ritenere quindi strumenti fondamentali per la gestione del condominio ma non costituiscono un requisito strettamente necessario per la validità delle delibere.

In secondo luogo, esse servono per ripartire le spese comuni tra i condomini.

Sono vincolanti per tutti i condomini e per l'amministratore che, nel ripartire le spese, ha l'obbligo di attenervisi, dal momento della loro approvazione fino all'eventuale modifica o rettifica delle stesse (Cass. civ., sez. II, 18 agosto 2005, n. 16982).

In sintesi, le tabelle millesimali traducono in termini matematici i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva che costituiscono l'edificio condominiale ed esprimono di conseguenza, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell'intero edificio, ai fini della formazione della volontà dell'organo assembleare e della ripartizione delle spese.

Appare opportuno precisare che le tabelle millesimali sono di tre tipi: contrattuali, assembleari e giudiziali, a seconda del procedimento di formazione.

- le tabelle millesimali contrattuali sono quelle predisposte dall'originario proprietario dell'edificio o dal costruttore ed allegate al regolamento di condominio. Tali tabelle possono derogare ai criteri legali rientrando, di fatto, in quella accezione di “salva diversa convenzione” prevista dall'art. 1123 c.c.

- le tabelle millesimali giudiziali sono quelle che vengono predisposte ex novo dall'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino ove esse non esistano. Il codice civile non contiene una disciplina del ricorso all'autorità giudiziaria per la formazione delle tabelle millesimali. È certo tuttavia, che nei condomini con più di 10 partecipanti, ogni condomino è legittimato ad agire in giudizio al fine di vedere formato il regolamento di condominio e le annesse tabelle. Per quanto concerne i condomini più piccoli si ritiene che comunque sia possibile adire il giudice per vedere formate le tabelle millesimali (Trib. Taranto 28 febbraio 2008).

- le tabelle millesimali assembleari sono quelle che vengono approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale.

La deliberazione assembleare che approva le tabelle millesimali non costituisce quindi la fonte diretta dell'obbligo contributivo posto a carico di ciascun condomino, ma si limita a rappresentare un parametro per la sua quantificazione, determinato in base ad una valutazione tecnica. Esse sono un atto attraverso il quale si riconosce l'esattezza di un'operazione di calcolo, effettuata mediante l'adozione di specifici coefficienti correttivi in dipendenza della presenza o meno di elementi oggettivi (l'estensione, l'esposizione, l'altezza, ecc.) inerenti alla proporzione tra il valore della singola unità e quello dell'intero edificio. Ne deriva anche che i millesimi da prendere in considerazione per calcolare le maggioranze ai fini dell'approvazione sono gli stessi da approvare, poiché con essi non si crea nulla, ma semplicemente si riconosce la validità di un'operazione di calcolo.

Si precisa che, invece, per l'approvazione delle tabelle redatte in deroga ai criteri legali (c.d. tabelle di natura contrattuale) è pur sempre necessaria l'unanimità dei consensi dei condomini.

Celeste - Cirla - Cusano - frivoli - Tarantino, Formulario del condominio, Milano, 2019;

Celeste, Tabelle millesimali (modifica e revisione), in Condominioelocazione.it, 2018;

Nasini, Tabelle millesimali (approvazione), in Condominioelocazione.it, 2017;

Cirla - Monegat, Le tabelle millesimali, in Compravendita. Condominio. Locazioni, Milano, 2017, 822.