Molestie di fatto provenienti da terzi sull'immobile locato: limiti entro cui può configurarsi una responsabilità del locatore verso il conduttore

In presenza di infiltrazioni che arrechino pregiudizio al materiale godimento di un bene locato derivanti da beni condominiali, non sussiste un obbligo di manutenzione in capo al singolo locatore (salvo che questo ultimo non sia proprietario dell'intero edificio): il locatore non potrebbe dare corso ai lavori di manutenzione e riparazione senza passare da una preventiva delibera condominiale. Una sua eventuale responsabilità è da ricondursi all'esistenza di un obbligo di vigilanza e di attivazione, nelle forme di un'obbligazione di mezzi, consistente nello sforzo diligente, da apprezzarsi alla luce del criterio di buona fede, per mettere l'amministrazione condominiale a conoscenza della situazione di fatto e assumere le iniziative che la legge gli consente per tutelare la sua proprietà e il diritto di godimento del conduttore. Il conduttore, il quale peraltro gode di una autonoma azione extracontrattuale verso il condominio, non può esimersi dal continuare a pagare i canoni di locazione adducendo quale giustificativo un inadempimento del locatore alle obbligazioni di cui all'art. 1575 c.c.

Il locatore di un immobile concesso ad uso non abitativo ha adìto il Tribunale di Roma chiedendo l'accertamento del credito, maturato a titolo di canoni di locazione, oneri condominiali e spese non pagati, nei confronti delle conduttrici morose e la loro condanna al pagamento.

Per contro, le resistenti hanno escluso la debenza della somma pretesa, eccependo a sostegno della legittimità del loro inadempimento, la violazione da parte del locatore degli obblighi contrattuali ex artt. 1575 ss. c.c.

La quaestio juris principale esaminata dal Tribunale di Roma ha riguardato la configurabilità di una responsabilità contrattuale del locatore, così come eccepita dalle resistenti, per il mancato intervento di manutenzione dell'immobile, danneggiato da infiltrazioni di acqua, causa di pregiudizio al godimento delle conduttrici.

Il Tribunale di Roma ha escluso la sussistenza di una responsabilità contrattuale del locatore per violazione degli obblighi ex art. 1575 c.c. in presenza di una situazione in fatto caratterizzata da infiltrazioni non dovute ad alterazioni inerenti lo stato di conservazione e di manutenzione del bene locato, ma riconducibili a tubazioni condominiali e del proprietario del piano soprastante.

Il Tribunale, sulla base dell'esito della relazione conclusiva dell'accertamento tecnico preventivo, ha provveduto a qualificare le infiltrazioni pregiudizievoli al godimento del bene locato quali molestie di fatto provenienti da un soggetto terzo rispetto al locatore. Posto che, quindi, il locatore non avrebbe potuto dare corso autonomamente ai lavori di manutenzione e riparazione, non sarebbe stato possibile configurare a suo carico una obbligazione di risultato, in quanto non giuridicamente in grado di garantirla.

La sua obbligazione è stata, dunque, ricondotta ad un dovere di vigilanza e attivazione a tutela della sua proprietà e del diritto di godimento del conduttore che il magistrato capitolino ha ritenuto assolta in quanto documentato il fatto che il locatore si era attivato sia nei confronti del condominio sia della proprietaria dell'appartamento del piano superiore.

Il Tribunale ha, pertanto, negato la sussistenza della responsabilità del locatore e, viceversa, escluso la legittimità della condotta delle conduttrici che si erano, invece, astenute dal pagamento dei canoni e dei relativi oneri condominiali.

L'art. 1575 c.c. elenca le principali obbligazioni del locatore, tra cui vi è quella di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto.

Ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., il locatore è obbligato a consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, a mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, a garantirne il pacifico godimento e a eseguire tutte le riparazioni necessarie, rimanendo a carico del conduttore la sola piccola manutenzione. L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato, di cui all'art. 1576 c.c., ha riguardo alla conservazione della cosa locata e consiste nel mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservarla nelle condizioni in cui si trovava al momento della conclusione del contratto in relazione alla destinazione considerata. Esso si riferisce soltanto ai guasti o deterioramenti della cosa dovuti alla normale usura legata all'utilizzo del bene, eliminabili nell'ambito di opere di manutenzione. Sono viceversa escluse dal perimetro applicativo dell'art. 1576 c.c. le riparazioni straordinarie che interessano vizi che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale (Cass. civ., sez. III, 26 giugno 2018, n. 16826; Cass. civ., sez. III, 4 novembre 2014, n. 23447; Cass. civ., sez. III, 9 maggio 2008, n. 11514).

In presenza di siffatti vizi, l'art. 1578 c.c. riconosce al conduttore la facoltà di pretendere la risoluzione del contratto o una diminuzione del corrispettivo, senza che sia riconosciuta al locatore la possibilità di opporsi all'anzidetta pretesa con l'offerta di eliminazione dei difetti medesimi.

