È possibile la revoca dell'amministratore durante la prorogatio

L'amministratore in prorogatio è tenuto a svolgere i propri compiti e all'osservanza dei propri doveri, sicché, successivamente alla cessazione del suo incarico e prima della nomina del sostituto, deve pur sempre essere consentito un controllo giudiziale circa la sua attività.

Nel giudizio di revoca dell'amministratore, secondo il giudice adìto, risultava in maniera pacifica che dal verbale di dicembre 2017 e fino alla domanda giudiziale del novembre 2019, l'ultimo bilancio approvato era quello del 2016. Dopo tale data, non risultavano portati all'approvazione dell'assemblea altri rendiconti. Detto ciò, secondo il giudicante, tale comportamento costituiva circostanza idonea e sufficiente per l'adozione del provvedimento di revoca secondo il disposto dell'art. 1129 c.c., non essendo necessaria la prova di un danno concreto per il condominio, danno che eventualmente potrà essere oggetto di accertamento in separato giudizio risarcitorio ove promosso dagli interessati.

Avverso il provvedimento di revoca, il reclamante amministratore proponeva reclamo eccependo che il provvedimento di revoca giudiziale non poteva essere adottato in quanto l'amministratore si trovava in situazione di prorogatio.

La questione in esame è la seguente: un condomino può chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore che si trova in regime di prorogatio?

Secondo i giudici capitolini, era del tutto infondato l'assunto del reclamante. Difatti, sia pure in prorogatio, l'amministratore è tenuto a svolgere i propri compiti e all'osservanza dei propri doveri e deve pur sempre essere consentito un controllo giudiziale circa la sua attività. Diversamente, peraltro, ove si seguisse l'assunto difensivo dell'amministratore, si aggirerebbe il divieto per l'assemblea di nominare nuovamente l'amministratore revocato giudizialmente ex art. 1129 c.c. Del resto, secondo il ragionamento della Corte romana, a seguito delle contestazioni promosse dai condomini, l'amministratore ben avrebbe potuto ovviare a tali inconvenienti attivandosi in qualche modo, ad esempio con la nomina di esperti contabili oppure promovendo azioni nei confronti di quei condomini che fossero risultati morosi.

In definitiva - a parere del giudicante - il comportamento inerte dell'amministratore non può trovare apprezzabile giustificazione, nel caso di specie, nella presunta “oggettiva difficoltà contabile” ereditata dalle precedenti gestioni e dal mancato riscontro di alcuni pagamenti. In conclusione, alla luce di quanto innanzi esposto, il reclamo è stato rigettato. Per l'effetto è stato confermato il provvedimento di revoca dell'amministratore.

La pronuncia in oggetto è molto interessante in quanto si colloca nella particolare querelle della revoca dell'amministratore in prorogatio.

Preliminarmente, giova ricordare che i poteri dell'amministratore dovrebbero terminare alla fine del mandato, tuttavia, allo scopo di garantire comunque la gestione dell'immobile in condominio e, pertanto, di sopperire alla momentanea mancanza di un amministratore, la giurisprudenza ha da tempo elaborato l'istituto della prorogatio imperii - che non trova una compiuta definizione normativa all'interno del nostro ordinamento, ma viene menzionato nei lavori preparatori della Carta Costituzionale e viene mutuato dal diritto amministrativo - in virtù del quale l'amministratore, cessato dall'incarico, continua a esercitare i propri poteri fino alla nomina, da parte dell'assemblea, del nuovo amministratore. È pacifico che l'amministratore di condominio uscente, quale che sia il motivo della cessazione - scadenza del mandato, revoca, dimissioni - rimanga in carica fino a quando non venga nominato un sostituto. L'obbligo giuridico dell'amministratore di condominio postula quindi che, in mancanza di nomina o in presenza di conferma avvenuta con maggioranza insufficiente, l'amministratore rimanga in carica con tutti i poteri; tale situazione si protrae fino ad una nuova nomina che può avvenire ad opera dell'assemblea, del giudice su ricorso anche di un solo condomino anche su ricorso dello stesso amministratore.

La prorogatio imperii, in buona sostanza, è finalizzata all'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore e pertanto la stessa opera non solo nei casi di scadenza del termine o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531). I compiti dell'amministratore in regime di prorogatio, devono limitarsi a quelli che, secondo il criterio del “buon padre di famiglia”, appaiono indifferibili e tanto allo scopo di evitare il possibile, anche se non certo, nocumento (Cass. civ., sez. VI/II, 19 marzo 2012, n. 4330).

A questo proposito, il punto nodale della questione in esame riguarda il coordinamento tra la disciplina della revoca giudiziale dell'amministratore di condominio e quello della prorogatio imperii.

In argomento, attualmente, l'orientamento prevalente è contrario alla revoca dell'amministratore in prorogatio da parte dell'autorità giudiziaria. Per meglio dire, secondo i sostenitori di questa posizione, alla scadenza del termine prefissato per la carica di amministratore, il mandato si estingue per legge e, per ovviare ad una mancata nomina immediata di altro amministratore, quest'ultimo assume la prorogatio imperii, continuando ad esercitare i suoi poteri provvisoriamente. Da qui, la conseguenza inevitabile che non si può revocare giudizialmente un amministratore non più in carica, ma si può agire indirettamente solo per la nomina giudiziale di un nuovo amministratore.

