Ostruzione della braga di pertinenza del tombino di scarico del terrazzo privato: profili di responsabilità dei condomini

Sino a quando non venga accertata in sede giudiziale la responsabilità del singolo condomino o questo non abbia riconosciuto la propria responsabilità, l'assemblea non può porre a suo carico alcuna spesa, non potendosi disattendere l'ordinario criterio di ripartizione né la tabella millesimale. Ne consegue che non costituisce manifestazione tacita di assenso di responsabilità, l'aver consentito alla ditta, incaricata dal condominio, l'accesso alla proprietà privata per lo svolgimento dei lavori.

In tal vicenda, l'attrice aveva chiesto di dichiararsi la nullità della delibera assembleare del 2016 in quanto incidente su diritti individuali. In particolare, con la contestata delibera, l'Assemblea aveva approvato la ripartizione delle spese presentata dall'Amministratore; di conseguenza, aveva riconosciuto la spesa di circa 2 mila euro a carico esclusivo dell'attrice. Secondo la condomina, tale spesa si riferiva al costo di ripristino della tubazione di scarico proveniente dal bocchettone ubicato a pavimento sul balcone coperto di proprietà dell'istante, sostituita dalla ditta incaricata dal Condominio ed ostruita a causa delia vetustà cinquantennale e di un originano vizio costruttivo, dunque, non imputabile all'attrice.

Costituendosi in giudizio, invece, il Condominio convenuto precisava che la delibera impugnata era stata ratificata con altra delibera adottata nel 2019, pur impugnata dall'attrice e per la quale pendeva altro giudizio innanzi all'ufficio del Giudice di Pace; in particolare, nella delibera 2019, era stato debitamente indicato il quorum con conseguente cessazione della materia del contendere.

La questione in esame è la seguente: in mancanza di effettivo accertamento dei responsabili dell'occlusione della braga di pertinenza del tombino di scarico del terrazzo privato, l'Assemblea può addebitare il risarcimento alla condomina proprietaria?

A seguito dell'istruttoria di causa era emerso che i lavori in oggetto si erano resi necessari in seguito alle infiltrazioni d'acqua che avevano interessato il piano cantine. La ditta incaricata dall'Amministratore, dopo aver accertato che l'ostruzione della braga era di pertinenza del tombino di scarico del terrazzo dell'attrice, aveva eseguito gli interventi necessari. Per tali motivi, ì costi relativi al ripristino erano stati portati a carico della singola proprietà privata. In particolare, l'Assemblea del Condominio del 2019 aveva deliberato di approvare la ripartizione presentata dall'Amministratore nella precedente Assemblea del 2016 e, pertanto, di riconoscere la spese di 2 mila euro come individuale da addebitare esclusivamente all'attrice. Inoltre, a sostegno della spesa individuale, il Condominio aveva eccepito il tacito consenso dell'attrice in quanto, quest'ultima, aveva fatto accedere nella propria abitazione la ditta incaricata ed aveva autorizzato la medesima ditta all'esecuzione dei lavori di riparazione. Dunque, secondo la difesa di parte convenuta, ilCondominio aveva soltanto anticipato la spesa da imputarsi però solo alla proprietaria.

Premesso quanto innanzi esposto, in tal vicenda era del tutto pacifico ritenere che la somma in esame si riferiva al costo di ripristino di una tubazione di scarico ubicata a pavimento sul balcone dell'attrice.

Ad ogni modo, secondo il giudicante, la relativa delibera era del tutto invalida. Infatti, sino a quando non viene accertata in sede giudiziale, la responsabilità del singolo condomino ovvero questo non abbia riconosciuto la propria responsabilità, l'Assemblea non può porre a carico dello stesso condomino alcuna spesa, non potendosi disattendere l'ordinario criterio di ripartizione né la tabella millesimale (Cass. civ., sez. II, 7 novembre 2017, n. 26360; Cass. civ., sez. II, 24 aprile 2013, n. 10053).

Nel caso in esame, difatti, non vi era stato alcun accertamento giudiziale di responsabilità né vi era stato alcun riconoscimento in tale senso, considerato anche la condotta dell'attrice che aveva consentito l'accesso alla proprietà della ditta incaricata dal Condominio, nulla provava al riguardo. Del resto, come emerso dalla redazione prodotta in atti, i lavori nella proprietà dell'attrice furono eseguiti su iniziativa dello stesso tecnico durante le lavorazioni. Quest'ultimo aveva deciso autonomamente di sostituire la tubazione per ridare la giusta funzionalità alla stessa evitando così di non perdere l'occasione della disponibilità dell'attrice di ridare la funzionalità alla tubazione; evitando, inoltre, che il Condominio si trovasse in condizione di affrontare altre indagini ed altre lavorazioni al proposito.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, fermo restando il diritto, se del caso, di agire per ottenere il rimborso di quanto anticipato, la delibera è stata dichiarata nulla.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito agli aspetti afferenti le responsabilità dei condomini e della braga condominiale.

