Le spese relative al balcone in aggetto sono sostenute da chi ne è il proprietario

I balconi, altro non essendo che un'estensione della proprietà individuale dei singoli piani o appartamenti, appartengono in proprietà esclusiva al piano o alla porzione di piano cui accedono, sicché è affetta da radicale nullità la delibera condominiale che assuma decisioni inerenti i balconi dei singoli appartamenti: l'assemblea, infatti, può validamente disporre, con statuizione vincolante anche per gli astenuti ed i dissenzienti, esclusivamente per i beni di proprietà comune, ma non può prendere ad oggetto beni di proprietà individuale.

Due condomini si rivolgevano al Tribunale, territorialmente competente, per sentire dichiarare la nullità e/o annullabilità di una delibera assembleare avente ad oggetto la ripartizione delle spese inerenti a lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio.

Gli attori, comproprietari di un immobile, destinato ad uso commerciale e situato al piano terreno, lamentavano che la ripartizione delle spese - concernente vari tipi di interventi effettuati sui balconi, sottobalconi, ringhiere, “ornie” delle finestre, oltre che consistenti nella tinteggiatura del corpo di fabbrica ove non si trovava il locale di proprietà degli stessi - era erroneamente avvenuta in applicazione dell'art. 1123, comma 1, c.c. e non del comma 2.

Il condominio si costituiva e chiedeva il rigetto della domanda, eccependo che gli attori non avevano impugnato tre pregresse deliberazioni con le quali sarebbero stati approvati sia i lavori, sia il criterio di ripartizione da adottare.

Il Tribunale, dichiarata infondata l'eccezione sollevata dal condominio, dichiarava la nullità della delibera solo con riferimento alle spese concernenti il rifacimento dei balconi.

La problematica che emerge dalla sentenza riguarda ancora una volta la ripartizione delle spese relative alla manutenzione dei balconi in aggetto, rispetto ai quali occorre individuare se vi siano parti comuni.

Quanto all'eccezione di inammissibilità della domanda, avanzata dal condominio per mancata impugnativa di precedenti delibere assembleari, il Tribunale ne ha rilevato l'infondatezza, essendo stato accertato che con le stesse erano stati approvati i lavori, il computo metrico e l'autorizzazione all'amministratore ad ottenere offerte economiche da imprese edili ma non lo stato di riparto dei relativi oneri, che costituiva oggetto dell'impugnativa. Fondata, invece, la domanda relativa alla nullità della delibera, che non aveva suddiviso le spese per i lavori concernenti i balconi secondo il criterio di cui all'art. 1123, comma 2, c.c., avendo il giudice ignorato che l'immobile di proprietà degli attori era privo di balconi.

Come affermato dal giudice partenopeo, in via generale, è nulla la delibera assembleare che approvi la ripartizione delle spese in violazione dei criteri previsti dalla legge mentre, con riferimento al caso di specie lo stesso, ha osservato che, anche ove si fosse voluto considerare tale violazione un motivo di annullabilità della stessa, non vi erano preclusioni per l'ammissibilità della relativa domanda, poiché gli attori avevano tempestivamente proposto il tentativo di mediazione di cui alla l. n. 28/2010, evitando la decadenza prevista dall'art. 1137 c.c.

Nel merito, il Tribunale, richiamata l'evoluzione della giurisprudenza in ordine alla qualificazione dei balconi in aggetto ed all'imputazione delle relative spese, ha affermato che l'esecuzione degli interventi inerenti alla facciata/e, che sono assimilabili ai muri perimetrali, rientrano nell'ambito delle attribuzioni dell'assemblea e la relativa spese deve essere sopportata da tutti i condomini. Diversamente gli interventi di risanamento dei balconi di proprietà esclusiva sono prerogativa degli stessi proprietari.

Quanto, poi, all'obiezione secondo la quale gli elementi dei balconi interessati dai lavori dovevano essere considerati di proprietà comune poiché attinenti all'estetica ed al decoro architettonico dello stabile, il Tribunale non ha potuto che rigettare l'assunto sulla base degli atti di causa, dai quali era emerso che gli stessi (esempio, copriferro a sbalzo) svolgevano una funzione strutturale e non estetica strictu sensu.

La recente sentenza del Tribunale partenopeo rappresenta un ulteriore tassello che compone il quadro, il cui tema centrale è rappresentato dalla ripartizione degli oneri condominiali delle spese di rifacimento dei balconi di proprietà esclusiva. Rispetto ad essi possono assumere rilevanza varie componenti, da intendersi tali gli elementi ornamentali c.d. “a vista”. che la Corte di cassazione ha considerato beni di proprietà comune quando adempiano con prevalenza ad una funzione ornamentale dell'intero edificio, costituendo parte integrante della facciata, della sua armonia e del decoro ornamentale complessivo della stessa (Cass. civ., sez. II, 23 settembre 2003, n. 14076).

