Le spese per il cappotto termico dell'edificio vanno ripartite anche tra i proprietari dei piani interrati

Le opere, gli impianti o manufatti che, come il c.d. cappotto sovrapposto sui muri esterni dell'edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli destinati al vantaggio comune e goduti dall'intera collettività condominiale (art. 1117, n. 3, c.c.), inclusi i proprietari dei locali interrati, e non sono perciò riconducibili fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, o al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c.

La sentenza di appello - confermativa di quella di prime cure ed oggetto di gravame in sede di legittimità - aveva disatteso le domande con cui alcuni condomini avevano impugnato due deliberazioni assembleari, mediante le quali erano state ripartite fra tutti i condomini le spese straordinarie sostenute per la coibentazione dell'immobile condominiale, accollando, quindi, anche agli attori un determinato importo.

Nella sentenza impugnata, per quel che qui interessa, si era escluso che i lavori eseguiti per la realizzazione del cappotto di coibentazione consistevano in innovazioni gravose e voluttuarie, le cui spese dovevano ripartirsi ai sensi dell'art. 1121 c.c. - laddove gli appellanti avevano, invece, sostenuto la “separata utilizzabilità” dell'opera, agli effetti dell'art. 1121, comma 2, c.c., atteso che i lavori de quibus non avrebbero riguardato i piani interrati, di cui erano titolari - precisando, comunque, che fosse onere degli attori provare “un'eventuale autonomia strutturale dei locali di loro proprietà rispetto al corpo condominiale”, sì da non poter beneficiare né potenzialmente né effettivamente della coibentazione medesima.

In particolare, il giudice distrettuale aveva chiarito che la natura di innovazione gravosa o/e voluttuaria non si attagliava al caso di specie, “posto che i lavori di coibentazione permettono a lungo termine un risparmio energetico che ripaga ampiamente l'eventuale gravosità della spesa iniziale, peraltro in parte fiscalmente detraibile” (si era in presenza, infatti, di benefici fiscali connessi all'esecuzione dei lavori finalizzati al risparmio energetico).

Si trattava di verificare se i lavori per la realizzazione del cappotto di coibentazione dell'edificio potessero costituire un'innovazione gravosa o voluttuaria, ai sensi dell'art. 1121 c.c. e se, in quanto suscettibili di utilizzazione separata da parte dei componenti della compagine condominiale, le relative spese dovessero essere ripartite solo tra i proprietari delle unità immobiliari che ne beneficiavano direttamente, escludendo pertanto i titolari dei piani interrati.

I giudici di Piazza Cavour hanno rigettato il ricorso dei condomini impugnanti.

In punto di fatto, si registrava un intervento di miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato condominiale, consistente, in particolare, nella realizzazione di un isolamento termico delle superfici che interessavano l'involucro dell'edificio (c.d. cappotto termico), nonché nell'esecuzione delle collegate opere accessorie e di ripristino della facciata, intervento, questo, variamente agevolato normativamente anche sotto il profilo fiscale.

Parimenti, si era accertato, in punto di fatto, che il suddetto intervento di coibentazione era stato approvato con una prima deliberazione approvata dall'assemblea, mentre le delibere successive, impugnate ex art. 1137 c.c. nel presente giudizio, avevano provveduto alla ripartizione delle spese per l'innovazione precedentemente decisa.

Al riguardo, la Corte territoriale ha affermato che l'intervento oggetto di lite non potesse qualificarsi come “innovazione gravosa e/o voluttuaria”, ai sensi dell'art. 1121 c.c., in quanto i lavori di coibentazione eseguiti permettevano un risparmio energetico che compensavano l'investimento iniziale e producevano un costo parzialmente detraibile fiscalmente.

Ad avviso degli ermellini, l'argomentazione dei giudici di merito è conforme all'interpretazione prescelta della norma indicata: invero, si intendono innovazioni “voluttuarie”, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa, quelle nuove opere che incidono sull'entità sostanziale o sulla destinazione della cosa comune che sono, però, prive di oggettiva utilità, mentre sono innovazioni “gravose” quelle caratterizzate da una notevole onerosità rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e ciò sulla base di un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua (Cass. civ., sez. II, 18 gennaio 1984, n. 428; Cass. civ., sez. II, 23 aprile 1981, n. 2408).

In particolare, le innovazioni voluttuarie, consentite dal comma 1 e vietate dal comma 2 dell'art. 1121 c.c., a seconda che consistano, o meno, in opere suscettibili di utilizzazione separata, sono quelle che, per la loro natura, estensione e modalità di realizzazione, esorbitino apprezzabilmente dai limiti della conservazione, del ripristino o del miglior godimento della cosa comune, per entrare nel campo del mero abbellimento e/o del superfluo (Cass. civ., sez. II, 8 giugno 1995, n. 6496).

L'inapplicabilità della disciplina di cui all'art. 1121 c.c., nel caso in esame, discende altresì - ad avviso dei magistrati del Palazzaccio - dall'essenziale considerazione che tale norma postula che il condomino che non voglia partecipare alle spese per un'innovazione gravosa o voluttuaria, approfittando dell'eccezionale causa di esonero dall'obbligatorietà per tutti i partecipanti supposta dall'art. 1137, comma 1, c.c., manifesti il suo dissenso in assemblea o con la tempestiva impugnazione della deliberazione (Cass. civ., sez. II, 17 aprile 1969, n. 1215), mentre la delibera che aveva approvato il preventivo dell'impresa appaltatrice era stata approvata all'unanimità e non era stata impugnata.

