Il conduttore è responsabile per le riparazioni che non alterino la struttura del bene locato?

In tema di locazione, sono vietati al conduttore lavori e riparazioni sull'immobile locato che ne alterino la destinazione d'uso e la funzione dello stesso. Tuttavia, per considerare la gravità dell'abuso ed il conseguente inadempimento, vanno valutati, nel suo complesso, i lavori necessari di ripristino da eseguirsi.

Il locatore conveniva in giudizio il conduttore, innanzi al Tribunale, con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., per accertare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453 c.c., la gravità e la non scarsa importanza dell'inadempimento commesso dal resistente alle obbligazioni sulla medesima incombenti a norma di legge, e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione, con condanna alla restituzione dell'unità immobiliare locata ad uso diverso (attività di intermediazione), e, sempre per l'effetto, condannare il conduttore al risarcimento del danno non patrimoniale. In particolare, si contestava al resistente di aver alterato la struttura dell'immobile locato praticando un foro nel muro, ove passava un cavo elettrico, non adeguatamente protetto, contravvenendo, perciò, al principio di buona fede.

Si costituiva il resistente-conduttore, nei termini di legge, il quale eccepiva l'infondatezza dell'assunto di parte ricorrente poiché l'allacciamento contestato era provvisorio ed era stato comunicato al locatore, che non lo aveva, a sua volta, mai contestato, e che il contestato “foro” al muro posto in essere dal resistente risultava adeguatamente protetto da una canalina di sicurezza, nonchè conforme alla vigente normativa di sicurezza. Comunque, il successivo allaccio e l'installazione del nuovo contatore, era stato comunicato per iscritto al locatore, senza alcuna contestazione, Dunque, il proprietario era stato informato di tali circostanze prima dell'intrapreso giudizio, sicchè non era più sussistente il presunto inadempimento.

La causa veniva istruita con prove orali, all'esito delle quali il magistrato riteneva la causa matura per la decisione ed assegnava alle parti termine per il deposito di note conclusive.

Il Tribunale pugliese rigettava la domanda del ricorrente, e condannava lo stesso a rifondere le spese processuali in favore del resistente.

Si trattava di accertare e verificare se fossero presenti, al caso posto all'attenzione del Tribunale competente, i presupposti dell'inadempimento del conduttore nel corso di un rapporto locatizio ad uso diverso e la susseguente dichiarazione di risoluzione del contratto.

Tali aspetti sono stati esaminati dal giudicante, il quale ha rilevato e verificato dagli atti di causa l'infondatezza delle richieste formulate dal ricorrente.

Dunque, la domanda veniva rigettata e l'istante veniva condannato a rifondere le spese processuali in favore del resistente.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale tranese, in sede monocratica, secondo cui è stata dichiarata l'infondatezza la domanda formulata dal locatore circa l'inadempimento, ex art. 1453 c.c., del conduttore,con soccombenza delle spese processuali.

Infatti, il giudice adìto, da un attento esame della documentazione in atti, dalle prove orali escusse, aveva rilevato, l'infondatezza della domanda proposta dal ricorrente in ordine alla gravità e la non scarsa importanza dell'inadempimento contrattuale, ex art. 1453 c.c., per la presunta alterazione della struttura dell'immobile locato da parte resistente, praticando un foro nel muro, ove passava un cavo elettrico, non adeguatamente protetto, contravvenendo, perciò, al principio di buona fede.

In primo luogo, va evidenziato che le contestazioni mosse dal ricorrente, sono state tutte confutate dalla fase istruttoria espletata dal magistrato, alla luce delle prove precostituende (prove testi) e precostituite (documenti e foto prodotte nei fascicoli di parte), dove è emerso che l'allacciamento posto in essere dal conduttore era provvisorio ed era stato comunicato al locatore, con racc. a.r. (art. 1577 c.c.), che non lo aveva mai contestato, e, comunque, il “foro” al muro posto in essere dal resistente risultava adeguatamente protetto da una canalina di sicurezza, risultando conforme alla vigente normativa di sicurezza.

Dunque, nella fattispecie posta al vaglio del giudice adito, è emersa l'insussistenza dei presupposti dell'art. 1453 c.c., circa la non scarsa importanza dell'inadempimento, posto che alcuna violazione della buona fede era da imputare al conduttore.

Ma un aspetto incontrovertibile è affiorato nel corso del processo: quando l'azione è stata intentata dal locatore, comunque, il presunto inadempimento era stato già rimosso, risultando evidentemente infondata la domanda proposta, poiché le cause di risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore debbono persistere al momento in cui la controparte propone la domanda giudiziale.

Per completezza, tale circostanza, in ordine alla rimozione della canalina provvisoria, era stata comunicata dal conduttore, tramite racc. a.r., al locatore, sempre anteriormente alla proposizione dell'azione.

