Ricostruzione dell'edificio: non è indennizzabile il condomino che ha subito una notevole diminuzione di consistenza della propria abitazione

A seguito di eventi straordinari, come sisma e crollo parziale dell'edificio, a fronte della doverosità di adeguamento dell'immobile agli standard previsti per la ricostruzione del fabbricato destinato a civile abitazione, il Condominio non risponde dei danni nei confronti del proprietario dell'immobile che, a seguito della ricostruzione, ha subito una notevole diminuzione di consistenza della propria abitazione.

Il Tribunale adito aveva accolto la richiesta di Tizia (condomina) al risarcimento di circa 75 mila euro nei confronti del Condominio in quanto l'immobile di proprietà, a seguito del sisma del 1980, era stato oggetto di lavori di ricostruzione ex lege n. 219/1981. Per tali ragioni aveva riportato una notevole diminuzione di consistenza, venendo trasformato da piccola unità abitativa a vano allo stato rustico. In pratica, secondo il Tribunale adìto, il Condominio era divenuto beneficiario dei vantaggi derivanti dalla riduzione della proprietà di parte attrice.

Avverso tale pronuncia, il Condominio aveva proposto impugnazione eccependo che la sentenza di primo grado era basata sulla relazione di consulenza tecnica di ufficio nonostante l'elaborato fosse stato contestato anche alla luce della consulenza di parte totalmente disattesa dal Tribunale. Il consulente tecnico di ufficio e, quindi, il Tribunale, ad avviso dell'appellante, non avevano considerato, quanto al valore, che il fabbricato risultava già gravemente danneggiato dal sisma del 1980 e successivamente era stato oggetto di crollo parziale, per cui anche l'unità immobiliare di Tizia era stata fortemente danneggiata e si trovava al rustico, come l'intero fabbricato, e, pertanto, era priva di pavimentazione, intonaci, impianto elettrico ed idrico, di ascensore e di tintura delle mura perimetrali. L'appellante, quindi, ha ritenuto sproporzionato il valore attribuito all'unità immobiliare nella misura di 4 mila euro al mq. Inoltre, secondo il Condominio, la riduzione di superficie e di volume dell'immobile di parte attrice era da ascriversi alle prescrizioni dettate dalla Soprintendenza e, quindi, alla necessità di ripristinare la sagoma plano volumetrica dello stabile per motivi storici-architettonici e per disposizione urbanistica (piano di recupero), nonché per la necessità di procedere all'ampliamento della scala di collegamento tra i pianerottoli al fine di adeguare la costruzione agli standard minimi ed eliminare le superfetazioni (wc, cucinino e balconcino) secondo le prescrizioni della Soprintendenza.

Le questioni in esame sono le seguenti: l'interesse del singolo condomino può essere interamente sacrificato dall'interesse collettivo del Condominio? È indennizzabile il condomino che ha subito una notevole diminuzione di consistenza della propria abitazione?

Secondo la Corte territoriale, sia l'impossibilità di preservarne la consistenza originaria dell'immobile di Tizia che di ricostruire il fabbricato edificando le superfetazione in altra posizione nell'ambito della pratica istruita ai sensi della l. n. 218/1981 avevano comportato una lesione dei diritti di proprietà dell'originaria attrice, ma sulla base di un atto lecito dovuto che non poteva essere foriero di responsabilità ex art. 2058 c.c. o di condanna al risarcimento del danno equivalente.

