L'amministratore di condominio non è legittimato a partecipare al procedimento di mediazione in mancanza di espresso mandato assembleare

L'amministratore di condominio non può partecipare al procedimento di mediazione in mancanza di una delibera dell'assemblea (prevista dall'art. 71-quater disp. att. c.c.), che gli conferisca apposito mandato, con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. Infatti, in tal caso, è sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali rimessi alla mediazione e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia.

Un Condominio proponeva opposizione ad un decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Massa nel 2018, ottenuto dal precedente amministratore per il pagamento di pregresse competenze. Ne chiedeva la revoca e, in via riconvenzionale, una volta accertato e dichiarato il non esatto adempimento da parte della società nell'esecuzione del mandato di amministratore, la condanna della stessa al risarcimento dei danni conseguenti a tale inesatto adempimento e alla restituzione delle somme ingiustificatamente trasferite. Si eccepiva l'inammissibilità dell'opposizione e la non legittimazione dell'amministratore a partecipare al procedimento di mediazione, non essendo state, queste attività, sorrette da idonea delibera assembleare o non essendo state oggetto di successiva valida e tempestiva ratifica.

Si trattava di stabilire se, nella fattispecie in esame, l'amministratore di Condominio fosse legittimato a partecipare al procedimento di mediazione sprovvisto di apposito mandato - da conferire con delibera assembleare con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. - nelle ipotesi in cui trattasi di controversie rientranti nell'ambito delle attribuzioni dell'amministratore, ex art. 1130 c.c., e con riguardo alle quali sussiste la legittimazione processuale di quest'ultimo, ai sensi dell'art. 1131 c.c., senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea.

Il Tribunale di Massa dichiara improcedibile l'opposizione proposta e le ulteriori domande avanzate in via riconvenzionale dal Condominio e, confermando il decreto ingiuntivo emesso dallo stesso Tribunale nel 2018, condanna quest'ultimo a rifondere alla parte opposta le spese di lite.

Il d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28 ha previsto la mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali vertenti su diritti disponibili. Si tratta di un istituto avente finalità deflattiva del contenzioso, che rientra tra i metodi alternativi di risoluzione delle controversie. Le materie per le quali la mediazione è obbligatoria sono indicate dal comma 1-bis dell'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010, inserito dall'art. 84, comma 1, lett. b), del d.l. 21 giugno 2013, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla l. 9 agosto 2013, n. 98. Tra esse la condominiale era stata inclusa sin dal principio tra quelle soggette alla condizione di procedibilità della preventiva mediazione. Tuttavia, l'originaria entrata in vigore del d.lgs. n. 28/10 era stata rinviata con riguardo alle controversie in materia di condominio, al fine di consentire al legislatore di tenerne conto in sede di approvazione della riforma, anche per eliminare una serie di incertezze che potevano scaturire dalla nozione di non sempre pacifica interpretazione di “controversia in materia di condominio”.

Con l'entrata in vigore della legge di riforma 11 dicembre 2012, n. 220, il legislatore ha fornito al comma 1 dell'art.71-quater disp. att. c.c. la definizione di quali siano le controversie in materia condominiale - assoggettate, ai sensi dell'art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/10, alla condizione di procedibilità dell'esperimento del procedimento di mediazione - affermando che devono intendersi tali “quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice”.

Il successivo comma 3prevede la legittimazione dell'amministratore a partecipare al procedimento, “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.”. E' necessario, cioè, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Il comma 4dell'art. 71-quater contempla, poi, l'ammissibilità di una proroga del termine di comparizione davanti al mediatore per consentire di assumere la suddetta deliberazione autorizzativa dell'assemblea, che, ai sensi del comma 5,è tenuta, infine, ad approvare la proposta di mediazione, da votare con la medesima maggioranza occorrente per garantire la partecipazione dell'amministratore alla procedura.

Se, dunque, tale maggioranza non viene raggiunta, la proposta si considera non accettata e il procedimento di mediazione concluso senza effetti.

Come sostenuto in giurisprudenza, appartiene non all'amministratore, bensì all'assemblea dei condomini -che è l'organo principale, depositario del potere decisionale - il potere di approvare una transazione riguardante spese d'interesse comune, oppure di delegare l'amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell'attività dispositiva negoziale affidatagli (Cass. civ., sez. VI, 8 giugno 2020, n. 10846; Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2014, n. 821; Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1980, n. 1994; Trib. Roma 10 settembre 2018 n. 17024).

Pertanto, può osservarsi che, con riguardo alla irregolarità ed infruttuosità della procedura di mediazione attivata dal Condominio, ai sensi del comma 3 dell'art.71-quater disp. att. c.c., l'amministratore di condominio è legittimato a partecipare alla procedura di mediazione soltanto previa delibera assembleare. Ne consegue che la condizione di procedibilità delle controversie in materia condominiale non può dirsi realizzata qualora l'amministratore partecipi all'incontro davanti al mediatore sprovvisto della suddetta delibera assembleare, da assumersi con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., non essendo in tal caso possibile iniziare la procedura di mediazione e procedere al relativo svolgimento.

In assenza di espresso mandato assembleare, l'instaurazione del procedimento e la partecipazione al primo incontro di mediazione appare tamquam non esset, poiché, in quella sede, l'amministratore che agisca iure proprio è privo del potere di disporre dei diritti sostanziali in contesa e, dunque, di introdurre l'istanza e di partecipare all'incontro finalizzato alla transazione su quei diritti.

A mente dell'art. 8 del d.lgs. n. 28/2010, all'atto della presentazione della domanda di mediazione, il responsabile dell'organismo designa un mediatore e fissa il primo incontro tra le parti non oltre trenta giorni dal deposito della domanda. La domanda e la data del primo incontro sono comunicate all'altra parte con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione, anche a cura della parte istante. Al primo incontro e agli incontri successivi, fino al termine della procedura, le parti devono partecipare con l'assistenza dell'avvocato. Durante il primo incontro, il mediatore chiarisce alle parti la funzione e le modalità di svolgimento della mediazione, invitando le stesse ed i relativi avvocati a esprimersi sulla possibilità di iniziare la procedura di mediazione e, nel caso positivo, procede con lo svolgimento. Come già poc'anzi detto, ai sensi del comma 4 dell'art. 71-quater disp. att. c.c., se i termini di comparizione davanti all'organismo di mediazione non consentono di ottenere la delibera di legittimazione in favore dell'amministratore, è possibile avere, previa apposita istanza, una proroga della data di prima comparizione.

Nelle controversie che richiedono specifiche competenze tecniche, l'organismo può nominare uno o più mediatori ausiliari.

In definitiva, l'art. 71 quater disp. att. c.c. non ha riconosciuto all'amministratore un'automatica legittimazione a partecipare al procedimento di mediazione, neppure per le controversie rientranti nell'àmbito delle sue attribuzioni, ai sensi dell'art. 1130 c.c., dovendo egli sempre munirsi della preventiva delibera autorizzativa dell'assemblea, in mancanza della quale non potrà dirsi integrata la condizione di procedibilità imposta dall'art. 5, comma 1-bis,del d.lgs. n. 28/2010 per le controversie in materia di condominio.

Ciafardini, Il ruolo dell'assemblea - e dell'amministratore- di condominio nel procedimento di mediazione obbligatoria, in Immob & proprietà, 2020, fasc. 12, 720;

Ravenna, La mediazione in materia condominiale, in Immob. & proprietà, 2014, fasc. 11, 629.