D'altro canto, la realizzazione di un “cappotto termico” sulle superfici esterne dell'edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l'efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell'art. 1121, comma 1, c.c., né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell'intero fabbricato, in modo che le relative spese possano intendersi da ripartire in proporzione dell'uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità.

Gli artt. 1120 e 1121 c.c., da una parte, e l'art. 1123 c.c., dall'altra, riguardano fattispecie diverse: le prime due norme regolano il momento dell'approvazione collegiale delle opere di trasformazione che incidono sull'essenza della cosa comune, individuando i presupposti ed i limiti del potere assembleare, mentre l'art. 1123 c.c. regola la ripartizione delle spese necessarie, oltre che per la conservazione ed il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi di interesse comune, anche proprio per le innovazioni validamente deliberate dalla maggioranza.

Se l'innovazione che l'assemblea intende approvare è destinata a servire solo una parte dell'edificio condominiale, e perciò la relativa spesa deve far carico esclusivamente al gruppo di condomini che ne trae utilità, lo stesso computo delle maggioranze indicate dall'art.1120 c.c. deve operarsi con riferimento ai soli condomini interessati, ossia a quelli facenti parte di detto gruppo (Cass. civ., sez. II, 8 giugno 1995, n. 6496).

Erravano, tuttavia, i ricorrenti, proprietari di locali interrati serviti da autonomo ingresso, a sostenere che il c.d. cappotto termico da realizzare sulle facciate dell'edificio condominiale, al fine di migliorarne l'efficienza energetica, sia opera destinata all'utilità o al servizio esclusivo dei condomini titolari di unità immobiliari site nella parte non interrata del fabbricato.

Invero, le opere, gli impianti o manufatti che, come il c.d. cappotto sovrapposto sui muri esterni dell'edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli “destinati al vantaggio comune e goduti dall'intera collettività condominiale (art. 1117, n. 3, c.c.), inclusi i proprietari dei locali interrati, e non sono perciò riconducibili fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, o al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c.

Ne consegue che, ove la realizzazione del cappotto termico sia deliberata dall'assemblea, trova applicazione l'art. 1123, comma 1, c.c., per il quale le spese devono essere sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (argomentando da Cass. civ., sez. II, 25 settembre 2018, n. 22720; Cass. civ., sez. II, 15 febbraio 2008, n. 3854; Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1999, n. 4403; Cass. civ., sez. II, 17 marzo 1999, n. 2395; Cass. civ., sez. II, 23 dicembre 1992, n. 13655).

Si aggiunge che - a differenza di quanto ritengono le censure mosse dai ricorrenti - stando alla ricostruzione fattuale prescelta dalla Corte territoriale, era proprio la prima delibera che assumeva valenza costitutiva dell'obbligo gravante sui ricorrenti per la contribuzione alle spese di coibentazione del fabbricato, in quanto le successive delibere avevano unicamente ripartito le relative spese.

Si richiama, in proposito, l'insegnamento dottrinale che ravvisa un duplice oggetto della deliberazione assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione delle parti comuni: 1) l'approvazione della spesa, che significa che l'assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura; 2) la ripartizione della spesa tra i condomini, riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall'uso che ciascuno può fare della cosa.

Se, allora, l'approvazione assembleare dell'intervento, ove si tratti di innovazioni o di lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo dell'obbligazione di contribuzione alle relative spese, la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge o da un'eventuale convenzione (argomentando da Cass. civ., sez. un., 9 agosto 2010, n. 18477; Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13505; Cass. civ., sez. II, 15 marzo 1994, n. 2452; Cass. civ., sez. un., 5 maggio 1980, n. 2928).

Si puntualizza, inoltre, che una delibera, la quale disponga un'innovazione diretta al miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato, non deve essere volta necessariamente anche al miglioramento del decoro architettonico della facciata, essendo, al contrario, l'eventuale alterazione del decoro architettonico un limite imposto alla legittimità dell'innovazione (art. 1120, ultimo comma, c.c.).

Mette punto rammentare che la realizzazione del c.d. cappotto termico consiste nell'applicazione, sui muri perimetrali dell'edificio, di pannelli isolanti di vario materiale, coperti da un rasante protettivo con finitura realizzata mediante particolari intonaci; la relativa spesa non mira a conservare l'integrità dei muri, né consta nella loro riparazione per deterioramento, ma mira a migliorarne la funzione di isolamento termico.

In quest'ottica, il recente art. 63 del c.d. decreto agosto (d.l. 14 agosto 2020, n. 104, convertito nella l. 13 ottobre 2020, n. 126), ha integrato l'art. 119 del c.d. decreto rilancio (d.l.19 maggio 2020, n.34, convertito in l. 17 luglio 2020, n. 77) in materia di superbonus, introducendo il comma 9-bis, secondo il quale “le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo [art. 119 del decreto rilancio] sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio” (secondo alcuni autori, è assai significativo che la norma definisca “interventi” quelli previsti dall'art. 119, comma 1, e non “innovazioni”exart. 1120, comma 2, n. 2, c.c., come inserito dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220).

Frugoni, Il cappotto (di astrakan) dell'edificio: la non agevole ripartizione delle spese per la posa dei pannelli isolanti e i quorum di deliberazione, in Condominioelocazione.it., 20 dicembre 2020;

Gallucci, Deliberazioni per la posa di un cappotto termico, in Portale lavori in casa, 25 ottobre 2014;

Donadoni, Le innovazioni gravose e voluttuarie, in Immobili & diritto, 2008, n. 2, 114;

De Tilla, Sulle innovazioni voluttuarie o gravose, in Giust. civ., 1996, I, 898;

Raschi, Le innovazioni gravose e voluttuarie nelle delibere condominiali, in Nuovo dir., 1971, 860.