Per meglio dire, la riduzione dell'immobile di proprietà di Tizia alla consistenza attuale rispetto a quella originaria fu conseguente al sisma del 1981, al successivo crollo del 1992 e, quindi, alla necessità di dover ricostruire l'intero fabbricato secondo i criteri urbanistici che imposero anche la demolizione del volume successivamente edificato proprio per porre rimedio alla necessitata demolizione delle superfetazioni a sua volta conseguente alla ricostruzione conforme alle disposizioni normative e regolamentari vigenti. Pertanto, a parere dei giudici del gravame, non erano meritevoli di accoglimento le conclusioni critiche del consulente tecnico di parte secondo il quale l'unità dell'attrice, prima della esecuzione dei lavori riparazione ed adeguamento sismico, aveva una consistenza maggiore, atteso che il dato risultava fornito sulla base di una ricostruzione operata all'esito di un sopralluogo effettuato dopo i lavori, secondo una stima di carattere tecnico che non appariva dirimente rispetto a quanto enunciato dal CTU, anche in considerazione della discrasia non rilevante del risultato ottenuto rispetto a quanto affermato dall'ausiliario di ufficio. In particolate, ciò era stato necessario per adeguare il corpo scale agli standard previsti per la ricostruzione del fabbricato destinato a civile abitazione (con caratteristiche tecniche e strutturali rilevanti anche a fini antisismici).

Premesso quanto innanzi esposto, secondo la Corte d'Appello, la riduzione di superficie della proprietà attorea non era dipesa dal Condominio e/o dei tecnici incaricati, sulla base di un prospettato fatto illecito foriero di danno risarcibile a mente dell'art. 2043 c.c. Difatti, “laddove i lavori di consolidamento dell'edificio condominiale comportino la diminuzione di valore di una delle porzioni immobiliari, deve ravvisarsi un atto lecito dannoso, con conseguente obbligo di indennizzo nei confronti del singolo condomino secondo il disposto dell'art. 2041 c.c. e, quindi, sulla base di un principio di giustizia distributiva” (Cass. civ. sez. II, 16dicembre 2015, n.25292). Diversamente, però, nel caso di specie la domanda non risultava proposta in tali termini e risultavano diversi i presupposti di fatto e di diritto dell'azione sussidiaria dell'art. 2041 c.c. rispetto alle azioni così come intentate (artt. 2058 e 2043 c.c.).

In conclusione, per i motivi esposti, è stato accolto l'appello del Condominio che aveva ritenuto che a fronte della doverosità delle demolizioni e della ricostruzione dell'edificio con siffatto assetto non dovesse in nessun modo essere ascritto alla responsabilità dell'ente alcun comportamento o atto illecito da risarcire. Per l'effetto è stata rigettata la domanda di risarcimento danni svolta da Tizia.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni in merito all'indennizzo quale conseguenza del sacrificio imposto da opere di consolidamento condominiale.

Ebbene, la pronuncia esaminata, pur delineando diversi aspetti tecnici e amministrativi, tuttavia, si pone in contrasto con altra pronuncia in termini di principi di diritto (Cass. civ, sez. II, 16 dicembre 2015, n. 25292).

Invero, accadeva che, a seguito di apposita ordinanza sindacale, un Amministratore di Condominio si vedeva costretto a far realizzare un intervento di consolidamento statico dell'intero fabbricato, in virtù di un concreto pericolo di crollo, che rendeva inevitabile l'ordinanza contingibile e urgente di potenziamento della struttura comune. Tuttavia, per realizzare detto intervento, si è dovuto operare all'interno del fondo di proprietà esclusiva di un condomino che, pertanto, conveniva in giudizio il Condominio per vedersi riconosciuto il pagamento di una somma di denaro corrispondente alla perdita di valore della sua proprietà esclusiva, in conseguenza delle opere realizzate dal Condominio, consistite nell'apposizione di plinti e travature sul suo fondo.

La domanda, rigettata in primo grado, veniva accolta in appello, con la condanna del Condominio al pagamento di una somma di denaro, corrispondente al deprezzamento della proprietà esclusiva del condomino. Ricorreva in cassazione il Condominio, il quale deduceva la liceità dell'intervento operato, reso necessario dal pericolo di crollo, anzi espressamente imposto dal Sindaco del luogo. Come il ragionamento della Corte territoriale di Salerno, anche in tal caso, l'assunto era che in presenza di un atto lecito nessun risarcimento sarebbe spettato al condomino.