Ebbene, in merito alle responsabilità del condomino, la citata pronuncia del Giudice di Pace capitolino è perfettamente in linea con altra giurisprudenza di merito: l'Assemblea non ha poteri di autotutela, non potendo senza il voto di tutti i partecipanti, addebitare la spesa ad uno solo - o solo ad alcuni dei compartecipi - senza il suo consenso o senza che la stessa sia stata accertata e riconosciuta espressamente dal condomino stesso, o sia stata oggetto di accertamento giudiziale e conseguente condanna al pagamento (Trib. Milano 11 settembre 2015, n. 10247), essendo le attribuzioni dell'Assemblea, circoscritte alla sola verifica ed applicazione dei criteri di ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e godimento delle parti comuni, nonché per la prestazione dei servizi nell'interesse comune, oltre che per le legittime innovazioni deliberate dalla maggioranza (Trib. Salerno 20 agosto 2019, n. 2636: in tal vicenda, il Tribunale adìto ha precisato che senza l'effettiva responsabilità di danno nell'occlusione della fognatura condominiale, accertata e riconosciuta dal condomino, l'Assemblea non può addebitare la relativa spesa). Di conseguenza, sono da ritenersi radicalmente nulle le delibere con le quali l'Assemblea di Condominio imputa una determinata spesa al singolo condomino invece di ripartirla tra tutti i partecipanti al Condominio in base ai millesimi di proprietà secondo i criteri di cui all'art. 1123 c.c. o di quelli posti dal regolamento condominiale, potendo, tali criteri, essere modificati solo con il consenso unanime di tutti i condomini e rimanendo annullabili le delibere con cui l'Assemblea determina in concreto la ripartizione delle spese medesime applicando erroneamente i criteri di cui all'art. 1123 c.c. (Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2012, n. 8010).

Quanto alla braga, si osserva che una delle novità introdotte dalla l. n. 220/2012 concerne proprio il termine “collegamenti” fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini.

Per l'impianto in esame, tale collegamento consiste nel raccordo tra la colonna verticale di scarico e il tratto di competenza esclusiva, ovvero nella cosiddetta “braga”. Su tale argomento, la Cassazione ha posto in evidenza due orientamenti:

- Braga condominiale. Secondo tale orientamento, la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale, all'altezza di ciascun piano dell'edificio. Ne consegue che la parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo fra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificata come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale (Cass. civ., 19 gennaio 2012, n. 778). Di talché, in caso di rottura della braga, il Condominio deve risarcire i danni (Trib. Pescara 1 giugno 2016, n. 948).

- Braga non condominiale. Secondo altro orientamento,i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva e poiché la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale, di pertinenza del singolo appartamento, e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all'uso (e al godimento) di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II,3 settembre 2010, n. 19045). Quindi, secondo tale interpretazione, la c.d. braga (cioè l'elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale di pertinenza condominiale) non ha natura condominiale, in quanto serve soltanto convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento (Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2018, n. 1027).

Premesso quanto innanzi esposto, in riferimento alla fattispecie oggetto di commento, il pregio della pronuncia del Giudice di Pace romano è quello di aver posto l'attenzione sulla questione dell'ostruzione della braga di pertinenza del tombino di scarico del terrazzo privato.

La causa è spesso rappresentata dalla vetustà delle condutture e dalla difficoltà di poterle monitorare o dalla presenza di vizi costruttivi che si manifestano anni dopo la realizzazione del caseggiato. Talvolta, però, tali allagamenti sono determinati dai singoli condomini o dal fatto di un terzo estraneo al Condominio o, infine, da eventi atmosferici di particolare rilevanza. In ogni caso, ogni qualvolta il fenomeno si verifica, si rende necessario individuare tempestivamente la conduttura danneggiata od eventualmente occlusa per i necessari interventi di manutenzione. Dunque, in caso di danni, il singolo condomino può agire nei confronti del Condominio al fine di ottenere il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune da cui provengono le infiltrazioni d'acqua che abbiano prodotto danni nell' immobile di proprietà esclusiva del condomino stesso. Sarà poi il Condominio a dover eventualmente agire nei confronti dei singoli condomini onde rivalersi delle somme così erogate dimostrando l'imputabilità al singolo del comportamento produttivo di danno siccome lesivo delle tubature-impianti comuni o tale da provocarne il cattivo funzionamento (Trib. Tivoli 30 novembre 2018, n. 1657: secondo il giudice laziale, era stato pienamente dimostrato il nesso di causalità tra le infiltrazioni lamentate e l'ostruzione del discendente condominiale in corrispondenza con lo scarico dei servizi igienici siti nel bagno di proprietà della convenuta; in tale situazione, il magistrato ha considerato la braga di proprietà condominiale e, di conseguenza, applicando tale orientamento, il Condominio è stato condannato a risarcire i danni derivanti dalle infiltrazioni).

Tarantino, Le riparazioni delle colonne orizzontali serventi gli appartamenti condominiali, in Consulente immobiliare, 2019, fasc. 1064, 509;

Tarantino - Pesce, Condannato il condominio per l'occlusione del discendente di scarico comune, in Consulente immobiliare, 2019, fasc. 1062, 316;

Nicoletti, Impianto idrico e fognario, in Condominioelocazione.it, 31 luglio 2017.