L'errore invocabile ai fini dell'art. 69, n. 1), disp. att. c.c. è quello rilevante e necessario per la corretta determinazione del valore delle tabelle

In tema di condominio di edifici, nel caso in cui venga chiesta la revisione delle tabelle millesimali, l'errore lamentato, oltre che essere causa di una divergenza apprezzabile tra i valori posti a base della redazione delle tabelle stesse e quello effettivo delle singole unità immobiliari, deve risultare anche oggettivamente verificabile in base agli elementi sui quali il valore in quel momento doveva essere calcolato.

Una donna citava in giudizio un Condominio, dinanzi al Tribunale di Catania, dichiarando di essere proprietaria di alcuni depositi posti al piano seminterrato dell'edificio condominiale. Sosteneva che, nel corso degli anni, gli immobili avevano subìto modifiche e ampliamenti e che ciò avesse alterato la proporzione tra il valore proporzionale dei singoli piani e la ripartizione delle spese convenute nelle tabelle millesimali, le quali, quindi, dovevano considerarsi errate. Chiedeva, pertanto, che accertata e dichiarata l'intervenuta alterazione, fosse asserito il suo diritto ad ottenere la revisione e/o la modifica delle tabelle.

L'attrice lamentava, inoltre, la non corretta utilizzazione dei coefficienti riduttivi di “altezza del piano rispetto al suolo”, di “esposizione” e di “orientamento e luminosità”, nonché la erronea inclusione delle proprie unità immobiliari nelle tabelle scala e androne, sul presupposto della loro non “utilizzazione".

Il Condominio si costituiva in giudizio contestando quanto sostenuto da parte avversa.

Dalla disposta consulenza tecnica d'ufficio, risultava l'applicazione ai depositi e ai garages di un coefficiente di luminosità ricompreso tra 0,50 e 0,60, tale da consentire una maggiore equità di distribuzione dei millesimi, in considerazione delle reali superfici illuminate. Inoltre, avendo il CTU accertato che i locali deposti avevano accesso diretto alle scale e il posizionamento dei contatori nell'androne, appariva corretto l'inserimento dei locali in oggetto nelle tabelle relative alla manutenzione delle scale e dell'androne.

Si trattava di stabilire se, ai fini della revisione e modificazione delle tabelle millesimali, fossero o meno rilevanti tutti gli errori o solamente quelli causa di una divergenza apprezzabile tra valori posti a base della redazione delle stesse e quello effettivo.

Il Tribunale di Catania dichiara il diritto dell'attrice alla revisione delle tabelle millesimali e condanna il Condominio a rivedere le stesse, nel senso di applicare il coefficiente di luminosità da 0,50 a 0,65 ai depositi e ai garages, nonchè nelle tabelle di manutenzione “scala” e “androne”.

La fattispecie in esame rientra nella previsione della norma dell'art. 69, n. 1), disp. att. c.c.- così come novellato dalla riforma della disciplina condominiale apportata dalla l. n. 220/2012 - secondo cui i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità; possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c.quando risulta che sono conseguenza di un errore e quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Come già sostenuto in giurisprudenza, il momento normativo di individuazione dei valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva ai singoli condomini, e del loro proporzionale ragguaglio in millesimi a quello dell'edificio, è quello di adozione del regolamento. La tabella che li esprime è soggetta ad emendamenti soltanto in relazione ad errori, di fatto o di diritto, che attengano alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, oppure a circostanze sopravvenute attinenti alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori.

Pertanto, in ragione dell'esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica delle stesse né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio.

In definitiva, non tutti gli errori sono rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, ma soltanto quelli che sono causa di una divergenza apprezzabile tra valori posti a base della redazione delle tabelle e quelli effettivi.

Recentemente la Suprema Corte (Cass. civ., sez. II, 18 giugno 2020, n. 11846) ha sostenuto che, qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all'art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., che attribuisce rilievo esclusivamente all'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.

L'errore che giustifica, a norma dell'art. 69, n. 1), disp. att. c.c., la revisione delle tabelle millesimali è quello materiale, costituito dall'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio e dunque della realtà di fatto e quello tabellarmente previsto (Cass. civ., sez. II, 28 marzo 2001, n. 4528; Cass. civ., sez. II, 25 settembre 2013, n. 21950). Deve comunque trattarsi di un errore rilevante, cioè tale da legittimare l'obiettiva necessità di una modifica delle tabelle millesimali in essere.

La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, tuttavia, l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio. Il giudice, a sua volta, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati.

Certo è che, fino a quando non vengono modificate, le tabelle millesimali, ancorchè viziate da gravi carenze, conservano la loro efficacia con la conseguenza che non può affermarsi l'irrimediabile nullità delle delibere approvate dall'assemblea dei condomini sulla base delle tabelle in vigore.

Monegat, Quali elementi vanno presi in considerazione per la revisione delle tabelle millesimali, in Immob. & proprietà, 2017, fasc. 10, 595;

Monegat, Modifica tabelle millesimali: la Suprema Corte conferma che basta la maggioranza. Attenzione al nuovo art. 69 disp. att. cod. civ., in Immob. & proprietà, 2014, fasc. 4, 256;

Celeste, Modifiche dei valori millesimali: maggiori certezze dopo la riforma, in Immob. & proprietà, 2013, fasc. 5, 279.