Il locatore è responsabile nei confronti di terzi per i danni causati dagli impianti di proprietà esclusiva

In tema di contratto di locazione, al locatore sono riconducibili, in via esclusiva, i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori dalle parti dell'immobile che sono acquisiti alla sua disponibilità.

Con atto di citazione (artt. 163 ss. c.c.), i comproprietari di un immobile convenivano in giudizio i convenuti per sentirli condannare per danni causati alla propria unità immobiliare, rinvenienti da infiltrazioni identificate in una conduttura di adduzione dell'acqua.

Si costituivano i resistenti, nei termini di legge, il quale eccepivano l'infondatezza dell'assunto degli istanti, i sollevavano un'eccezione di carenza di legittimazione passiva, nonché di improcedibilità dell'azione intentata nei loro confronti, posto che gli attori avevano proceduto, in via preliminare, con il procedimento di media-conciliazione, invece che la negoziazione assistita.

La causa veniva istruita con espletamento di CTU tecnica, e documentazione prodotta dalle parti; considerando irrilevante l'assunzione delle prove orali, il magistrato riteneva la causa matura per la decisione e leggeva in udienza la pronuncia, ex art. 281-sexies c.p.c. - da remoto - con foglio allegato al verbale.

Il Tribunale toscano accoglieva parzialmente la domanda degli attori, anche la domanda ex art. 96, comma 3, c.p.c. formulata, condannando sempre i convenuti al pagamento delle spese processuali.

Si trattava di accertare e verificare se fossero presenti, al caso posto all'attenzione del Tribunale competente, i danni da infiltrazione causati sull'immobile degli attori da parte di una conduttura di adduzione dell'acqua di proprietà dei convenuti.

Tali aspetti sono stati esaminati dal giudicante, il quale ha rilevato e verificato in atti di causa la parziale fondatezza delle richieste formulato dall'attore.

I convenuti venivano condannati parzialmente dal giudice adito al risarcimento del danno, nonché venivano anche condannati per responsabilità aggravata ex art. 96, comma 3, c.p.c., con soccombenza delle competenze legali.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale adito, in sede monocratica, secondo cui è stata dichiarata la parziale fondatezza della domanda di danni richiesta dai proprietari di un immobile, con vittoria delle spese processuali.

Infatti, il magistrato toscano, da un attento esame della documentazione in atti, dall'attività istruttoria espletata, in particolare con CTU tecnica, aveva rilevato la parziale fondatezza della domanda degli istanti, ove era emerso, senza ombra di dubbio, che a causare i danni alla propria unità immobiliare era una conduttura di adduzione dell'acqua di proprietà dei convenuti.

Infatti, i danneggiati avevano assolto sia l'onere di allegazione che agli stessi competeva (ex art. 163 c.p.c.), sia l'onere probatorio che ai medesimi incombeva ex art. 2051 c.c., dovendo il danneggiato da cosa in custodia dimostrare unicamente il nesso tra l'evento e il bene oggetto di custodia.

In tal senso, si è osservato che tale prova del nesso causale può ritenersi assolta con la dimostrazione che l'evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta o assunta della cosa, e di aver provocato una “idoneità al nocumento” (Cass. civ., sez. III, 15 gennaio 2003, n. 488; Cass. civ., sez. III,13 febbraio 2002, n. 2075; Cass. civ., sez. III, 23 ottobre 1990, n. 10277).

Di contro, i convenuti, nelle proprie difese, non hanno in alcun modo provato che la destinazione del bene generatore del danno (conduttura di adduzione dell'acqua), fosse imputabile ad altri soggetti, avendone avuti tutti gli strumenti difensivi, ma senza esito.

Parimenti, del tutto infondata è stata dichiarata l'eccezione di carenza di legittimazione passiva avanzata dai convenuti, poiché la circostanza che l'immobile sia locato a terzi, a cui servizio detta condotta è posta, non vale a mutare il titolo della custodia in capo ai comproprietari locatori.

In altri termini, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murare e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori dalle parti dell'immobile che sono acquistati alla sua disponibilità (Cass. civ.,sez. III, 27 marzo 2018, n. 7526).

Dunque, gli attori hanno assolto all'onere dell'an debeatur, mentre il convenuto non ha neanche offerto di provare alcun fatto modificativo estintivo, riconoscendo pacificamente la proprietà della condotta, la sua difettosità.