Come correttamente osservato dal Tribunale di Roma, nel caso in esame il locatore, nella sua qualità di comproprietario di parti comuni dell'edificio, non avrebbe potuto autonomamente dare corso a lavori di manutenzione o riparazione di danni non specificamente inerenti il bene concesso in locazione, risultando necessaria un'apposita delibera condominiale da adottarsi con le maggioranze richieste dalla legge. Il giudice capitolino non ha individuato nel caso de quo la sussistenza di un inadempimento e di una responsabilità contrattuale del locatore, non essendo ravvisabile alcuna obbligazione di risultato a suo carico. Da ciò consegue l'esclusione del ricorso ai rimedi predisposti, a tutela della parte conduttrice, dall'art 1578 c.c., ossia la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo; esperibili invece qualora, al momento della consegna della cosa locata, quest'ultima risulti affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito.

Come anticipato, il locatore ha l'obbligo di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa locata per tutta la durata del rapporto. Ciò è precisato in quanto potrebbero concretamente configurarsi molestie di terzi ai danni del conduttore.

Conformemente al costante indirizzo di legittimità citato in sentenza«si configurano come molestie di diritto, per le quali, ai sensi dell'art. 1585, comma 1, c.c. il locatore è tenuto a garantire il conduttore, quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore; nel caso, infine, in cui il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, con il proprio comportamento illecito pregiudizio al godimento del conduttore, la molestia è di fatto il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi del comma 2 dell'art. 1585 c.c.»(Cass. civ., sez. III, 15 dicembre 2015, n. 25219; Cass. civ., sez. III, 9 maggio 2008, n.11514). Il caso tipico, più volte portato all'esame della giurisprudenza è proprio quello delle infiltrazioni provenienti dall'immobile di un terzo (Trib. Messina 8 maggio 2015, n. 1076; Trib. Napoli 3 ottobre 2006).

È, dunque, opportuno distinguere le molestie di diritto dalle molestie di fatto in quanto differiscono i rimedi applicabili a tutela della parte conduttrice.

In presenza di molestie di diritto, che diminuiscano l'uso o il godimento della cosa, da parte di terzi, si applica il primo comma dell'art. 1585 c.c. che pone a carico del locatore un obbligo di garanzia a favore del conduttore.

Nell'ipotesi in cui, invece, si configurino delle molestie di fatto, l'art. 1585, comma 2, c.c. non prevede alcuna responsabilità e obbligo di garanzia in capo al locatore, il quale non è tenuto a garantire il conduttore in relazione ai danni verificatisi nella cosa locata per causa ascrivibile a terzi (Trib. Messina 8 maggio 2015, n. 1076); per contro, il conduttore gode di autonoma legittimazione per proporre l'azione extracontrattuale di responsabilità nei confronti dell'autore del danno, qualora le molestie diminuiscano l'uso o il godimento della cosa (Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 2010, n. 1693; Cass. civ., sez. III, 7 febbraio 2006, n. 2530; Trib. Modena 12 giugno 2019, n.916; Trib. Napoli 3 ottobre 2006). Si tratta di un limite ex lege alla garanzia del godimento in presenza di turbative derivanti dal terzo, rispetto alle quali non possono imputarsi al locatore le conseguenze di fatti estranei alla cosa ed al rapporto di locazione.

Come correttamente sostenuto dal Tribunale, in presenza di una molestia di fatto proveniente da un terzo soggetto, nessun obbligo di manutenzione può ritenersi sussistente in capo al proprietario se non nei limiti di un generico obbligo di attivazione, che si traduca nello sforzo diligente per porre il responsabile nella condizione di conoscere la situazione di fatto e nell'assunzione di tutte le iniziative legali a tutela della sua proprietà e del diritto di godimento del conduttore.

In ogni caso, è opportuno precisare che ai sensi dell'art. 1577 c.c. quando la cosa locata necessiti di riparazioni, che non siano tra quelle poste a carico del conduttore ex art. 1576, comma 2, c.c. questi è tenuto a darne avviso al locatore. Presupposto indispensabile per la configurazione di una responsabilità del locatore è dunque la conoscenza, da parte di quest'ultimo, della necessità delle riparazioni; non è previsto, infatti, alcuno specifico obbligo di vigilanza sulla cosa, di talché il locatore non è tenuto a prevenire eventuali inidoneità della res di cui non sia stato notiziato attraverso tempestiva denuncia o la cui causa non risulti facilmente riconoscibile.

Il Tribunale, sulla scorta della documentazione prodotta in atti e dell'accertamento tecnico preventivo condotto, ha escluso la sussistenza, nel caso di specie, di molestie di diritto, inquadrando le infiltrazioni d'acqua, causate da un difetto della struttura condominiale o da un appartamento sovrastante, all'interno della fattispecie delle cosiddette molestie di fatto provenienti da terzi. Come osservato “dalle prove dedotte dalla resistente non è dimostrato che la responsabilità sia da ascriversi al condominio piuttosto che alla proprietaria del piano superiore, poiché la relazione conclusiva dell'ATP, prodotta in questo giudizio, riconduce le infiltrazioni in parte alla colonna di scarico condominiale e in parte allo stato della braga del water della signora T. In questa sede può tuttavia prescindersi da un tale accertamento poiché, anche qualora la molestia derivi dal condominio, la situazione giuridica non muta: si tratta comunque di una molestia proveniente da un soggetto terzo rispetto al locatore” (pag. 8).

