La terrazza a livello o il cortile che copre due box non è un lastrico solare

La funzione principale del lastrico solare è quella di copertura dei piani sottostanti, essendo possibile l'equiparazione alla terrazza solo nel caso in cui essa ricopra la stessa specifica funzione. Il giardino o cortile posto a copertura di soli due box di proprietà esclusiva di due soli condomini non è la parte terminale e di copertura dell'edificio e ad esso si applica, in via analogica, l'art. 1125 c.c.

La proprietaria di un appartamento con annessa superficie esterna, dalla stessa attrice definita “terrazza a livello”, impugnava la delibera assembleare concernente le relative spese di rifacimento, asserendo che le stesse dovevano essere ripartite secondo il criterio di cui all'art.1126 c.c.

Per il condominio, invece, si doveva applicare l'art. 1125 c.c., poiché la terrazza in questione, situata al piano rialzato, non poteva essere considerata un lastrico solare, essendo priva della funzione di copertura del fabbricato e non rientrando tra le parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. In particolare, l'appartamento era situato allo stesso piano del condominio (a livello del piano stradale) ed era circondato da un giardino esclusivo/cortile che fungeva da copertura di due box di proprietà individuale di due soli condomini.

Il Tribunale accoglieva la domanda ed il condominio appellava la sentenza per violazione degli artt. 1125 e 1123, comma 2, c.c.

La Corte di appello accoglieva il gravame.

La sentenza della Corte d'Appello di Roma, a fronte della nozione di lastrico solare fornita dalla costante giurisprudenza, è stata chiamata a decidere se la stessa possa essere estesa anche all'ipotesi in cui una terrazza od un cortile rappresentino la copertura di due immobili (nella specie: box) appartenenti a differenti condomini.

Nella sentenza in commento è stata preliminarmente richiamata la giurisprudenza della Corte Suprema, che ha definito la terrazza a livello come la “superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente…..destinata non solo e non tanto a coprire una parte di fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all'aperto.” (Cass. civ., sez. II, 18 agosto 1990, n. 8394). Contestualmente, la Corte capitolina ha richiamato altra pronuncia di legittimità avente ad oggetto la ripartizione delle spese concernenti il lastrico solare, secondo la quale “poiché il lastrico solare dell'edificio ….svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo” (Cass. civ., sez. un., 29 aprile 1997, n. 3672; Cass. civ., sez. III, 13 marzo 2007, n. 5848).

Tali principi, consolidatisi nel tempo, non hanno consentito al giudice di secondo grado di confermare l'applicabilità al caso di specie dell'art. 1126 c.c., poiché la struttura interessata - configurandosi la stessa non strettamente come terrazza a livello, ma piuttosto come giardino/cortile privato - si veniva a trovare al di fuori della proiezione verticale dell'edificio condominiale.

Al contrario di quanto ritenuto dal Tribunale, la Corte d'Appello - sulla base della descrizione dei luoghi ha precisato che la terrazza di proprietà esclusiva costituiva la proiezione orizzontale dell'appartamento cui era annessa, ma non quella verticale dello stabile (nella specie: un villino) perdendo, quindi, la funzione di copertura degli immobili di tutti i condomini. Tale circostanza escludeva la funzione della struttura di lastrico solare ai sensi dell'art. 1126 c.c.

La norma disciplina, in modo differente, la ripartizione delle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare distribuendole tra il condomino che ne abbia l'uso esclusivo - chiamato a contribuire per un terzo - ed i sottostanti condomini che ne siano coperti (i quali si faranno carico dei restanti due terzi da ripartire secondo i millesimi di proprietà). Se, poi, in questa proiezione si venga a trovare un ulteriore immobile di appartenenza del condomino, unico utilizzatore del lastrico stesso, questi sarà chiamato a partecipare ad una doppia contribuzione costituita da quella prevista dalla norma richiamata alla quale si accompagna l'ulteriore partecipazione, sempre pro quota, all'importo dei residui due terzi (Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449).

Secondo la disciplina urbanistica, esiste una differenza tra un lastrico solare ed un terrazzo. Il primo è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quanto meno una copertura di ambienti sottostanti, mentre il terrazzo è inteso come ripiano anch'esso di copertura, ma che nasce già delimitato all'intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e di utilizzo per gli utenti (T.A.R. Campania-Salerno, sez. II, 3 gennaio 2018, n. 24). Questo non toglie che anche la terrazza non possa assolvere al compito di coprire le verticali di sottostanti unità immobiliari ma, rispetto alle due funzioni prevale quella relativa all'affaccio ed alle ulteriori comodità rese all'appartamento cui è collegata (T.A.R. Lazio-Roma, sez. II, 4 aprile 2016, n. 4043). Tale distinzione, tuttavia, non ha impedito, con riferimento alla disciplina civilistica, di equiparare le due fattispecie quando, in concreto, sussistano i presupposti per applicare alla terrazza, in via analogica, l'art. 1126 c.c. dettato solo con riferimento al lastrico solare.

