La legittimazione dell'amministratore ad esperire atti conservativi sull'area condominiale destinata a parcheggio

L'area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un'espressa riserva di proprietà che possa valere come titolo contrario alla presunzione di condominialità, va ritenuta parte comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con la conseguente legittimazione autonoma dell'amministratore di condominio, ex art. 1130, n. 4), c.c. ad esperire, riguardo ad essa, gli atti conservativi, consistenti nelle azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni.

Il Condominio X propone ricorso avverso la sentenza resa dalla Corte d'Appello di L'Aquila, con la quale è stato dichiarato il difetto di legittimazione dello stesso Condominio, nella causa in cui aveva convenuto alcuni condomini proprietari di un locale commerciale al piano terra, per ottenere la riduzione in pristino di un'area destinata a parcheggio condominiale, abusivamente modificata dai medesimi condomini.

Il giudice distrettuale abruzzese ha ravvisato una questione pregiudiziale ostativa all'esame del merito della lite, spettando la legittimazione ad agire a tutela del vincolo di destinazione a parcheggio non già all'amministratore di condominio, ma ai singoli condomini.

La motivazione del ricorso per cassazione proposto dal Condominio verte sulla circostanza che, nella fattispecie esaminata, la Corte territoriale ha ritenuto insussistente la legittimazione dell'amministratore senza considerare che l'area in questione ha natura condominiale.

La Cassazione accoglie il ricorso, rilevando che l'area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, ovvero, nel primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, che possa perciò valere come titolo contrario alla presunzione di condominialità, va ritenuta parte comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c. da ciò conseguendo la legittimazione dell'amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad essa, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dello stato dei luoghi ed il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4), c.c.

La Cassazione, nell'accogliere il ricorso, si è uniformata alla precedente giurisprudenza, ritenendo che il potere rappresentativo che compete all'amministratore del condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c., che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell'edificio, comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando dall'àmbito degli atti conservativi, restando così esclusa, la sola possibilità di esperire azioni reali, contro i singoli condomini o contro soggetti terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti su cose e parti dell'edificio (Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2018, n.19489; Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 2009, n.3044; Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 2005, n.1553).

Al contrario, nell'ipotesi, ricorrente nel caso di specie deciso dall'ordinanza in epigrafe, di abusiva modificazione di una porzione di area condominiale, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente, con azione volta al ripristino dello stato dei luoghi, nei confronti del singolo condomino, atteso che tale azione, essendo diretta al mantenimento dell'integrità materiale dell'area condominiale, stravolta dalla modifica apportata unilateralmente da un gruppo di condomini, rientra nel novero degli atti conservativi di cui al menzionato art. 1130, n. 4), c.c. il quale, fa obbligo all'amministratore di compierli con riferimento ai diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (Cass. civ., sez. II, 22 marzo 2013, n.7327).

Nei limiti di questa attribuzione, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. In particolare, secondo l'interpretazione della giurisprudenza, il legislatore ha inteso riferirsi ai soli atti materiali e giudiziali necessari per la salvaguardia dell'integrità dei beni comuni (Cass. civ., sez. II, 15 ottobre 2015, n.20816; Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 2013, n.4338; Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2007, n.8233).

In buona sostanza, nella pronuncia che si annota, si ribadisce il principio che ai sensi dell'art. 1130, n. 4), c.c. l'amministratore è legittimato al compimento degli atti meramente conservativi, tra i quali, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dello stato dei luoghi ed il risarcimento dei danni eventualmente occorsi alla res comune (Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2003, n.5147).

Al riguardo, in altro precedente di legittimità relativo ad una fattispecie analoga a quella scrutinata nell'ordinanza in commento, si è statuito che, per affermare la natura condominiale ai sensi dell''art. 1117 c.c. di un'area esterna all'edificio, della quale manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica, dettata dall'art. 41-sexiesdella l. n.1150/1942 introdotto dall'art. 18 della l. n. 765/1967, occorre preliminarmente accertare che si tratti di spazio destinato a parcheggio secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria od in variante, e poi che lo stesso sia stato riservato a tale fine in corso di costruzione e non impiegato, invece, per realizzarvi manufatti od opere d'altra natura. Conseguentemente, spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio di una determinata area, in quanto vincolata ex art. 41-sexiesdella l. n.1150/1942, di provare che la stessa sia compresa nell'ambito dell'apposito spazio riservato, in quanto elemento costitutivo dell'asserito diritto (Cass. civ., sez. VI/II, 8 marzo 2017, n.5831).

Pertanto, atteso che il citato art. 41-sexies della l. n.1150/1942, da un lato, si limita ad imporre che, nelle nuove costruzioni e nelle aree di pertinenza delle stesse, appositi spazi siano riservati a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato, fissando non un rapporto numerico ma di volume-superficie, stabilendo un nesso tra tali spazi e l'edificio, gli uni e gli altri unitariamente considerati, e, dall'altro lato, non vieta al costruttore di riservare a sè la proprietà degli spazi di parcheggio, per poi cederli a terzi, totalmente od in parte, od ai proprietari degli appartamenti pro quota, ovvero singolarmente, ed anche globalmente, in modo che costituiscano parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c., detti spazi, globalmente considerati, vengono, quindi, a fare parte della proprietà comune, nel caso in cui non vi sia stata alcuna riserva di proprietà da parte del costruttore e, nei singoli atti, sia stato omesso qualunque riferimento ad essi (Cass. civ., sez. II, 18 luglio 2003, n.11261).

In altro precedente giurisprudenziale, si è ugualmente ritenuta l'infondatezza delle censure relative alla dedotta carenza di legittimazione attiva dell'amministratore di condominio, riguardante l'esercizio di un'azione possessoria relativa ad un'area vincolata, in quanto conservativa dei diritti di uso di cui i condomini sono titolari ex art. 18 della l. n. 765/1967, la quale, può essere esercitata dall'amministratore con interpretazione estensiva dell'art. 1130, n.4) c.c. anche se l'area è di proprietà di terzi, perchè anche in tale ipotesi, il vincolo all'uso comune dell'area da parte di tutti i condomini risponde alla stessa ratio in base alla quale la norma conferisce all'amministratore il potere di esercitare gli atti conservativi su beni di proprietà condominiale, cioè la tutela di diritti comuni a tutti i condomini e non esclusivi dei singoli (Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2007, n.16631).

Allo stesso modo, si è affermato che in relazione alla denuncia da parte di un condominio dell'abusiva occupazione da parte del costruttore di una porzione di area in uso condominiale mediante la costruzione di un manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente ai sensi degli artt. 1130, n. 4), c.c. e 1131 c.c., con l'azione per il ripristino dei luoghi ed il risarcimento del danno eventualmente arrecato ai beni comuni, nei confronti dell'autore dell'opera denunciata e dell'acquirente di essa (Cass. civ., sez. II, 25 luglio 2011, n.16230).

Celeste, in Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano, 2017.