Le attuali pronunce sul problema trattato prevedono che: l'inserimento tra i punti all'ordine del giorno dell'assemblea del tema relativo alla “nomina o conferma dell'amministratore” costituiscono significativo indice della mancanza di un'accettazione espressa o tacita del rinnovo dell'incarico da parte dell'amministratore uscente, da considerarsi prevalente sugli elementi di apparente segno contrario, per cui non è possibile prendere in considerazione l'eventualità di una revoca giudiziale dell'incarico, in atto privo di titolare (App. Palermo 6 maggio 2019); il mandato si estingue ipso jure alla scadenza del termine, pertanto viene a mancare il presupposto in forza del quale può essere esercitata la domanda di revoca (Trib. Roma 26 novembre 2018); il ricorso viola il principio della sovranità dell'assemblea che ha il potere di decidere sulla revoca sottoponendo la stessa al voto, e quindi all'effettiva manifestazione di volontà, di tutti gli altri condomini. Il singolo condomino può, invece, legittimamente richiedere all'autorità giudiziaria un provvedimento ex art. 1105 c.c. che disponga la nomina di un nuovo amministratore, previa dimostrazione che l'assemblea non abbia provveduto in tal senso (Trib. Teramo 29 giugno 2016); il ricorso è inammissibile poiché rivolto nei confronti di un amministratore per il quale l'incarico è già scaduto (Trib. Catania 10 febbraio 2014).

Contraria a tutto quanto innanzi esposto (fino alla pubblicazione della pronuncia della Corte d'Appello di Roma) è stata la Corte d'Appello del capoluogo pugliese (App. Bari 12 giugno 2019).

In particolare, secondo questa interpretazione, l'orientamento maggioritario si basa su un'inaccettabile equiparazione tra amministratore revocato ed amministratore in prorogatio, che non può ammettersi ove solo si pensi che l'amministratore in prorogatio può adottare tutti gli atti di ordinaria amministrazione e gli atti indifferibili e urgenti. Dunque, secondo l'impostazione della Corte barese, la pronuncia di revoca giudiziaria avrebbe la specifica utilità di determinare l'impossibilità in capo all'amministratore revocato ad essere nuovamente nominato da parte dell'assemblea (art. 1129, comma 13, c.c.). Quindi, ove si perorasse la non revocabilità dell'amministratore di condominio in prorogatio, si eliderebbe la possibilità di un controllo giudiziale sull'operato dell'amministratore a discapito delle minoranze dell'assemblea condominiale, la cui tutela dovrebbe essere, invece, il fulcro della disciplina legislativa inerente alla funzione assembleare.

Il presente provvedimento, tuttavia, è stato contestato da altro provvedimento (successivo a quello della Corte d'Appello di Roma) che ammette “ancora” l'impossibilità della revoca dell'amministratore in una situazione di prorogatio. Anche questa volta, il giudicante (Trib. Foggia 6 novembre 2020) ammette che l'amministratore che, successivamente alla cessazione dell'incarico e prima della nomina del sostituto, commetta delle inadempienze nello svolgimento delle attività urgenti, non è soggetto alla revoca giudiziale di cui all'art. 1129, comma 11, c.c.: il condomino dissenziente può soltanto esigere il risarcimento del danno. Oltre a ciò, il provvedimento precisa che non può quindi condividersi il diverso orientamento espresso, peraltro, in modo isolato nella giurisprudenza di merito dalla Corte d'Appello di Bari. Invero, non appaiono predicabili ragionevoli vuoti di tutela per le minoranze dissenzienti all'interno dei condomini in quanto, durante il regime di prorogatio imperii, il condomino che intenda farsi promotore della nomina di un nuovo amministratore potrà rendersi parte diligente, sollecitando l'assemblea alla nomina di un nuovo amministratore: nel caso in cui l'assemblea rinomini il precedente amministratore in prorogatio, potrà far valere contrattualmente eventuali nuovi inadempimenti; diversamente, ove, l'assemblea resti inerte dopo le sollecitazioni del condomino diligente, quest'ultimo potrà attivare la procedura di nomina giudiziale di un nuovo amministratore. Dunque, secondo tale impostazione del Tribunale di Foggia “in relazione ad illecite condotte tenute dall'amministratore durante il periodo di prorogatio sarà inoltre sempre possibile per il condomino dissenziente attivare eventuale procedura risarcitoria relativa ai danni ingiustamente patiti a causa degli inadempimenti gestori riscontrati”.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, quest'ultimo provvedimento esclude la revoca ma ammette un'azione risarcitoria da parte del condomino dissenziente. Però, attesi i tempi di un procedimento di cognizione rispetto alla procedura di revoca, sicuramente un tale meccanismo non gioverebbe al condominio alla luce degli ulteriori illeciti che potrebbe aggiungersi a quelli già realizzati durante la prorogatio imperii. A parere di chi scrive, non ammettere la possibilità della revoca giudiziale per l'amministratore in regime di prorogatio imperii sarebbe come eliminare ogni possibilità di controllo sull'operato di quest'ultimo a discapito delle minoranze assembleari o di condòmini dissenzienti, la cui tutela non può di certo escludersi visto che sono parte attiva nel contratto di mandato con l'amministratore. Difatti, accade spesso che a causa di stalli dell'assemblea nel raggiungimento dei quorum deliberativi, resti in carica l'amministratore in regime di prorogatio e, pertanto, deve essere tutelato l'interesse di ciascun condomino alla revoca del suddetto amministratore quando vi siano i presupposti di cui all'art. 1129 c.c. ed altre gravi irregolarità. Pertanto, negare la revocabilità dell'amministratore in prorogatio comporterebbe la lesione del diritto dei condomini ad ottenere il controllo dell'Autorità giudiziaria sulla correttezza della gestione.

In conclusione, merita certamente accoglimento il principio esposto della Corte territoriale romana secondo cui “sia pure in prorogatio, l'amministratore è tenuto a svolgere i propri compiti e all'osservanza dei propri doveri e deve pur sempre essere consentito un controllo giudiziale circa la sua attività”.

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