Criteri di riparto per le spese di manutenzione del tetto di copertura di una sola parte dell'edificio

Ai fini della individuazione di un condominio parziario, la situazione di fatto richiede che le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, siano necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinatati all'uso o al servizio non di tutto l'edificio ma di una sola parte di esso. Ne consegue che, in caso di manutenzione di un tetto, le spese devono essere ripartite tra i soli condomini proprietari di unità immobiliari ubicate nella parte di edificio cui il tetto serve.

I condomini Tizio e Caio avevano impugnato la sentenza emessa dal Giudice di Pace, con la quale il giudicante aveva dichiarato la propria incompetenza per valore in favore del Tribunale ed aveva condannato gli attori (odierni appellanti) alla refusione delle spese di lite. La causa, decisa solo in punto di competenza dal Giudice di Pace, adottando tuttavia la forma della sentenza, verteva sull'impugnazione della delibera di cui al punto 2 dell'o.d.g. assunta dall'Assemblea del Condominio. In detta delibera era stata approvata la spesa di circa 30 mila euro relativa ai lavori da svolgere sul tetto di copertura della scala B, int. 13).

Secondo Tizio e Caio - comproprietari dell'unità immobiliare int. 12) scala B dell'edificio - le spese delle opere appaltate non dovevano essere poste a loro carico, neppure pro quota, perché il loro appartamento non era coperto dal tetto interessato dai lavori. Per tali ragioni, gli attori avevano chiesto al Tribunale adìto - in grado di appello - di accertare che il tetto, oggetto dei lavori di cui alla delibera impugnata, non fungeva da copertura dell'appartamento di proprietà degli attori e, quindi, l'invalidità della delibera approvata dall'Assemblea dei condomini del 2016.

La questione in esame è la seguente: in caso di manutenzione di una sola parte del tetto, le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini dell'edificio?

Secondo il Condominio, in base al regolamento condominiale, il tetto in questione rientrava fra le cose che, ai sensi dell'art. 1, “costituiscono proprietà comune a tutti i condòmini”. Il successivo art. 2, invece, stabiliva che “L'entità delle rispettive quote di comproprietà dei singoli partecipanti alla comunione è espressa in millesimi nella tabella allegata al presente regolamento, sotto la lett. A”. Ebbene, secondo il Condominio, la spesa sarebbe stata correttamente ripartita secondo i criteri indicati dal Regolamento e dalla tabella di proprietà individuata dalla lettera “A”, di cui non era stata chiesta la revisione in questo giudizio.

Tuttavia, secondo il Tribunale, il criterio adoperato dal Condominio era del tutto errato. Difatti, nel caso di specie, l'edificio in esame era composto da più corpi di fabbrica, scale e di più tetti. In particolare, l'unità immobiliare degli appellanti non era sottostante alla parte di tetto interessata dai lavori; quindi, non era compresa nella porzione di edificio coperta dal tetto interessato dalle spese.

A tal proposito, secondo il giudicante romano, in generale le spese di conservazione del tetto di un edificio condominiale vanno ripartite - salvo che si tratti di tetto di uso o proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all'applicazione dell'art. 1126 c.c. - tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all'uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana.

Questi principi - precisa il giudice capitolino - valgono quando il tetto sia unico e copra l'intero edificio. Com'è noto, infatti, l'insieme di beni e di impianti compresi nell'edificio possono (e devono) dirsi comuni (o non) in rapporto all'applicazione dell'art. 1117 c.c. Detta norma pone una “presunzione” di condominialità delle “cose” citate nell'elenco in essa contenuto.

Può, peraltro, darsi il caso che la c.d. destinazione oggettiva del bene/impianto non sia funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari, ma solo ad alcune di esse (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1680; Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14558; Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8136).