Ed inoltre ha osservato che “risulta dagli stessi documenti prodotti che il ricorrente si è a più riprese attivato sia nei confronti del condominio che della proprietaria dell'appartamento del piano superiore per arginare il danno, incardinando anche un giudizio dinanzi a questo Tribunale per appurare se il soggetto responsabile a cui rivolgersi fosse effettivamente il condominio o il proprietario dell'altro appartamento” (pag. 8).Nessuna responsabilità per omesso intervento è stata, dunque, ravvisata a carico del locatore.

Chiarito ciò, dall'impostazione adottata il giudice ha escluso la legittimità di una sospensione unilaterale del pagamento del canone di locazione da parte delle conduttrici, facendo discendere in capo alle resistenti l'obbligo di corrispondere quanto pattuito contrattualmente sino alla data dell'effettivo rilascio, non potendo le stesse lamentare alcun inadempimento del locatore.

Ciò in quanto la principale obbligazione del conduttore, ai sensi dell'art. 1571 c.c., consiste nel pagamento del canone di locazione pattuito, oltre agli eventuali oneri accessori, alla scadenza indicata nel contratto.

La sospensione del pagamento sarebbe attuabile soltanto nell'ipotesi di violazione, da parte del locatore, delle menzionate obbligazioni poste a suo carico dalla legge.

La decisione del giudice romano trova conferma nel pregresso orientamento di legittimità che ha avuto modo di confermare tale principio, affermando che in tema di locazione, è legittima la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione solo se conforme a lealtà e buona fede, ipotesi che ricorre «soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti» (Cass.civ., sez. III, 26 gennaio 2015, n. 1317; così anche Cass. civ., sez. III, 29 marzo 2018, n. 7766; Cass.civ., sez. III, 27 settembre 2016, n. 18987; Cass.civ., sez. III, 29 gennaio 2013, n. 2099; Cass. civ., sez. III, 23 giugno 2011, n. 13887; v. altresì, ex multis, Trib. Nocera Inferiore 24 febbraio 2021, n. 410; Trib. Grosseto 19 febbraio 2020, n. 184; Trib. Grosseto 4 settembre 2019, n. 677; Trib. Cremona 11 marzo 2019, n. 171; Trib. Trieste, 22 novembre 2018, n. 694; Trib. Cagliari 31 maggio 2018, n. 1601; Trib. Busto Arsizio 1 marzo 2018, n. 375; App. Bari 15 febbraio 2018, n. 300; Trib. Cassino 21 giugno 2016).

L'art 1460, comma 2,c.c., in tema di eccezione di inadempimento, postula infatti la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione all'oggettiva proporzione degli stessi inadempimenti; ciò con riguardo all'intero equilibrio del contratto e alla buona fede oggettiva che impone alle parti di comportarsi secondo lealtà, onestà e correttezza così da porre in essere una condotta volta alla tutela degli interessi che la controparte ha inteso perseguire attraverso il regolamento contrattuale.

Siffatta proporzionalità verrebbe a mancare nell'ipotesi in cui il conduttore procedesse a sospendere l'intera sua prestazione e continuasse a godere dell'immobile nonostante la presenza dei vizi, ponendo in essere così un atto arbitrario e illegittimo determinante grave inadempimento (Trib. Grosseto 4 settembre 2019, n. 677; Trib. Cagliari 31 maggio 2018, n. 1601).

In ogni caso, soltanto al giudice è riconosciuto il potere di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti e la sua idoneità a incidere sulla funzione economico-sociale del contratto e a influire sul rapporto sinallagmatico dello stesso, al fine di addivenire a una eventuale risoluzione del contratto o a una riduzione del canone di locazione.

Pertanto, concludendo, in presenza di infiltrazioni d'acqua che non siano tali da rendere inservibile il bene e impedirne il godimento, determinando così il venire meno della prestazione del locatore, il conduttore non è legittimato ad astenersi dal pagamento del canone o a procedere a riduzioni unilaterali, a fortiori in caso di persistenza, come nel caso oggetto di giudizio, del rapporto di locazione e dell'occupazione dell'immobile.

De Tilla M. - De Tilla C. - Ferraro, Le locazioni. Responsabilità. Processo locatizio. Fattispecie particolari, Milano, 2021;

De Tilla M. - Falabella, La locazione. Contratto. Obbligazioni. Estinzione, Milano, 2010;

De Tilla M. - Giove, Le locazioni abitative e non abitative, Padova, 2009.