Strumenti a disposizione del creditore ipotecario con titolo anteriore alla domanda trascritta dal terzo

Il conflitto tra il creditore che ha iscritto ipoteca antecedentemente alla trascrizione della domanda giudiziale e gli attori che abbiano esperito vittoriosamente l'azione di simulazione dell'atto di acquisto del bene ipotecato va risolto, in virtù del combinato disposto degli artt. 2915, 2 comma, 2652 e 2653 c.c., a favore del primo.

Ove il creditore procedente abbia intrapreso l'espropriazione dopo l'emanazione della sentenza dichiarativa della simulazione, egli, pur conservando il potere di espropriare l'immobile, ha l'onere di iniziare l'esecuzione ai sensi degli artt. 602 ss. c.p.c. nei confronti degli effettivi proprietari del bene.

Avviata da parte di un istituto di credito l'espropriazione sulla base di un contratto di mutuo agrario in virtù del quale era stata iscritta ipoteca in danno del debitore esecutato, proponevano opposizione di terzo all'esecuzione con contestuale istanza di sospensione le germane del debitore in qualità di comproprietarie del compendio pignorato, avendo vittoriosamente esperito domanda di simulazione della vendita dei beni poi pignorati, trascritta anteriormente alla trascrizione del pignoramento.

Chiarito che il creditore ipotecario con titolo anteriore alla domanda trascritta dal terzo ha diritto a soddisfarsi sui beni oggetto della garanzia, la decisione affronta il problema concernente gli strumenti che il creditore ipotecario deve adoperare per ottenere il soddisfacimento materiale della sua pretesa.

Il Tribunale, rilevato che nel caso portato alla sua attenzione l'ipoteca sul bene pignorato era stata iscritta anteriormente sia alla trascrizione del pignoramento sia alla trascrizione della sentenza declaratoria della simulazione della vendita del bene poi staggito, ha affermato che in virtù dell'art. 2652, n. 4, c.c., il creditore ipotecario prevale rispetto a chiunque abbia trascritto atti o domande successivamente all'iscrizione dell'ipoteca.

Sennonché, la decisione precisa che poiché la sentenza che ha accertato la simulazione dell'atto di compravendita a favore del debitore è stata trascritta in data antecedente alla trascrizione del pignoramento immobiliare, il creditore procedente, pur conservando il potere di espropriare l'immobile, non avrebbe dovuto iniziare l'esecuzione in danno del debitore, ma nei confronti del terzo proprietario ai sensi dell'art. 602 e ss. c.p.c.», in quanto le opponenti, a seguito della declaratoria di simulazione assoluta dell'atto di compravendita del bene pignorato, sono ridiventate anch'esse titolari dello stesso. Per tale motivo, il g.e., ritenendo l'opposizione verosimilmente fondata, ha disposto la sospensione dell'esecuzione, contestualmente fissando il termine per l'introduzione del giudizio di merito, previa iscrizione della causa a ruolo.

La questione oggetto dell'ordinanza che qui si commenta riguarda un tema assai controverso e di difficile risoluzione. Al riguardo, l'unico dato che può ritenersi pacifico è che il creditore ipotecario con titolo anteriore alla domanda trascritta dal terzo ha diritto a soddisfarsi sui beni oggetto della garanzia, mentre da sempre si discute se il creditore ipotecario debba condurre l'esecuzione forzata sul bene nelle forme dell'espropriazione diretta contro il debitore o in quelle dell'esecuzione contro il terzo proprietario.

Come si è appena osservato, l'ordinanza che qui si annota onera il creditore di utilizzare le forme dell'espropriazione contro il terzo proprietario, essendo egli già a conoscenza, al momento del compimento delle formalità necessarie per il perfezionamento del pignoramento, dell'esistenza della trascrizione della domanda giudiziale in ordine al bene pignorato.

Ora, l'estensione della disciplina di cui agli artt. 602 e ss. c.p.c. al terzo trascrivente medio tempore tra l'iscrizione di ipoteca e la trascrizione del pignoramento è conseguenza dell'applicabilità al caso di specie del c.d. principio di retrodatazione degli effetti della sentenza al momento della proposizione della domanda introduttiva del giudizio di cui agli artt. 111, 4 comma, c.p.c., 2652 e 2915, 2 comma, c.c. In virtù di tali norme, la trascrizione della domanda giudiziale avrebbe una funzione di prenotazione, in quanto fisserebbe la data a partire dalla quale può essere opposto ai terzi l'effetto che deriverà dalla futura sentenza. La sentenza che accerterà il diritto del terzo sul bene ipotecato, pertanto, retroagirà, dopo la sua trascrizione, alla data della domanda giudiziale trascritta prima del pignoramento, così prevalendo su quest'ultimo.

