Usufruttuario e nudo proprietario: chi paga le spese condominiali?

Il negozio con il quale il diritto reale è stato costituito, se debitamente trascritto, risulta opponibile erga omnes e, dunque, anche al condominio che dovrà applicare, nella ripartizione delle spese fra il nudo proprietario e l'usufruttuario, le regole dettate dagli artt. 1104 e 1105 c.c., ai quali si aggiunge l'art. 67 disp.att.c.c., secondo cui l'usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari attinenti all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre nelle deliberazioni riguardanti innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta al proprietario.

Un Condominio proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso a suo carico ed in favore della ditta appaltatriceper il mancato pagamento, da parte del primo, di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. A fondamento l'opponente, tra l'altro, eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva rispetto a quella dei singoli condomini morosi, con la conseguente necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli stessi. Si costituivano in giudizio l'opposta, che chiedeva il rigetto dell'opposizione, nonché alcuni condomini tra i quali l'usufruttuario di un immobile, il quale, eccepita la propria carenza di legittimazione in virtù di risalente atto di compravendita, otteneva di chiamare in causa il nudo proprietario. Questi, a sua volta, eccepiva la nullità della vocatio in jus e la propria carenza di legittimazione passiva non avendo mai ricevuto alcuna richiesta da parte del Condominio di pagamenti, né di convocazioni assembleari. Dall'atto di acquisto, inoltre, risultava che al momento dell'acquisto l'immobile era già gravato di usufrutto.

Il Tribunale, limitatamente a quanto esposto in fatto, rigettava l'opposizione del Condominio, confermando il decreto ingiuntivo, e dichiarava la carenza di legittimazione passiva del nudo proprietario.

Tra le questioni trattate nella sentenza del Tribunale di Salerno, ne enucleiamo una in particolare, che riguarda il problema di chiarire come deve essere regolata la ripartizione delle spese condominiali quando l'immobile sia gravato di un diritto reale di godimento che, nel nostro caso, è rappresentato dal fatto che di un immobile sia stata venduta la nuda proprietà con conseguente costituzione di usufrutto in favore di un terzo soggetto.

La decisione è fondata su principi giurisprudenziali consolidati e che prendono origine delle disposizioni che disciplinano, l'istituto dell'usufrutto applicabili, in via analogica, anche alla materia condominiale. La sentenza, infatti, ha ricostruito il quadro interpretativo generale secondo il quale - evidenziate le caratteristiche oggettive di cui agli artt. 1104 e 1105 c.c. - una volta individuate quali siano le spese ordinarie e quali quelle straordinarie, l'assemblea convocata per deliberare sulle stesse non ha alcun potere di intervenire per modificare le regole di imputazione (Cass. civ., 28 agosto 2008, n. 21774; Cass. civ., 27 ottobre 2006, n. 23291). Inoltre, quando l'assemblea è stata convocata per deliberare su spese che la legge attribuisce al nudo proprietario è questi che deve essere convocato alla riunione.

Alla luce di tali principi, pertanto, il giudice salernitano non poteva che accogliere l'eccezione di carenza di legittimazione passiva del nudo proprietario, poiché le spese deliberate erano connesse alla manutenzione ordinaria dell'ascensore connesse all'uso ed al logorio dell'impianto e tali da dover essere sopportate dall'usufruttuario.

La norma che ha definito l'annosa questione concernente la ripartizione delle spese comuni tra nudo proprietario ed usufruttuario è l'art. 67 disp.att.c.c., che è stato completamente rivisitato dalla riforma del 2013. Nella versione precedente, infatti, il legislatore si era limitato ad indicare per quali materie i due soggetti potessero esercitare il diritto di voto chiarendo, ma in modo implicito, che per gli stessi argomenti dovesse essere convocato all'assemblea l'un soggetto piuttosto che l'altro. Nessuna indicazione sulle spese e sulla relativa imputazione a carico di ciascuno dei due soggetti che, nuovamente, poteva essere tacitamente tratta proprio da un'indicazione non esaustiva ma conseguenziale.

La nuova formulazione dell'art. 67 disp.att.c.c. ha introdotto il principio della solidarietà nei confronti del Condominio tra nudo proprietario ed usufruttuario per il pagamento degli oneri condominiali (ultimo comma), senza tuttavia fare distinzione tra contributi ordinari e straordinari. Ciò significa che la solidarietà impegna l'usufruttuario anche per quelle voci di spesa la cui approvazione è rimessa al nudo proprietario. La ratio della norma può essere individuata nella disposizione medesima che, con il comma 6, ha consentito al titolare del diritto reale di godimento, tramite il proprio voto in assemblea, di avvalersi del diritto di sostituirsi al nudo proprietario nell'esecuzione di quelle opere a questo spettanti ma dallo stesso rifiutate o, comunque, eseguite in ritardo. Una indicazione che, ovviamente, deve essere comunicata dal nudo proprietario all'amministratore in modo da consentire che l'avviso di convocazione sia trasmesso anche al soggetto che gode dell'immobile.