Il primo punto fermo per quanto concerne i “balconi in aggetto”, ed in particolare la ripartizione delle spese inerenti alla “soletta” tra i proprietari dei due piani l'un l'altro sovrastanti, è stato posto dalla Corte di cassazione (Cass. civ., sez. II, 24 dicembre 1994, n. 11155), che non aveva condiviso l'orientamento di merito, secondo il quale la norma di riferimento sarebbe stata, in via analogica,l'art. 1125 c.c. Tale disposizione, infatti, è prevista per le volte, i solai ed i soffitti e non può essere applicata, attraverso un'interpretazione estensiva, ad un'ipotesi non espressamente contemplata, quali sono i balconi aggettanti.

Ad avviso della Corte, infatti, si può ricorrere all'interpretazione estensiva quando il caso non regolato sia chiaramente fondato sulla stessa ratio ispiratrice della norma che si intende applicare in via estensiva. Pertanto, con riferimento al caso di cui trattasi, tale presupposto non può essere rinvenuto nell'art. 1125 c.c., che trova il suo fondamento nel fatto che volte, soffitti e solai sono comuni e necessari ai proprietari dei due piani, in quanto relativi ad immobili sovrastanti l'uno all'altro, i quali non sono strutturalmente configurabili senza tali elementi che svolgono, contestualmente, due funzioni diverse ma a servizio di entrambi le proprietà immobiliari. Nell'ipotesi in esame, invece, la ratio anzidetta non è ravvisabile poiché, dal punto di vista strutturale, gli stessi sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti, in quanto ben possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di altro balcone. Pertanto, anche se il balcone aggettante costituisce il naturale prolungamento della soletta, che - a sua volta - svolge la funzione di copertura “disgiunta” rispetto al sottostante balcone, non potendosi parlare di un elemento posto a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti viene a cadere la presunzione di proprietà comune del balcone riferita ai proprietari dei singoli piani. La diretta conseguenza di tale tesi comporta, quindi, non solo che le spese di manutenzione del balcone in aggetto sono di competenza del suo proprietario, ma anche che la relativa soletta non può essere utilizzata dal titolare del sottostante immobile senza il consenso del proprietario del balcone stesso (Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913: fattispecie relativa all'aggancio di tende alla soletta del sovrastante balcone).

L'esclusiva appartenenza del balcone vale, a maggior ragione, nei confronti dell'intero condominio, anche se in questo caso è più complesso individuare quali siano gli elementi che assumono carattere condominiale, le cui spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini. Nel balcone aggettante, infatti, assumono carattere comune i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624: nella specie, si era cassata la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile). In forza di questo principio, pertanto, sono da considerarsi comuni i fregi, i frontalini ed i pilastrini se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti (Cass. civ., sez. II, 7 giugno 1996, n. 8159; Cass. civ., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831).

Inoltre, sempre a proposito dei frontalini, si deve registrare un'altra sentenza della Cassazione (Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2018, n. 27083) che ha ritenuto infondato il rilievo secondo il quale, costituendo il frontalino parte del balcone ed essendo quest'ultimo, a sua volta, proiezione dell'appartamento, la riparazione del primo deve, in ogni caso, porsi a carico del singolo condomino e non del condominio. Nella fattispecie, infatti, potrebbe non sussistere una situazione di pregio architettonico da salvaguardare e tale da giustificare l'accollo collettivo della spesa. Ad avviso dei giudici di legittimità, invece, deve prevalere il principio generale che per i balconi in aggetto si devono considerare beni comuni i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale quando costituiscono parte integrante del prospetto dell'edificio e senza che sia necessario che questo mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche.

Da ultimo, assume ancora rilevanza la decisione di legittimità avente ad oggetto la divisione delle spese relative alle ringhiere ed ai divisori dei balconi, con o senza aggetto. Sul punto, il Supremo Collegio (Cass. civ., sez. II, 8 giugno 2020, n. 10848) ha confermato la decisione di merito che, nel caso particolare, aveva dichiarato che tali beni se ben visibili all'esterno; disposti in modo simmetrico; omogenei per dimensioni, forma geometria e materiale assolvevano in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, con la conseguente imputabilità delle relative spese a tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà.

Bordolli, Le spese per la sostituzione dei divisori e delle ringhiere dei balconi che contribuiscono al decoro del caseggiato sono a carico di tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi, in Diritto.it, 19 giugno 2020;

Gallucci, Chi paga la sostituzione della ringhiera del balcone aggettante?, in Condominioweb.com, 16 gennaio 2020;

Monegat, Tutti i condomini in causa se si tratta degli elementi decorativi dei balconi, in Immob. & proprietà, 2018, 51;

Masullo, Balconi in condominio, in Amministrare immobili, 2017, fasc. 215, 34.