Anche l'eccezione di improcedibilità sollevata dai convenuti è del tutto infondata, atteso che l'applicabilità nella fattispecie posta al vaglio del giudice adito della procedura di media-conciliazione (d.lgs. 4 marzo 2010, n.28 e successive modifiche,istituzionalizzata, con l'art.11-terd.l.24 aprile 2017, n.50, c.d. manovrina 2017, inserito in sede di conversione dalla l. 21 giugno 2017, n.96), posto che il procedimento è stato introdotto ante causam dagli attori e disertato dai resistenti, circostanza che - a fronte dell'esperimento di un mezzo di risoluzione alternativa della controversia - vale, da un lato, a qualificare la condotta di chi omette pretestuosamente di prendervi parte, e, dall'altro, a superare anche l'obiezione circa il mancato esperimento della negoziazione assistita.

Anche se la materia (risarcimento danni) fosse di competenza del procedimento di convenzione in negoziazione assistita (l. n. 162/2014) e, in alternativa, venisse introdotto il procedimento di mediazione, il presupposto di procedibilità verrebbe rispettato.

Con riferimento alla fattispecie posta al vaglio del giudice adito, va precisato che la garanzia del pacifico godimento è il terzo obbligo previsto a carico del locatore dall'art. 1575 c.c.

Oltre consegnare la cosa in condizioni tali da servire all'uso convenuto, il locatore deve garantirne “il pacifico godimento durante la locazione”, vale a dire, per l'intero periodo di durata del contratto. Ciò significa che l'obbligazione del locatore si estende temporalmente fino alla scadenza della locazione. Di conseguenza, nel caso in cui, scaduto il contratto, il conduttore rimanga nella detenzione dell'immobile, l'obbligo di assicurare il godimento della cosa che spetta al locatore viene necessariamente meno.

Se il locatore, arbitrariamente, non ottemperasse all'obbligo di garantire il pacifico godimento dell'immobile locato, concretando un atto di spoglio - come ad esempio sostituire le chiavi dell'appartamento locato - non sarebbe proponibile l'azione di spoglio poiché, equiparando lo spoglio del locatore a quello di un terzo, si verrebbe alla conclusione che la responsabilità del locatore è solo di natura extracontrattuale e non produce gli effetti dell'inadempimento.

É controverso, altresì, se il conduttore sia legittimato ad esperire l'azione di manutenzione a tutela delle molestie provenienti sia da terzi che dal locatore medesimo. La principale obiezione che si muove consiste nella considerazione che la posizione del conduttore non può qualificarsi siccome manifestazione di un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale per cui la tutela del conduttore nei confronti del locatore per le turbative al pacifico godimento dell'immobile, resterebbe confinata nell'ambito contrattuale.

La garanzia di pacifico godimento che spetta al conduttore, trova una particolare disciplina nell'art. 1585 c.c. (“garanzia per molestie”), che distingue tra molestie di terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa locata (c.d. molestie di diritto), e molestie di fatto, che sono quelle di terzi che, pur senza contestare il diritto del locatore di servirsi della cosa locata, pregiudicano il suo godimento. A norma dell'art. 1585 c.c., il diritto alla garanzia di pacifico godimento spetta al conduttore solamente per quelle molestie che gli sono arrecate da terzi che avanzano pretese di diritti, e non invece per le molestie cosiddette di fatto.

Questa distinzione ha dato luogo a diverse interpretazioni con riguardo al presupposto della presenza di “pretese di diritto del terzo” che costituiscono il discrimine tra molestie di fatto e molestie di diritto e condizione di efficacia della garanzia dovuta dal locatore.

Per completezza, nel caso esaminato non è applicabile il principio della responsabilità concorrente che sussiste solo quando i pregiudizi siano derivati anche da un negligente utilizzo dell'impianto conglobato nelle strutture murarie, oltre che dal difetto di costruzione dello stesso, perché sono differenti le condotte imputabili (Cass. civ., sez. I, 9 novembre 2001, n.13881).

Cirla, Locatore (obblighi), in Condominioelocazione.it, 23 ottobre 2017;

Grasselli, Conduttore (obblighi), in Condominioelocazione.it, 3 ottobre 2017;

Di Marzio, Riparazioni alla cosa locata, in Condominioelocazione.it, 29 agosto 2017.