In tal caso si costituisce il “Condominio parziale”, fenomeno per cui il Condominio, pur manifestandosi nella sua completezza di effetti previsti dal codice, non va riferito a tutte le porzioni di piano facenti parte del fabbricato, ma solo ad una loro parte. Il fondamento normativo del Condominio parziale può trarsi dal principio ricavabile dall'art. 1123, commi 2 e 3 c.c., dal quale emerge che le spese destinate a fornire utilità ad un gruppo soltanto di condomini sono sostenute da questi ultimi.

In conclusione, le spese deliberate dall'Assemblea del 2016 non potevano essere poste a carico degli attori, dovendo essere ripartite, secondo le proporzioni risultanti dalle tabelle di proprietà generale, tra i soli condomini proprietari di unità immobiliari ubicate nella parte di edificio cui il tetto serve. Tale ripartizione, inoltre, non era in contrasto con il regolamento, dal momento che l'art. 1, dichiarando la condominialità delle cose ivi indicate -peraltro con elencazione del tutto simile a quella contenuta nell'art. 1117 c.c.- non escludeva che queste potessero formare oggetto di Condominio parziale e la conseguente applicazione dell'art. 1123, comma 3, c.c. Per i motivi esposti, la delibera è stata annullata.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito agli aspetti afferenti la ripartizione delle spese del tetto in caso di Condominio parziale.

In argomento, sappiamo che il tetto in un edificio in Condominio assume due aspetti distinti: da una parte, quello “fisico” secondo il quale si tratta della struttura che funge da copertura al fabbricato; e dall'altra, fa parte dell'insieme di “parti comuni” le quali, a loro volta, contribuiscono a formare il patrimonio del Condominio (inteso in senso non propriamente giuridico) sul quale insiste la comproprietà riferibile a tutti i partecipanti. Per quanto riguarda il primo aspetto, la sua funzione di copertura, oltre ad essere necessaria per l'esistenza stessa dell'edificio, costituisce il criterio per individuare l'utilità fornita ai condomini, dalla quale, in ulteriore conseguenza, è possibile individuare la relativa titolarità (comune, parziale, esclusiva).

Relativamente, invece, alla sua qualità di “parte comune” - come sostenuto da altri autori - in tal caso, vanno considerate tutte le implicazioni che derivano dall'applicazione del meccanismo previsto dall'art. 1117 c.c. al fine della conformazione del predetto patrimonio, costituito, appunto, dalle “parti comuni”.

In tal caso i tetti, deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e da infiltrazioni d'acqua, rientrano fra le cose comuni, le cui spese devono essere ripartite in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi dell'art. 1123 c.c. (Trib. Firenze 20 marzo 2019: nel caso di specie, il tetto dell'edificio condominiale era costituito da un unico lastrico solare che copriva i singoli corpi di fabbrica di cui era composto l'edificio, pertanto la spesa è stata ripartita fra tutti i condomini in misura proporzionale).

Tuttavia, come accaduto nel caso di specie, il tetto, come qualsiasi bene o impianto presente nell'edificio in Condominio, può essere oggetto di una situazione di “Condominio parziale”. Il fenomeno rappresenta una conseguenza pratica del principio generale per cui se un bene non è posto a servizio/utilità di tutti i condomini, ma solo a favore di una parte delle unità immobiliari di loro proprietà, l'art. 1117 c.c. non può applicarsi, con la conseguenza che una “cosa”, pur ricompresa nell'elenco ivi indicato, non ha natura condominiale, ma appartiene ai proprietari/intestatari di tali porzioni immobiliari esclusive a favore delle quali il bene presta la sua funzione. In tale situazione, in caso di rifacimento di una porzione autonoma del tetto, i giudici di legittimità hanno osservato che se solo una porzione autonoma del tetto deve essere rifatta, non devono essere convocati tutti i condomini ma solo quelli che fruiscono di quella parte di copertura. Inoltre, il condomino assente in Assemblea, ma regolarmente convocato, non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che riguarda l'altrui sfera giuridica (Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2020, n. 791).