Diversamente da tale assunto, però, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso e condannato alle spese del giudizio il Condominio. Difatti, secondo gli ermellini, nei precedenti gradi di giudizio era stato accertato come l'opera di consolidamento delle strutture portanti dell'edificio condominiale, realizzata in ottemperanza all'ordinanza sindacale a tutela della pubblica incolumità, aveva procurato un detrimento al valore della proprietà esclusiva del singolo condomino, concretizzatosi nella riduzione della superficie e della cubatura fruibile del suo fondo adibito ad autorimessa. Ciò posto, secondo la Suprema Corte, era del tutto corretto porre a carico del Condominio un obbligo indennitario al fine di ristorare il singolo condomino dal sacrificio impostogli a tutela dell'interesse della intera collettività condominiale.

Per motivare ciò, la Corte di legittimità ha fatto ricorso al cd. principio di giustizia distributiva: "in forza del quale l'onere necessario alla produzione di un'utilità collettiva nell'interesse di tutti i condomini deve essere proporzionalmente distribuito tra tutti i comunisti e non deve finire per gravare esclusivamente sul singolo condomino, la cui proprietà esclusiva sia risultata menomata a seguito e per effetto della realizzazione delle opere dirette a consolidare l'edificio condominiale pericolante". Ed invero: "in una situazione di coesistenza di due diritti - quello del Condominio ad eseguire le opere, imposte dalla pubblica amministrazione, di consolidamento delle strutture portanti della proprietà comune, da una parte; e quello del singolo condomino a non vedersi menomato nel godimento del proprio diritto di proprietà esclusiva sulla unità immobiliare posta nello stesso edificio condominiale, dall'altra - l'obbligo di indennizzare il condomino danneggiato dall'esecuzione dell'opera costituisce la soluzione adottata dall'ordinamento giuridico per contemperare e comporre i due interessi in contrasto, nessuno dei quali appare interamente sacrificabile all'altro".

Pertanto, data la concomitante presenza di due diritti, quello del Condominio di salvaguardare le parti comuni dell'edificio e quello del singolo condomino di vedere custodita la propria proprietà privata, entrambi meritevoli di tutela, i giudici di legittimità hanno osservato che qualora l'esercizio sia pur legittimo dell'uno rechi pregiudizio all'altro, al soggettodanneggiato deve essere accordato un compenso equivalente al sacrificio sopportato, non potendo il peso del pregiudizio ricadere interamente sullo stesso. Difatti, una funzione di bilanciamento tra interessi collidenti si rinviene, in materia condominiale, nella disciplina dettata dall'art. 1127 c.c., il quale - dopo aver previsto che il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio ovvero il proprietario esclusivo del lastrico solare può, a determinate condizioni e salvo che risulti altrimenti dal titolo, elevare nuovi piani o nuove fabbriche - introduce una perequazione del vantaggio lecitamente conseguito a discapito degli altri condomini, prevedendo che in detta ipotesi debba essere corrisposta a questi ultimi un'indennità. Ciò rinviene dal generale principio posto a tutela della proprietà privata dettato dall'art. 42 Cost., nonché dal precetto di cui all'art. 2041 c.c., il quale esclude mutamenti patrimoniali che comportino un ingiustificato arricchimento di un soggetto a danno di un altro.

In conclusione, secondo il diverso ragionamento espresso dalla citata pronuncia di legittimità, in presenza di lavori di consolidamento dell'edificio condominiale, regolarmente autorizzati, anzi addirittura imposti dal pericolo di crollo, se questi comportano una diminuzione del valore della proprietà del singolo condomino, lo stesso ha diritto a vedersi indennizzato il pregiudizio subito: i lavori eseguiti dal

Celeste, Perimento dell'edificio, in Condominioelocazione.it, 22 settembre 2017;

Achille, Atto lecito dannoso e rapporti condominiali: sì al risarcimento del danno!, in Dirittoegiustizia.it, 17 dicembre 2015.