A tal proposito, va precisato che sono vietati al conduttore esclusivamente interventi che siano tali da alterare l'originaria consistenza e/o funzione dell'immobile e da richiedere onerose opere di ripristino (Cass. civ., sez. III, 10 settembre 1999, n. 9622)

Infatti, in caso di abuso nel godimento della cosa locata, perpetrato dal detto conduttore mediante alterazioni, sia pure parziali, spetta al giudice di merito apprezzare l'importanza dell'inadempimento ai fine della pronuncia di risoluzione del contratto, accertando l'incidenza delle opere e delle demolizioni sugli elementi strutturali dell'immobile sia tale da alterare l'originaria consistenza e da costringere al termine della locazione il locatore-proprietario, che non intenda accettare le modifiche apportate dal conduttore, ad effettuare onerosi lavori per ripristinare le condizioni originarie dell'immobile locato (App. Napoli 17 maggio 2002).

Il conduttore a cui viene consegnato l'immobile ne diventa il custode e si impegna ad utilizzarlo con la cosiddetta diligenza del “buon padre di famiglia”, nel rispetto della destinazione pattuita nel contratto. Nel rapporto di locazione, si verifica una scissione tra la proprietà del bene e la materiale disponibilità di esso, con la conseguenza che il proprietario/locatore rimane controllore di quanto non viene trasferito al conduttore, il quale assume invece l'oggettiva funzione di custode di tutto quello di cui usufruisce in forza del contratto di locazione, con facoltà ed obbligo di intervenire al fine di evitare pregiudizi ad altri.

L'obbligo di custodia non è espressamente richiamato dalla normativa codicistica in materia di locazione, ma è pur sempre desumibile dalla disciplina generale sulle obbligazioni e da una lettura sistematica delle norme.

In particolare, l'art. 1177 c.c. precisa infatti che l'obbligazione di consegnare una cosa determinata include anche quella di custodirla fino alla consegna; l'art. 1587 c.c. stabilisce che il conduttore, nell'utilizzare il bene in corrispondenza alla destinazione contrattualmente pattuita o a quella che può ragionevolmente desumersi dalle circostanze, deve rispettare i canoni di diligenza del buon padre di famiglia; l'art. 1588 c.c. statuisce che il conduttore è responsabile della perdita e del deterioramento della cosa, avvenuti nel corso della locazione, se non riesce a dimostrare che questi siano avvenuti per una causa a lui non imputabile. Si tratta di obblighi che, corredati dal conseguente divieto di effettuare innovazioni che mutino la destinazione e la natura del bene, sono sempre operanti nel corso del rapporto di locazione e che consentono al locatore di esigerne in ogni tempo l'osservanza, anche agendo direttamente nel caso di inadempimento. La violazione dell'obbligazione di diligenza nell'uso del bene locato costituisce perciò un inadempimento immediatamente valutabile, senza necessità di attendere la conclusione del contratto. Sul conduttore grava, peraltro, una vera e propria presunzione di colpa, sebbene non assoluta, tanto è vero che al termine della locazione e all'atto della riconsegna dell'immobile egli ha l'onere di dare piena prova sulla non imputabilità di ogni singolo danno riscontrato sul bene (Cass. civ., sez. III, 27 luglio 2015, n. 15721). Si tratta di una responsabilità contrattuale e sussiste quando la cosa locata perisca o si deteriori nel corso del rapporto.

A ciò si aggiunga il fatto, salvo diversa pattuizione, che il bene si presume come consegnato in buono stato all'inizio del rapporto, con l'unica esclusione dei danni causati dal suo normale utilizzo e dovuti all'ordinario deterioramento. La disciplina locatizia chiarisce che ;il conduttore/custode è anche responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha, anche temporaneamente, ammesso all'uso o al godimento del bene oggetto della locazione, sebbene detta responsabilità per fatti del terzo è regola che non implica presunzione assoluta in capo al conduttore, ben potendo questi essere esentato da addebiti ove dimostri che il danno derivi da caso fortuito, da condotta che non poteva materialmente impedire e/o da condotta che doveva risultare al terzo palesemente impropria. Una volta che si sia esclusa una mancanza di diligenza del conduttore, affinché la sua responsabilità possa essere esclusa deve essere positivamente accertato che il fatto è addebitabile all'opera del terzo o comunque ad una causa esterna al conduttore individuata in concreto.

Il conduttore può andare esente da responsabilità solo se riesce a dimostrare che la causa del danno, la quale deve comunque essere determinata e individuata, va ben oltre quella che è la sua sfera di controllo, tenuto presente che il solo caso fortuito piuttosto che forza maggiore, di per sé considerati, non sono sufficienti a liberare il conduttore se, all'interno del contesto locativo, canoni di diligenza avrebbero consigliato (se non addirittura imposto) di predisporre accorgimenti ulteriori proprio al fine di contrastare o quanto meno ridurre l'evento dannoso che, seppur raro, non fosse del tutto imprevedibile.

In conclusione, il conduttore risponde in qualità di custode per tutti i danni dei quali non riesce a dimostrare l'esistenza del caso fortuito o l'origine del danno in fattori estranei alla sua disponibilità e vigilanza.

Frivoli - Tarantino, Il contenzioso delle locazioni, Milano, 2019;

Masoni, Risoluzione del contratto per fatto del conduttore, in Condominioelocazione.it, 28 agosto 2017;

Bianca, Diritto civile. La responsabilità, Milano, 2012.