Sulle modalità di rinnovazione della trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2668-bis c.c.

La disposizione di cui all'ultimo comma dell'art. 2668-bis c.c., che prevede che, se al tempo della rinnovazione della trascrizione della domanda giudiziale gli immobili a cui si riferisce il titolo risultano dai registri delle trascrizioni passati agli eredi o aventi causa di colui contro il quale venne eseguita la formalità, la rinnovazione deve essere fatta anche nei confronti degli eredi o aventi causa, deve essere interpretata nel senso che la trascrizione rinnovata deve essere eseguita nei confronti dell'attuale titolare del bene, essendo superflua nei confronti degli eredi o degli aventi causa che nelle more abbiano già alienato i beni interessati dalla formalità, purchè emerga, anche dal contenuto della nota di trascrizione, la volontà di procedere in tal modo alla rinnovazione dell'originaria trascrizione.

Una società chiedeva al Tribunale la dichiarazione di nullità della rinnovazione della trascrizione della domanda giudiziale di adempimento proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c., trascritta relativamente ad un bene immobile, deducendo che la trascrizione originaria era stata effettuata dai due promittenti acquirenti nei confronti del promittente venditore, sul presupposto che quest'ultimo avesse loro promesso di trasferire la proprietà di detto immobile. Nelle more, il promittente alienante era deceduto e i suoi eredi avevano venduto l'immobile ad un terzo che, a sua volta, lo aveva alienato alla società attrice.
Quest'ultima lamentava, altresì, la violazione delle disposizioni di cui all'art. 2668-bis c.c. dal momento che la rinnovazione era stata eseguita solo nei suoi confronti e non anche nei confronti degli eredi del promittente acquirente e dell'avente causa mediato.

Il giudice di prime cure dichiarava, con decreto, inammissibile la domanda proposta con atto di citazione invece che con la prescritta modalità del ricorso.

Avverso tale decreto proponeva reclamo la società attrice, ma la Corte d'appello investita lo rigettava osservando che «l'adozione del rito camerale per le domande che vadano invece proposte nelle forme del processo ordinario di cognizione non determina alcuna nullità, per il principio di conversione degli atti nulli che abbiano raggiunto il loro scopo e quando non sia derivato alcun pregiudizio per le parti».

Nel merito, la domanda proposta in primo grado veniva ritenuta infondata giacché la rinnovazione della trascrizione della domanda giudiziale era avvenuta nel rispetto del termine del ventennio, ed il fatto che fosse stata richiesta solo nei confronti della società, e non anche nei confronti degli eredi dell'originario convenuto e dei suoi successivi aventi causa, non aveva alcuna rilevanza posto che la rinnovazione era stata richiesta comunque richiesta nei confronti dell'unico soggetto interessato alle sorti del giudizio (in caso di soccombenza del promittente venditore, la società acquirente avrebbe subito l'efficacia costitutiva della sentenza ai sensi dell'art. 2668-bis c.c.).

La società attrice proponeva, pertanto, ricorso per Cassazione avverso la decisione resa dalla Corte d'appello, denunciando ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione dell'art. 2668-bis c.c., poichè nel caso in cui la rinnovazione della trascrizione della domanda giudiziale sia stata effettuata solo nei confronti dell'attuale proprietario del bene, e non nei confronti dell'originaria parte convenuta (nel caso di specie gli eredi del convenuto M.C.), la medesima rinnovazione deve ritenersi inesistente.

I Giudici di legittimità hanno ritenuto superflua una trascrizione anche contro i titolari intermedi, considerato che la tutela dei terzi deve essere assicurata dalla possibilità di conoscere l'esistenza del vincolo di cui alla trascrizione della domanda, solo nei confronti di chi potrebbe ulteriormente trasmettere la titolarità del bene in maniera efficace, secondo le regole di opponibilità del regime pubblicitario.

