Alcune criticità della nuova proroga in tema di sospensione delle esecuzioni per rilascio di immobili

Nel quadro delle misure adottate in piena emergenza COVID veniva inserita, all'interno del decreto Cura Italia, una disposizione finalizzata a sospendere temporaneamente tutte le procedure di rilascio di immobili, tanto ad uso abitativo, quanto ad uso diverso.

Si trattava, in particolare, dell'art. 103, comma 6, del d.l. 18/2020 (convertito, con modificazioni, nella l. 27/2020), stando al quale: «l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020»(termine successivamente prorogato dapprima al 1 settembre 2020 e poi al 31 dicembre 2020).

In sede di prima interpretazione di tale disposizione, si riteneva che tale disposizione si riferisse all'esecuzione di tutti i provvedimenti giurisdizionali aventi ad oggetto il rilascio di immobili (solo per soffermarsi sui contributi apparsi su questo Portale negli ultimi mesi, si segnalano, in particolare, «La sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio disposta con il decreto Cura Italia» di P. Scalettaris e «È possibile fissare un termine per il rilascio dell'immobile ex art. 56 l. n. 392/78 prima del 1.9.2020?» di R. Nardone).

Veniva così affermato che la disposizione in questione si riferisse, oltre che ai procedimenti di rilascio di immobili effettuati sulla base di provvedimenti amministrativi, anche ai procedimenti di rilascio posti in essere ai sensi degli artt. 608 e ss. del c.p.c.

Quanto ai procedimenti di rilascio fondati su provvedimenti giurisdizionali, si riteneva che la sospensione dovesse coinvolgere qualsiasi procedura di rilascio, tanto per titoli emessi in relazione a rapporti di locazione, quanto per titoli emessi per diverse ragioni (si pensi, ad esempio, a titoli che dispongano il rilascio di un immobile detenuto senza titolo, o a titoli che dispongano l'assegnazione dell'immobile ad uno dei coniugi in sede di separazione giudiziale).

Ad una tale conclusione i primi interpreti della norma giungevano sulla base della portata davvero ampia della terminologia utilizzata nella disposizione in commento ed anche tenendo conto delle finalità protettive perseguite con il varo di questa previsione normativa.

Qualche problema interpretativo aggiuntivo, tuttavia, si poneva in occasione della proroga della sospensione dei rilasci alla data del 31 dicembre 2020.

Tale proroga veniva disposta, in particolare, con l'art. 17-bis del d.l. 34/2020, disposizione che sembrava, stando alla rubrica della stessa, limitare l'ambito della sospensione delle esecuzioni per rilascio alle sole ipotesi di sfratto conseguente al mancato pagamento dei canoni dovuti in relazione a rapporto di locazione.

Prevaleva, tuttavia, anche dopo l'entrata in vigore di tale nuova proroga, un'interpretazione della norma estesa pressoché a tutte le ipotesi di rilascio di immobili, fatta eccezione per la sola ipotesi dell'ordine di rilascio dell'immobile assunto dal giudice dell'esecuzione immobiliare ai sensi dell'art. 560 c.p.c., atteso che nel caso in questione non sembrava trovare applicazione, per espressa previsione normativa (si veda l'art. 560, comma 6, c.p.c.), la disciplina dettata dagli artt. 605 e ss. del c.p.c., venendo gestita la liberazione dell'immobile direttamente in sede di esecuzione immobiliare (in tal senso finiva per orientarsi la maggior parte della giurisprudenza di merito: si segnalano, a riguardo, una ordinanza del giudice dell'esecuzione del Tribunale di Bari resa il 24 luglio 2020 ed una ancor più recente ordinanza del giudice dell'esecuzione del Tribunale di Matera del 26 ottobre 2020).

Da segnalare, per restare ancora al quadro normativo vigente fino al 31 dicembre 2020, una presa di posizione del Ministro della Giustizia, il quale, nel rispondere ad una interrogazione parlamentare finalizzata a sollecitare l'adozione di una norma di interpretazione autentica dell'art. 103, comma 6, del d.l. 18/20 (si tratta della interrogazione n. 4-07638 del 25.11.2020), affermava che la sospensione prevista dall'art. 103, comma 6, dovesse ritenersi riferita a tutti i provvedimenti di rilascio, ivi compresi gli ordini di liberazione di cui all'art. 560 c.p.c.

Nei fatti, poi, un chiarimento rispetto alla portata precettiva dell'art. 103, comma 6, del d.l. 18/2020 è giunto con la disposizione che ha ulteriormente prorogato la sospensione delle procedure di rilascio di immobili.

E così, il comma 13 dell'art. 13 del d.l. 183/2020 ha testualmente previsto che: «La sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, prevista dall'art. 103, comma 6, del d.l. 18/2020, convertito, con modificazioni, dalla l. 27/2020, è prorogata sino al 30 giugno 2021 limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all'adozione, ai sensi dell'art. 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari».

Si tratta di una disposizione che mira a contemperare le diverse esigenze che si profilano in tema di rilascio di immobili: da un lato quella degli aventi diritto al rilascio, che percepiscono come un'ingiusta compressione dei propri diritti una sospensione protratta per molti mesi del loro diritto a tornare in possesso dell'immobile, dall'altro quella degli occupanti di immobili la cui capacità di far fronte alle spese per il mantenimento della detenzione dell'immobile sia stata intaccata in ragione della crisi economica e lavorativa innescata dall'emergenza sanitaria legata al Coronavirus.

