La quietanza di pagamento è inopponibile al condomino che sottoponga ad espropriazione i crediti del debitore esecutato verso il proprio condominio

La quietanza di pagamento sprovvista di data certa anteriore al pignoramento è inopponibile, ai sensi dell'art. 2704 c.c., al condomino che sottoponga ad espropriazione forzata, ex artt. 543 ss. c.p.c., i crediti del debitore esecutato verso il proprio condominio, in quanto egli è terzo estraneo al rapporto contrattuale da cui origina l'oggetto di pignoramento.

Tizia pignorava ai danni di Caio, titolare dell'omonima impresa edile, le somme a lei dovute, quale corrispettivo di un contratto di appalto dal Condominio, del quale lo stesso Caio era condomino. Il Condominio terzo pignorato rendeva dichiarazione negativa, sostenendo di aver già pagato il dovuto ed esibiva una quietanza di pagamento sprovvista di data certa. La dichiarazione veniva contestata dalla creditrice procedente nelle forme di cui all'art. 548 c.p.c., nella versione anteriore alla modifica attuata con la l. n. 228/2012.

Nel giudizio, il Tribunale adìto accertava la sussistenza del credito vantato dal debitore esecutato nei confronti del Condominio. In particolare, riteneva che il terzo pignorato non avesse idoneamente provato l'estinzione del debito nei confronti dell'impresa edile di Caio prima della notifica del pignoramento, in quanto la quietanza di pagamento prodotta dall'Amministratore del Condominio, non presentando data certa, non poteva essere opposta a Tizia. Il Condominio appellava la decisione, deducendo che la creditrice procedente era essa stessa condomino e quindi non estranea al rapporto tra il terzo pignorato e l'impresa edile; quindi, sosteneva che la quietanza di pagamento poteva esserle opposta anche se sprovvista di data certa.

Nel giudizio di secondo grado, la Corte territoriale accoglieva il gravame, condannando l'appellata al pagamento delle spese processuali del doppio grado di giudizio.

Avverso il provvedimento in esame, Tizia proponeva ricorso in cassazione eccependo, tra i vari motivi, la violazione degli artt. 2917 e 2704 c.c. In particolare, secondo la ricorrente, la quietanza di pagamento, sprovvista di data certa anteriore al pignoramento, proveniente da Caio ed esibita dal Condominio terzo pignorato, non poteva esserle opposta in quanto estranea al rapporto contrattuale fra i due. Infatti, l'art. 2704 c.c. esclude solo riguardo ai terzi la certezza della data della scrittura privata non registrata la cui sottoscrizione non sia stata autenticata, fintanto che non si verifichi un fatto che stabilisca in modo certo l'anteriorità della formazione del documento.

La questione di diritto sottoposta è, dunque, se il singolo condomino sia contitolare del rapporto contrattuale posto in essere dal Condominio oppure versi in condizioni di terzietà e, quindi, sia a lui opponibile la quietanza senza data certa oppure no.