La Corte di cassazione ha esaminato una questione di diritto rispetto alla quale non risultano precedenti editi, né di legittimità, né di merito, facendo chiarezza sulle modalità di rinnovazione della trascrizione della domanda giudiziale, con specifico riferimento alla previsione di cui all'art. 2668-bis, comma 5, c.c., introdotto con la novella al codice civile del giugno 2009, ricalcando le regole previste in materia di rinnovazione di ipoteca.

Gli artt. 2668-bis e 2668-ter c.c. rappresentano dunque un'importante innovazione nell'ambito del regime pubblicitario, la cui ratio è quella di garantire la certezza della circolazione dei diritti immobiliari, limitando definitivamente l'arco temporale entro cui devono essere effettuate le ricerche sui pubblici registri relative ad eventuali gravami.

La dottrina che si è occupata della citata novella ha sottolineato che la rinnovazione va curata contro gli eredi e gli aventi causa dal convenuto, i cc.dd. «terzi immediati» e «mediati», che però abbiano già trascritto il loro titolo di acquisto, posto che in mancanza di tale formalità, la rinnovazione contro costoro potrebbe essere inutile, e ciò sia in relazione alla trascrizione degli acquisti mortis causa, sia in relazione agli acquisti posti in essere dagli aventi causa del convenuto. Questi ultimi, in difetto di trascrizione, infatti sarebbero destinati a soccombere nel conflitto con l'attore che abbia rinnovato la trascrizione, per l'operare del principio della continuità di cui all'art. 2650 c.c..

Se, verosimilmente, la necessità di coinvolgere nella rinnovazione anche gli aventi causa e gli eredi dell'originaria parte convenuta ha una sua logica giustificazione nella stessa ratio della norma in esame, tuttavia, esaminando e ricostruendo teleologicamente l'istituto della rinnovazione, in caso di trasferimento della titolarità dei beni, si giunge ai rilevare che diretti interessati alla pubblicità sono i terzi che possano successivamente acquistare diritti sullo stesso bene, con la potenziale generazione di un conflitto, e non anche coloro che abbiano già trascritto il proprio acquisto.

Qualora il bene prima della rinnovazione della trascrizione abbia subito plurimi passaggi di titolarità, come nel caso di specie, la rinnovazione va effettuata solo nei confronti di chi sia titolare del diritto all'epoca della rinnovazione proprio in quanto la norma è diretta a rafforzare l'affidamento nelle risultanze dei registri immobiliari, semplificando l'attività ispettiva e rendendo più sicura la posizione dei terzi che intendano acquistare diritti su detti immobili. Questi potranno limitarsi ad accertare che nei vent' anni precedenti al proprio acquisto non risulti alcuna domanda giudiziale, la cui trascrizione sia stata rinnovata contro il proprio dante causa, invece di essere costretti a risalire indefinitamente lungo la catena delle trascrizioni.

La conclusione cui sono giunti i Giudici di legittimità, è assolutamente condivisibile: è superflua una trascrizione anche contro i titolari intermedi, dovendo la tutela dei terzi essere assicurata dalla possibilità di conoscere l'esistenza del vincolo di cui alla trascrizione della domanda, solo nei confronti di chi potrebbe ulteriormente trasmettere in maniera efficace la titolarità del bene secondo le regole di opponibilità del regime pubblicitario.

• R. Triola, Della tutela dei diritti. La trascrizione, in Trattato di diritto privato diretto da M. Bessone, Giappichelli, Torino, 2012, IX;
• E. Fabiani, La durata dell'efficacia della trascrizione della domanda giudiziale, del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo sugli immobili,, in Foro it. 2009, V;
• Saletti-Sassani, Commentario alla riforma del codice di procedura civile, Torino, 2009;
• A. Rizzieri, L'introduzione nel codice civile degli articoli 2668-bis e 2668-ter, in Studium iuris, 2009;
• N. Picardi, La trascrizione delle domande giudiziali, Milano 2009;A. Proto Pisani, La trascrizione delle domande giudiziali., Napoli, 1968.