Quanto alle spese (Condominio parziale), la norma di riferimento è l'art. 1123, comma 3, c.c. a mente del quale “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. Dunque, in caso di Condominio parziale, salvo diversa disposizione degli atti d'acquisto, anche la proprietà dei beni utili ad una sola parte dei condomini e, quindi, le decisioni e le relative responsabilità sono a carico esclusivo dei medesimi (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066, secondo cui il tetto non fa eccezione).

Nel caso di tetto in Condominio parziale, pertanto, è possibile affermare quanto segue: le decisioni circa la manutenzione di questo bene comune sono adottate, con le maggioranze previste dalla legge, dai soli condomini che da quella parte traggono utilità; nel caso d'assenza di tabelle “parziali”, sarà necessario riparametrare quelle generali con riferimento ai soli proprietari della cosa oggetto della decisione.

Ciò posto, però, diversamente dal caso affrontato dal Tribunale romano, esistono orientamenti contrari.

Difatti, secondo altro orientamento, risulta legittima la delibera Assembleare che abbia provveduto alla suddetta ripartizione tra tutti i partecipanti al Condominio, a prescindere dall'effettivo utilizzo (Trib. Pavia 12 gennaio 2018: nella fattispecie, alcuni condòmini impugnarono la delibera Assembleare nella parte in cui disponeva il pagamento delle spese necessarie alla sistemazione del tetto della scala “E” tra tutti i condòmini, in relazione ai millesimi di proprietà. Diversamente da questa tesi, secondo la pronuncia, allorquando ci si trovi al cospetto di più edifici - in parte tendenzialmente autonomi tra loro - occorre valutare se i singoli proprietari, nella loro autonomia negoziale, abbiano inteso dar luogo alla creazione un unico o diversi condomini per ogni fabbricato. Al fine di compiere una tale valutazione occorre verificare preliminarmente se esista, o meno, un regolamento condominiale, e cosa eventualmente lo stesso disponga in merito. Nel caso concreto, secondo il giudicante, il costruttore e tutti i condomini aventi causa, nell'approvarlo specificamente nei singoli atti di acquisto, avevano inteso imprimere al suddetto “complesso condominiale” il carattere dell'unitarietà: nel caso del tetto, non avendo il Regolamento adottato specifiche sotto tabelle - per singolo fabbricato o per singole scale - in relazione ai lavori di riparazione del tetto, doveva necessariamente ritenersi che, secondo il Regolamento Condominiale, anche i tetti costituivano enti comuni per i quali spettava la comproprietà ai vari immobili secondo la tabella A che, appunto, prevedeva la ripartizione delle spese, pro-quota, tra tutti i partecipanti al Condominio).

Ed ancora, in altro precedente, i giudici di legittimità hanno evidenziato che le spese di conservazione del tetto sono anche a carico dei condomini che non si trovano al di sotto della proiezione verticale (Cass. civ., sez. VI, 7 ottobre 2019, n. 24927: in tale situazione, i giudici avevano confermato l'obbligo della condomina di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell'atrio comune, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di proprietà esclusiva dell'attrice. Nel giudizio di legittimità, la Suprema Corte conferma il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato: per le caratteristiche strutturali e funzionali dell'edificio, pur non interessando le proprietà private, il tetto del fabbricato, oggetto dell'intervento manutentivo, era destinato anche alla protezione dell'atrio comune).

In conclusione, alla luce della citata ricostruzione, nonostante i principi del Condominio parziale, può accadere che in sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, quel che veramente rileva non è tanto l'appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura, senza che con ciò, peraltro, si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa; in particolare - come precisato dalla citata pronuncia della Suprema Corte - “non può, almeno in linea generale, ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto” (così Cass. civ., sez. VI, 7 ottobre 2019, n. 24927).

In definitiva, occorre valutare caso per caso.

Tarantino, Partecipazione alle spese di bonifica del tetto, in Condominioelocazione.it, 23 luglio 2019;

Accoti, Anche le spese del condominio parziale si possono dividere tra tutti, in Quotidianodelcondominio.Ilsole24ore.it, 21 febbraio 2018;

Salciarini, Tetto, in Condominioelocazione.it, 29 settembre 2017.