Volendo ricostruire l'iter giurisprudenziale che ha portato al riconoscimento di un ruolo più dinamico della figura dell'usufruttuario nell'ambito del Condominio, non si può non partire dalla considerazione che l'orientamento iniziale della Corte di cassazione fosse stato quello di negare alcun legame tra l'art. 67 disp. att. c.c. e l'art. 1004 c.c., il quale doveva trovare applicazione solo nei rapporti tra il titolare del diritto reale di godimento ed il proprietario, senza avere alcuna rilevanza nei rapporti esterni (Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1968, n. 62), mentre non vi erano dubbi sul fatto che il diritto di voto nelle delibere condominiali riguardanti opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni di un edificio spettasse al proprietario, anche se tali opere fossero state rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Una tesi che, quanto al primo profilo, è stata portata avanti da parte della giurisprudenza ancora in tempi più recenti, anche se la fattispecie trattata era anteriore alla modifica di cui alla l. n. 220/2012 (Cass. civ., sez. II, 5 novembre 2013, n. 24752).

Ma la fisiologica evoluzione interpretativa aveva portato, comunque, alla consapevolezza che non si poteva più negare una correlazione tra l'art. 67 disp. att. c.c. e gli artt. 1004 e 1005 c.c., norme che pur non coincidenti perfettamente nella loro oggettività sono, tuttavia, ispirate dalla stessa ratio. Infatti, la svolta è avvenuta solo alla fine degli anni 2000, allorché è stato affermato che la delibera con cui il Condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al Condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per l'uso da quelle necessarie per la conservazione delle parti comuni. Il tutto proprio finalizzato a fare sì che se tra i partecipanti vi siano usufruttuari - il cui diritto non solo di partecipazione, ma anche di voto alla relativa assemblea, è riconosciuto perché gode degli impianti, delle cose e dei servizi comuni - sia possibile ripartire tra i medesimi ed i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1004 e 1005 c.c., con una mera operazione esecutiva (Cass. civ., sez. II, 21 novembre 2000, n. 15010).

Posto che - come ribadito dai giudici di legittimità già nel passato - le obbligazioni di usufruttuario e proprietario si configurano come obbligazioni propter rem, la conseguenza diretta non poteva essere che quella secondo la quale all'usufruttuario fosse riconosciuto il diritto di partecipare all'assemblea e di votare in merito alle modalità di godimento, nonché di decidere in ordine alle spese degli impianti e dei beni comuni che il medesimo può utilizzare. Talché - come chiarito nella sentenza richiamata - l'obbligo di contribuzione a carico dei due diversi soggetti deriva, ex lege, in ragione della natura stessa della spesa ed anche se nel verbale dell'assemblea non sono specificamente indicati i soggetti obbligati, la relativa imputazione e ripartizione è in re ipsa in quanto collegata alla funzione ed al fondamento della spesa.

Dato per assodato questo principio, non è tuttavia necessario che l'assemblea ascriva espressamente ai diversi soggetti obbligati le differenti spese perché l'imputazione è implicita e connessa all'oggetto che ne costituisce il titolo.

Naturalmente, perché questo sia possibile è necessario che il condomino abbia comunicato all'amministratore la costituzione del diritto di usufrutto in favore di un terzo soggetto, essendo evidente che in caso contrario non vi potrà essere alcuna imputazione separata e la quota intera di spese ricadrà integralmente sul nudo proprietario, salvo il diritto di regresso di quest'ultimo sul primo.

Non si può, in ogni caso, non rilevare come vi sia una differenza tra l'art. 1104 c.c. e l'art. 67 disp.att.c.c. Infatti, nella prima norma, nella quale la disciplina interessa espressamente la ripartizione delle spese, l'oggetto sono gli oneri concernenti “la custodia, l'amministrazione e la manutenzione ordinaria del bene”, mentre la seconda ha utilizzato un'espressione più indefinita quale gli “affari che attengono all'ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”.

Le due disposizioni sono sostanzialmente affini, poiché l'amministrazione ordinaria di cui all'art. 67 disp.att. c.c. non può che essere considerata come il contenitore di tutte le attività che non accrescano, sul piano sostanziale, i poteri dell'amministratore, il quale agisce in nome e per conto del Condominio. E, quindi, dal punto di vista oggettivo e con stretto riferimento alla problematica in esame la gestione ordinaria nella quale coinvolgere direttamente l'usufruttuario è, indubbiamente, quella indicata dall'art. 1130, nn. 2) e 3), c.c.

Pertanto, tornando al caso in esame, il Tribunale di Salerno ha correttamente dichiarato che era l'usufruttuario e non il nudo proprietario a dover pagare le spese oggetto di contenzioso, poiché queste erano legate alla manutenzione e, quindi, all'uso ed al conseguente deterioramento dell'impianto di ascensore.

Non vi può, infine, essere alcun parallelo tra la situazione disciplinata dall'art. 67 citato e quella contemplata dall'art. 10 della l. n. 392/1978. Infatti, il diritto del conduttore di partecipare all'assemblea previsto dalla legge trova il suo fondamento nel contratto di locazione, in forza del quale nasce in capo al conduttore l'obbligo non solo di pagare il canone di locazione, ma anche di adempiere all'obbligazione di versare gli oneri accessori. Adempimento che si esaurisce all'interno del rapporto contrattuale tra le parti e che non produce effetti nei confronti del Condominio, rispetto al quale il conduttore è soggetto estraneo.

Sarcina, L'obbligazione dell'usufruttuario per le spese condominiali, in Condominioweb.com, 7 luglio 2020;

Balsamo, L'usufruttuario può impugnare la delibera in tema di modifica delle tabelle millesimali?, in Condominioweb.com, 17 marzo 2020;

Musolino, L'anticipo da parte dell'usufruttuario delle spese a carico del nudo proprietario, in Riv. notar., 2017, 773;

Avigliano, Posizione dell'usufruttuario nel condominio: diritti ed obblighi, in Ventiquattrore avvocato, 2015, fasc. 1, 23.