E così l'ulteriore proroga della sospensione delle attività di rilascio dovrà intendersi limitata ai soli casi di provvedimenti adottati in conseguenza del mancato pagamento del canone alle scadenze pattuite, nonché al caso di esecuzione immobiliare avente ad oggetto immobili occupati dal debitore e dai suoi familiari.

Viene dunque drasticamente limitato l'ambito applicativo dell'art. 103, comma 6, del d.l. 18/20: vengono così superate, all'apparenza in modo inequivoco, molte delle questioni che si erano poste in precedenza circa la portata precettiva della norma in questione (per un primo commento «a caldo» di tale nuova proroga si veda il Focus di R. Nardone, dal titolo «La sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili nel decreto Milleproroghe 2021», apparso sul Portale del Processo Civile lo scorso 5 gennaio 2021).

Se prima dell'entrata in vigore di tale nuova proroga sussistevano validi argomenti per ritenere che la sospensione dei rilasci disposta dal legislatore avesse un ambito pressoché generalizzato, riferendosi, così, ad esempio, anche alle ipotesi di occupazione dell'immobile senza titolo, oppure alle ipotesi di azione di rilascio intrapresa dal coniuge per venire in possesso dell'immobile allo stesso assegnato in sede di separazione giudiziale, ora, in virtù dell'art. 13, comma 13, del d.l. 183/2020, l'ambito delle ipotesi di sospensione sembra limitato alle sole ipotesi di rilascio derivanti da rapporti di locazione (e neppure a tutte le ipotesi in cui sia entrato in crisi il rapporto locatizio, ma solo a quelle in cui la stessa derivi dalla morosità del conduttore) ed ai provvedimenti di liberazione dell'immobile resi in corso di procedura esecutiva immobiliare che abbiano ad oggetto l'abitazione del debitore esecutato.

Non mancano tuttavia, come anticipato in precedenza, alcune criticità nella nuova proroga disposta dal legislatore.

E così, anche solo a volersi soffermare sulla prima ipotesi che, nelle intenzioni del legislatore, dovrebbe limitare i casi di sospensione delle procedure di rilascio (quella in base alla quale possono ritenersi sospese le sole procedure in cui il titolo esecutivo trovi origine nel mancato pagamento del canone di locazione), non mancano elementi che indubbiamente suscitano perplessità.

La scelta del legislatore di tutelare la posizione del conduttore di immobile nel solo caso in cui lo stesso sia moroso, se da un lato risulta comprensibile laddove mira a tutelare la posizione di un contraente che potrebbe aver visto drasticamente ridotta la propria capacità di assolvere al pagamento dei canoni a seguito dell'emergenza legata al coronavirus e alla crisi economica che ne è derivata, dall'altro appare ingiusta laddove non distingue tra le diverse ipotesi di morosità che possono di volta in volta configurarsi.

Altro è, infatti, o almeno così potrebbe opinarsi, una morosità che si protragga da anni e sia venuta dunque in essere ben prima dell'inizio dell'emergenza sanitaria, altro invece una morosità che trovi la sua origine, anche temporale, successivamente al manifestarsi di tale crisi sanitaria.

Mentre nel primo caso la proroga della sospensione degli sfratti finisce per rilevarsi una disposizione premiale in favore di un soggetto che, anche a prescindere dall'emergenza COVID, non sarebbe stato in grado di assolvere il proprio debito, nel secondo caso la sospensione potrebbe apparire giustificata sulla base della possibile sopravvenuta contrazione dei redditi manifestatasi successivamente al marzo 2020.

Per altro verso, potrebbe anche osservarsi come la disposizione che proroga la sospensione degli sfratti limitatamente ai soli morosi, finisca per penalizzare ingiustamente altre categorie di soggetti (specie se già in una situazione di particolare fragilità, in relazione, ad esempio, alla propria età, ovvero alle condizioni di salute proprie o dei propri familiari) che si trovino, in ragione della pandemia ancora in atto, in una posizione di accresciuta difficoltà.

E così, non è difficile immaginare che il conduttore di un immobile il cui contratto sia venuto in scadenza durante la pandemia e che si sia visto notificare atto di convalida di sfratto per finita locazione, anziché per morosità, possa trovarsi in condizioni di difficoltà, nel reperire un nuovo alloggio da condurre in locazione, legate ad esempio al maggiore canone che venga richiesto.

Indubbiamente una scelta, quella operata dal legislatore nel varare la nuova proroga della sospensione degli sfratti, che presta il fianco a qualche rilievo.

Una scelta, tuttavia, occorre riconoscere, che si sforza di venire incontro alle criticità che erano state precedentemente sollevate con riguardo alla già disposta sospensione generalizzata delle procedure di rilascio e che mira a contemperare le esigenze di tutela del conduttore, con la legittima aspettativa dei proprietari degli immobili di tornare in possesso degli stessi in tempi ragionevoli, a fronte di un titolo esecutivo che lo preveda.

Del resto, possiamo ritenere ormai prossima anche la scadenza di questo nuovo termine di sospensione, con l'auspicio di lasciarci presto alle spalle, insieme all'emergenza sanitaria, anche le disposizioni normative emergenziali che maggiore impatto hanno esercitato sulla collettività nel corso di questo lungo periodo.