La questione che è emersa dalla controversia è circoscritta al caso in cui un'area, individuata come terrazza o cortile, che copra - come nella fattispecie - due box, rientri o meno nell'àmbito di applicazione dell'art. 1126 c.c. piuttosto che dell'art. 1125 c.c. Come visto, il giudice distrettuale romano si è determinata per quest'ultima soluzione, affermando che il bene individuale, oggetto del giudizio, non poteva essere assimilato ad un lastrico solare difettando dei canonici requisiti.

L'art. 1125 c.c., che ripartisce le spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai in parti uguali tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, specifica che il proprietario del piano superiore sostiene le spese concernenti la copertura del pavimento, mentre quello del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

La giurisprudenza, ancora nei primi anni duemila (Cass. civ., sez. II, 15 luglio 2003, n. 11029), aveva escluso che tale disposizione fosse applicabile all'ipotesi della terrazza a livello anche se ad essa sia sottoposto un solo locale, non venendo meno la funzione di copertura della stessa. Tale posizione aveva interessato anche l'ipotesi in cui fosse un cortile a costituire la copertura di un locale o più locali sottostanti, svolgendo lo stesso la duplice funzione di area di calpestio e di copertura di beni interrati (Cass. civ., sez. II, 22 febbraio 1999, n. 1477). Successivamente ed anche con riferimento alla terrazza a livello (da ultimo: Cass. civ., sez. VI/II, 14 settembre 2017, n. 21337) l'orientamento della Corte Suprema è decisamente mutato a favore dell'applicazione analogica, alla fattispecie in esame, dell'art. 1125 c.c. ma con riferimento ad un particolare caso: due condomini interessati e ciascuno proprietario di una unità immobiliare.

Secondo la motivazione espressa nel 2017 dai giudici di legittimità, ripartire, sulla base dell'art. 1126 c.c. e non dell'art. 1125 c.c., le spese di manutenzione della terrazza a livello posta a copertura di un immobile di proprietà di un solo condomino, verrebbe a creare uno squilibrio tra i due soggetti interessati alla spesa. Infatti, il condomino che si viene a trovare sotto alla terrazza dovrebbe rispondere, da solo, alla quota dei due terzi della spesa e, quindi, al doppio di quanto dovuto dall'utilizzatore esclusivo della medesima terrazza. In questo modo - sempre ad avviso della Cassazione - verrebbe del tutto vanificata la ratio dell'art. 1126 c.c., che è stata individuata nella volontà di dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene, ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura. Ciò significa - sempre secondo la Corte - che la norma mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi.

Alla luce di quanto rilevato, la decisione della Corte d'Appello di Roma, tuttavia, merita una pausa di riflessione, poiché la fattispecie trattata non sembra sovrapponibile rispetto a quella con la quale la Corte Suprema ha espresso il richiamato principio nella decisione n. 21337/2017. Infatti, mentre i giudici di legittimità avevano definito il caso nell'ambito di un rapporto di pagamento di spesa che si esauriva tra due soli soggetti, diverso è quanto risulta dalla sentenza in esame che vede interessati il condominio, il proprietario dell'appartamento con annessa terrazza ed i proprietari dei due box sottostanti. Ciò, quindi, porterebbe a dedurre che il motivo fondante della decisione del giudice del gravame sarebbe limitato alla sola considerazione, oggettiva, che la terrazza/cortile di proprietà esclusiva essendo situata al di fuori della proiezione verticale del fabbricato non costituirebbe lastrico solare. E questo proprio in considerazione dei principi dichiarati dalla stessa Cassazione nelle richiamate sentenze.

Si ritiene, sommessamente, che nel caso concreto questa sola circostanza da sola non fosse sufficiente ad escludere l'applicabilità dell'art. 1126 c.c., in quanto i soggetti interessati alle infiltrazioni erano due, ovvero i proprietari dei box sottostanti alla terrazza in questione.

Costabile, Lastrico solare e terrazza a livello, in Immob. & proprietà, 2018, 497;

Nuzzo, Lastrico solare e terrazza a livello. Per la ripartizione delle spese, i criteri del regolamento “contrattuale” prevalgono sul codice civile, in Condominioweb.com, 20 febbraio 2017;

Tarantino, Per le infiltrazioni è responsabile il proprietario del terrazzo giardino che copre i garage condominiali, in Condominioweb.com, 8 giugno 2016.