Lastrico solare: legittima la delibera assembleare che prevede il rifacimento dell'intera copertura
03 Giugno 2021
Massima
Anche se la terrazza di fatto è suddivisa in porzioni, nella titolarità di distinti soggetti, il lastrico solare resta unico e svolge la medesima funzione di copertura per tutto l'edificio. L'onere di contribuzione dei condomini si giustifica in ragione della presenza di uno strato impermeabilizzante comune (in particolare, unica guaina sottostante alla pavimentazione della terrazza) e, su tale criterio, non incide la circostanza che, superficialmente, la terrazza sia distinta in più porzioni, separate da muretti o altri segni di delimitazione. Il caso
Un proprietario di un immobile facente parte di un Condominio impugnava dinanzi al Giudice di Pace di Catania una delibera assembleare del 2016, in quanto contraria ad una sentenza emessa dal Tribunale catanese nel 2015 in un procedimento promosso da un altro condomino nei confronti dello stesso Condominio. Si costituiva il Condominio, in persona dell'Amministratore, eccependo l'incompetenza per valore del giudice adito e chiedeva il rigetto integrale della domanda attorea, considerando pienamente legittima la delibera oggetto di impugnazione. Il Giudice di Pace, ritenendo la propria competenza per valore, si pronunciava accogliendo parzialmente la domanda; annullava, quindi, la delibera soltanto con riferimento ad un punto all'ordine del giorno e condannava il Condominio al pagamento della metà delle spese processuali. Il condomino impugnava la sentenza dinanzi al Tribunale di Catania, chiedendo che fosse dichiarata l'inefficacia e/o la nullità o l'annullamento della delibera anche con riguardo ad altro punto all'ordine del giorno; censurava la sentenza parzialmente e per il resto ne chiedeva la conferma; riteneva, in particolare, che la delibera avesse ad oggetto lavori inutili e comunque impossibili da realizzare, in quanto, data la presenza di una sopraelevazione, non fosse possibile provvedere al rifacimento dell'intero lastrico solare. Anche il Condominio proponeva appello contro la sentenza del Giudice di Pace, chiedendone la riforma. Ciascuna parte si costituiva nel giudizio di appello introdotto dalla controparte, contestando la fondatezza dei motivi di gravame. La questione
Si trattava di stabilire se, nella fattispecie in esame, la ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare fossero o meno soltanto a carico di coloro ai quali appartenevano le porzioni immobiliari che erano comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare. Le soluzioni giuridiche
Il Tribunale di Catania rigetta l'appello principale e quello incidentale proposto dal condomino e accoglie quello del Condominio; dichiara l'incompetenza per valore del Giudice di Pace adìto sull'impugnazione della delibera assembleare, ritenendo competente il Tribunale. Nel merito, rigetta integralmente l'opposizione proposta dal condomino avverso la delibera condominiale del 2016. Questi viene condannato al pagamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, in favore del Condominio. Osservazioni
Per lastrico solare, deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione. Ad avviso del giudicante, la deliberazione del Condominio non si pone realmente in contrasto con la sentenza del 2015 del Tribunale catanese. Il Condominio, oltre a provvedere al rifacimento della porzione di lastrico solare oggetto del giudizio, ha deliberato il rifacimento dell'intera copertura, non essendogli certamente precluso il provvedere in maniera più ampia ai propri oneri di manutenzione, urgenti o meno, nè la decisione si pone, di per sé, in contrasto con norme di legge o regolamentari. Richiamandosi ad un consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2001, n. 5889; Cass. civ., sez. II, 6 ottobre 2005, n. 19457; Cass. civ., sez. II, 18 settembre 2012, n. 15633), il Tribunale ribadisce che il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, deve comprendere anche l'eccesso di potere, che si ravvisa quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere. In tal caso, infatti, il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, dovendo stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante. Per il Tribunale, non c'è prova che le opere approvate siano già in astratto inutili ed inefficaci, nè che il rifacimento della copertura dell'intero lastrico solare, data la presenza di una struttura realizzata in sopraelevazione, sia oggettivamente impossibile. In merito, poi, alla censura relativa alle tabelle millesimali, le quali non rappresenterebbero tutte le quote di proprietà nel Condominio, il giudice etneo afferma che, anche qualora fosse dimostrata la divergenza fra situazione di fatto e tabelle, resta in ogni caso precluso al Condomino, in sede di impugnazione di una delibera assembleare di riparto delle spese condominiali in base alle tabelle vigenti, il rilievo della erroneità delle tabelle stesse. La spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza a livello deve essere sostenuta per 1/3 da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per 2/3 dai condomini dell'edificio o delle parti di edificio a cui il lastrico “serve” come copertura. Pertanto, individuati i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico e posto a loro carico 1/3 delle spese di ricostruzione o riparazione, la rimanente parte delle stesse deve essere imputata esclusivamente ai proprietari degli appartamenti situati nella zona dell'edificio coperta dal lastrico (Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1994, n. 3542). Va generalmente rilevato che, in tema di oneri condominiali, le spese relative alle cose comuni sono configurabili in funzione della conservazione o del godimento di tali beni e che la ripartizione di tali spese è informata, nel sistema codicistico, al criterio dell'utilitas che la cosa comune conferisce a ciascuna proprietà esclusiva, coordinato con il principio dell'attribuzione pro quota e con quello della concreta misura dell'uso. In materia di lastrico solare, la Suprema Corte ha rilevato che l'obbligo dei condomini di concorrere alle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso trova fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti, e dunque, in ultima analisi, nella funzione di copertura degli appartamenti (così Cass. civ., sez. II, 5 novembre 1990, n. 10602). A completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare sono soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad esempio, quelle attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio). Tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, purché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico, secondo la proporzione indicata nell'art. 1126 c.c. Come affermato in giurisprudenza, le spese sono tutte a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare soltanto quando i lavori servono a consentirne un migliore uso e non quando si tratta di opere murarie o di impermeabilizzazione che vanno a vantaggio anche di tutti gli altri condomini. Quando le opere riguardano componenti essenziali come la guaina impermeabilizzante e il pavimento del lastrico solare esclusivo, che svolgono funzione di copertura del fabbricato, le spese si ripartiscono con 1/3 a carico del proprietario esclusivo, gli altri 2/3 degli altri condomini della stessa verticale dell'edificio. (Trib. Roma 15 maggio 2018; Trib. Bari, 18 aprile 2018). Riferimenti
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