Secondo la Cassazione, in tal vicenda, non era possibile trarre la conclusione in base alla quale la quietanza di pagamento, sprovvista di data certa, rilasciata al Condominio fosse comunque opponibile a Tizia, in quanto parte del rapporto contrattuale. Difatti, sebbene il Condominio sia un ente di gestione con limitata soggettività e sprovvisto di un patrimonio proprio, si legge in sentenza, il suo Amministratore non agisce nella qualità di mandatario con rappresentanza dei singoli condomini. La circostanza che questi ultimi rispondano delle obbligazioni assunte dal Condominio, in ragione dell'inesistenza di un patrimonio separato, non comporta che essi assumano pure il ruolo di parte in senso tecnico (quand'anche rappresentata dall'Amministratore) nei rapporti contrattuali costituiti da quest'ultimo. In particolare, gli atti giuridici posti in essere dall'Amministratore vanno, infatti, riferiti comunque al Condominio, quale ente di gestione di un interesse collettivo. Tant'è che, tra l'altro, quest'ultimo deve essere dotato di un proprio codice fiscale e deve, nella qualità di sostituto d'imposta, effettuare la ritenuta d'acconto sui corrispettivi dovuti per le prestazioni relative a contratti di appalto di opere e servizi. Per le ragioni esposte, secondo i giudici di legittimità, anche la quietanza del pagamento effettuato dal Condominio vale quale dichiarazione di scienza resa dal creditore (Cass. civ.,sez. III, 24 settembre 2019, n. 23636). Quindi, secondo tale ragionamento, fa stato fra queste parti nell'ambito di un rapporto cui il singolo condomino resta, almeno a questi fini, terzo. Tuttavia, nei confronti del singolo condomino, la quietanza di pagamento “non era certa e computabile” ai sensi dell'art. 2704 c.c. Del resto, proseguono i giudici, se si ragionasse diversamente, si dovrebbe finire col dire che il medesimo atto - la quietanza sprovvista di data certa anteriore al pignoramento - sarebbe opponibile al condomino pignorante nei limiti della quota sua condominiale millesimale ed inopponibile per il resto; il che, ovviamente, contrasta con la necessaria unicità degli effetti dell'atto giuridico. In definitiva, la quietanza di pagamento rilasciata dal debitore esecutato in favore del condominio/terzo pignorato e da quest'ultimo versata in atti per dimostrare l'avvenuta estinzione del proprio debito, in mancanza di data certa anteriore al pignoramento, è inopponibile, ai sensi dell'art. 2704 c.c., al condomino/creditore procedente, in quanto quest'ultimo deve considerarsi terzo estraneo al rapporto tra il condominio ed il debitore principale e dal quale origina l'oggetto del pignoramento.

Per le suesposte ragioni, il ricorso è stato accolto e, per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni in merito alla natura giuridica del Condominio e sulla questione della quietanza.

Ebbene, a seguito del ricorso della ricorrente Tizia, con ordinanza interlocutoria, la causa veniva rinviata a nuovo ruolo in attesa della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite sulla questione della natura giuridica del Condominio e dei rapporti intercorrenti fra esso e i condomini che ne fanno parte. Tale questione è stata definita dalla Corte di legittimità (Cass. civ, sez. un., 18 aprile 2019, n. 10934) e la causa è stata quindi rimessa sul ruolo della pubblica udienza.

Richiamando quando affermato dal citato provvedimento, in questa vicenda, gli ermellini hanno evidenziato che, nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni, ciascun condomino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del Condominio, con quello dell'Amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota. Tale principio non si discosta dall'orientamento prevalente secondo cui il singolo condomino è contitolare pro quota delle obbligazioni del Condominio, sia dal lato passivo che da quello attivo, talché i singoli condomini possono agire individualmente per la tutela degli interessi dello stesso (Cass. civ., sez. III, 7 novembre 2014, n. 23782). Tale conclusione poggia sulla premessa che il Condominio è un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti (Cass. civ., sez. II, 9 novembre 2017, n. 26557).

Nonostante tale preambolo, in merito alla questione della quietanza, gli ermellini hanno precisato che la terzietà del Condominio, anche in relazione alla prova della simulazione delle quietanze relative all'avvenuto pagamento degli oneri condominiali, può essere fornita “senza limiti”, ai sensi dell'art. 1417 c.c. (Cass. civ., sez. VI, 25 settembre 2017, n. 13234). Dunque - come sostenuto dal massimo consesso decidente - nella pronuncia in commento “la quietanza di pagamento sprovvista di data certa anteriore al pignoramento è inopponibile, ai sensi dell'articolo 2704 c.c., al condomino che sottoponga ad espropriazione forzata, ex artt. 543 ss. c.p.c., i crediti del debitore esecutato verso il proprio Condominio, in quanto egli è terzo estraneo al rapporto contrattuale da cui origina l'oggetto di pignoramento”.