Applicando la regola suddetta alla fattispecie in esame, la sentenza che accerta il diritto di proprietà del terzo sull'immobile pignorato, retroagendo alla data della domanda trascritta prima del pignoramento, prevale su quest'ultimo, non nel senso di impedire l'esecuzione, ma nel senso di condizionarne la forma; ne consegue che l'espropriazione fino a quel momento diretta contro il debitore è nulla, per cui è onere del creditore ipotecario ripetere l'esecuzione con le forme previste dagli artt. 602-604 c.p.c., nei confronti del terzo vittorioso e proprietario del bene.

La ratio posta a base di tale interpretazione è presto spiegata: se il creditore ipotecario ha il diritto di vedere soddisfatto il suo credito, il terzo che diventerà proprietario ha un non meno importante diritto a conservare il bene in natura. Egli, al pari di chi acquista un bene ipotecato, deve essere messo in grado di poter esercitare tutti i poteri previsti dall'art. 2858 c.c. (e cioè, evitare la vendita forzata del bene mediante il soddisfacimento del diritto del creditore ipotecario o tramite il rilascio del bene ipotecato secondo le modalità stabilite dall'art. 2861 c.c. o, ancora, con la liberazione dell'immobile dalle ipoteche nelle forme e nei termini previsti dall'art. 2889 c.c.).

Sennonché, poiché il principio di retrodatazione non è altro che una tecnica a mezzo della quale viene risolto il conflitto tra l'attore vittorioso e i terzi aventi causa o creditori del convenuto soccombente, esso non è suscettibile di essere applicato al caso di specie, in quanto, poiché il creditore ipotecario è in ogni caso destinato a prevalere sull'attore vittorioso-terzo proprietario che ha trascritto la domanda giudiziale dopo l'iscrizione dell'ipoteca ma prima del pignoramento, il conflitto è già risolto a monte con la prevalenza del creditore ipotecario, che, avendo un titolo anteriore alla domanda trascritta dal terzo, ha in ogni caso diritto a soddisfarsi sui beni della garanzia.

Dall'impossibilità di applicare il principio di retrodatazione, discendono alcuni importanti corollari. In primo luogo, la qualità di terzo proprietario non potrà essere attribuita all'attore definitivamente vittorioso in via retroattiva dal momento della proposizione (i.e. trascrizione) della domanda giudiziale, ma soltanto alla data della sentenza definitiva (i.e. passata in giudicato); soprattutto, l'attore vittorioso, non essendo destinato, anche in caso di accoglimento della domanda, a prevalere sull'espropriazione, non è legittimato all'opposizione di terzo all'esecuzione. Sebbene non si possa negare la necessità di tutelare la posizione sostanziale dell'attore non ancora vittorioso per far valere le facoltà appena citate di cui agli artt. 2858 c.c., osta all'applicazione al caso in esame dell'art. 619 c.p.c. il fatto che il terzo trascrivente non aspira di certo a prevalere sull'espropriazione forzata, sottraendo il bene al creditore ipotecario, ma si limita invece a tutelare il suo interesse all'osservanza delle forme di cui agli artt. 602-604 c.p.c. Dunque, l'opposizione non solo non avrebbe dovuto essere accolta ma addirittura avrebbe dovuto essere dichiarata inammissibile, a causa della carenza di interesse ad agire.

La pronuncia inoltre non convince nemmeno per il diverso profilo attinente alle modalità espropriative, sembrando a chi scrive che l'esecuzione debba essere intrapresa nelle forme previste dagli artt. 555 e ss. c.p.c., poiché, sebbene al momento del compimento delle formalità necessarie per il perfezionamento del pignoramento il creditore ipotecario viene sicuramente a conoscenza dell'esistenza della trascrizione della domanda giudiziale in ordine al bene pignorato, fino al passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto del terzo trascrivente sul bene esecutato, proprietario del bene resta il debitore esecutato. Insomma, l'eventuale trascrizione della sentenza prima del passaggio in giudicato, pur essendo possibile, ha solo l'effetto di segnalare al creditore ipotecario che vi è stata una decisione positiva sulla domanda, ma non produce ancora alcun effetto di carattere sostanziale.

• Colesanti, Fallimento e trascrizione delle domande giudiziali, Milano, 1972, 119 ss.
• Ferri, Della trascrizione, in Commentario Scialoja e Branca, a cura di Galgano, Bologna - Roma, 1977, 305;
• Gazzoni, La trascrizione, in Trattato di diritto privato, diretto da Schlesinger, Milano, 1991, 329;
• Metafora, L'opposizione di terzo all'esecuzione, Napoli, 2012;
• Miccolis, Sui rapporti tra iscrizione di ipoteca, trascrizione di domanda giudiziale e trascrizione di pignoramento, in Giust. civ., 1995, I, 1846;
• Natoli, Della trascrizione, in Commentario del codice civile, Torino, 1959, 197;
• Punzi, La tutela del terzo nel processo esecutivo, Milano, 1970, 292.