Secondo gli ermellini, tale principio va poi coordinato con quello secondo cui in sede di accertamento dell'obbligo del terzo pignorato, il creditore procedente, che non agisce in nome e per conto del proprio debitore bensì iure proprio, è terzo rispetto ai rapporti intercorsi fra il debitore esecutato e il debitor debitoris. Con la conseguenza che la quietanza di pagamento rilasciata dal debitore al terzo pignorato può essergli opposta solamente a condizione che abbia, ai sensi dell'art. 2704 c.c., data certa anteriore alla notificazione dell'atto di pignoramento. E comunque, quand'anche gli sia opponibile, trattandosi di res inter alios acta, la quietanza non gode del valore probatorio privilegiato di cui all'art. 2702 c.c., ma, avendo il valore probatorio meramente indiziario di una prova atipica, può essere liberamente contestata dal creditore procedente e contribuisce a fondare il convincimento del giudice unitamente agli altri dati probatori acquisiti al processo (Cass. civ., sez. VI, 9 ottobre 2018, n. 24867; Cass. civ., sez. VI, 21 marzo 2014, n. 6760).

Premesso quanto esposto, tuttavia - come sottolineato da un'attenta dottrina - l'esposta conclusione sembra essere in contrasto con la premessa della stessa Corte di legittimità.

Per meglio dire, se ormai è pacifica la consolidata opinione circa l'insussistenza di personalità giuridica del Condominio e la qualità di mandatario dell'Amministratore allorché questi contragga obbligazioni nell'interesse del Condominio con rappresentanza dei singoli condomini, ciò avrebbe dovuto portare al superamento della questione concernente l'operatività, nella specie, dell'art. 2074 c.c. avuto riguardo all'opponibilità - o meno - nei confronti del condomino medesimo, della quietanza di pagamento rilasciata dal debitore esecutato nei confronti dell'Amministratore di Condominio. Difatti, se il Condominio è privo di soggettività e il singolo condomino è parte pro quota in relazione alle obbligazioni contratte dall'Amministratore nell'interesse del Condominio medesimo - secondo la citata critica - doveva trarsene la logica conclusione per cui alcun problema doveva porsi circa l'opponibilità, allo stesso, per carenza di data certa anteriore al pignoramento, delle scritture private (incluse le quietanze) intercorse tra il Condominio di cui egli stesso fa parte ed il debitore esecutato, per difettare, in capo al condomino/creditore procedente, il requisito della “terzietà”.

Ragionando su quanto detto, poiché il Condominio si pone verso i terzi come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, l'Amministratore resta l'unico soggetto abilitato ad adempiere con effetto estintivo delle obbligazioni dei singoli condomini nei confronti dei terzi creditori, non essendo idoneo ad estinguere il debito pro quota il pagamento eseguito dal condomino direttamente a mani del creditore del Condominio, se tale creditore non sia munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo partecipante.

In definitiva, in contrapposizione al principio enunciato dalla Corte di legittimità con la pronuncia in commento, si poteva trarre (forse) una diversa ricostruzione secondo cui, ai fini dell'adempimento, la quietanza rilasciata dal creditore del Condominio in favore dell'Amministratore costituisce prova del pagamento della frazione di debito imputabile al singolo condomino ex lege rappresentato. Nonostante tale aspetto, invece, secondo la pronuncia in esame: l'Amministratore non agisce nella qualità di mandatario con rappresentanza dei singoli condomini; i condomini non assumano il ruolo di parte in senso tecnico nei rapporti contrattuali costituiti dall'Amministratore; gli atti posti in essere dall'Amministratore si riferiscono al Condominio.

A parere di chi scrive, la Suprema Corte si è soffermata più sulle questioni processuali e sull'unicità dell'atto giuridico (quietanza sprovvista di data certa anteriore al pignoramento) che sulle regole che ruotano intorno alla soggettività del Condominio e sugli aspetti, di riflesso, legati ai rapporti tra i condomini ed il mandato dell'Amministratore.

Chiesi, Condominio, condomino e pignoramento presso terzi: un'irrisolvibile crisi di identità, in Quotidiano del condomino, Il Sole 24 Ore, 28 luglio 2020;

Marconi, Quietanza di pagamento condominiale inopponibile se priva di data certa, in Altalex.com, 24 luglio 2020;

Ginesi, Azioni esecutive nei confronti del condominio, in Condominioelocazione.it, 11 novembre 2019.