È nulla la delibera di realizzazione del cappotto termico che riduce il piano di calpestìo di balconi e terrazzi

È nulla, per lesione del diritto di proprietà dei condomini, la delibera che approva la realizzazione di un cappotto termico nell'edificio condominiale che determina una riduzione della superficie utile, o del piano di calpestìo dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari. Quindi, prima di approvare i lavori, è necessario condurre uno studio di fattibilità, dal quale potrebbe emergere che gli spessori del cappotto possono diminuire l'area calpestabile di balconi e spazi comuni.

Gli attori, tra i vari motivi impugnazione, censuravano le delibere per aver affidato ad una commissione ristretta di condomini c.d. tecnica e all'amministratore il potere di convalidare lo spessore del cappotto termico, con ciò incidendo sulla loro sfera patrimoniale essendo proprietari dei balconi interessati da tale intervento. La delibera, inoltre, era viziata in quanto stabiliva il valore finale dell'appalto e la ripartizione tra i condomini con varianti fino al 15% dell'intero valore a seguito dell'approvazione dei lavori di ristrutturazione affidati alla ditta. Inoltre, secondo gli attori, le delibere erano illegittime in quanto le citale opere non erano state riportate nel capitolato lavori redatto nel 2012 (cappotto termico) e, soprattutto, non indicate nell'o.d.g. e la cui esecuzione andava ad incidere sulla proprietà esclusiva degli attori riducendone la superficie dei balconi e terrazzi.

La questione in esame è la seguente: senza il preventivo studio di fattibilità dei lavori, è valida la delibera di realizzazione del cappotto termico che riduce il piano di calpestìo di balconi e terrazzi?

A seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che nell'approvare i lavori, in particolare la realizzazione del cappotto termico, il condominio non aveva provveduto ad un previo esame tecnico di fattibilità di tale opera ma, sulla base del capitolato redatto nel 2012, (che non prevedeva affatto la realizzazione del cappotto termico), aveva dapprima deliberato di realizzare tale ulteriore opera (delibera del 2016), affidando l'appalto alla ditta scelta dal condominio; dopo, aveva approvato (delibera del 2017) l'esatto contenuto delle opere da realizzare mediante approvazione di una delle tre ipotesi di appalto predisposte dalla commissione tecnica prevedenti la realizzazione del cappotto termico. Solo dopo l'approvazione dei lavori di cui alle delibere impugnate, il condominio affidava l'incarico di procedere ad una valutazione tecnica di fattibilità delle opere approvate.

Premesso ciò, a parere del giudicante, era del tutto evidente che lo studio di fattibilità qualora eseguito precedentemente all'approvazione dei lavori, avrebbe senz'altro inciso sul contenuto dell'appalto. Ed invero, dalla relazione tecnica in atti era emerso che la realizzazione del cappotto termico, con il suo spessore, avrebbe ridotto il piano di calpestìo dei balconi di proprietà degli attori. Secondo il provvedimento in commento, se è vero che nella stessa perizia veniva proposta la possibilità di evitare l'inconveniente, mediante “insufflaggio” di materiale isolante nell'intercapedine della parete prospiciente i balconi, era altrettanto vero che tale soluzione non aveva costituito l'oggetto di uno specifico capitolato esaminato ed approvato dall'assemblea. Di conseguenza, la delibera impugnata approvando tout court la realizzazione del cappotto termico con l'istallazione di pannelli isolanti e con spessore variabile senza la specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini odierni attori, aveva determinato una lesione del loro diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superfice utile (piano di calpestio dei balconi).

Quanto all'altro motivo di contestazione, secondo il Tribunale romano, la determinazione dell'oggetto delle opere di manutenzione straordinaria - e cioè l'indicazione dello spessore del cappotto termico con determinazione qualitativa e quantitativa delle opere da eseguire - e il potere di stabilire il valore finale dell'appalto e la ripartizione delle relative spese ai fini della riscossione dei contributi dei condomini, rientrano nel contenuto essenziale della deliberazione assembleare imposta dall'art. 1135 c.c. Di talché, la delibera era viziata anche per violazione dell'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. per avere l'assemblea attribuito ad una commissione ristretta di condomini il potere di decidere il valore finale del contratto e il riparto tra i condomini nonché di modificare il valore dell'appalto fino al 15% dell'intero appalto.

Per meglio dire, poiché l'approvazione delle spese rappresenta una competenza esclusiva dell'assemblea, la delega in discussione portava a ritenere nulla la delibera assunta per difetto assoluto di competenza, per contrarietà delle norme inderogabili e perché lesiva dei diritti dei condomini in quanto l'atto dell'organo impropriamente delegato (la commissione tecnica lavori) non rientrerebbe tra quelli istituzionali attaccabili come le delibere assembleari. Difatti, l'assemblea condominiale può certamente votare la nomina di un consiglio ristretto di condomini con l'incarico di esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione di lavori, ma le decisioni dei consiglieri sono vincolanti per tutti condomini, compresi i dissenzienti, soltanto se poi vengono votate e approvate, con le maggioranze prescritte dalla legge, dall'assemblea dei condomini. In conclusione, per i motivi esposti, le delibere sono state dichiarate nulle.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito alla realizzazione di un cappotto termico nell'edificio condominiale.

Secondo i tecnici in materia, uno dei metodi più efficaci per migliorare l'efficienza energetica di un edificio consiste nell'”avvolgerlo” con un rivestimento isolante proprio allo stesso modo in cui d'inverno indossiamo un cappotto. Ed è per questo che i cosiddetti sistemi compositi di isolamento termico esterno vengono anche definiti sistemi a cappotto. In sostanza, il cappotto termico consiste in una serie di elementi edili prefabbricati che vengono applicati direttamente sulla facciata dell'edificio. Una volta terminato il lavoro di applicazione, l'edificio si presenta all'esterno come una normale costruzione intonacata che è dotata però di un “guscio” protettivo isolante in grado di far diminuire sensibilmente il consumo di combustibile necessario al riscaldamento riducendo la dispersione termica attraverso i muri esterni.

Quanti agli aspetti giurisprudenziali, secondo un recente orientamento di legittimità, la realizzazione di un “cappotto termico” sulle superfici esterne dell'edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l'efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell'art. 1121, comma 1, c.c., né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell'intero fabbricato. In particolare, secondo i giudici di legittimità, il “cappotto termico” da realizzare sulle facciate dell'edificio condominiale, al fine di migliorarne l'efficienza energetica, non è opera destinata all'utilità o al servizio esclusivo dei condomini titolari di unità immobiliare site nella parte non interrata del fabbricato. Le opere, gli impianti o manufatti che, come il “cappotto” sovrapposto sui muri esterni dell'edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli destinati al vantaggio comune e goduti dall'intera collettività condominiale (art. 1117, n. 3, c.c.), inclusi i proprietari dei locali interrati, e non sono perciò riconducibili fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c. Ne consegue, secondo tale orientamento, che, ove la realizzazione del cappotto termico sia deliberata dall'assemblea, trova applicazione l'art. 1123, comma 1, c.c., per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2021, n. 10371). La Cassazione aggiunge, inoltre, che una delibera che disponga un'innovazione diretta al miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato non deve essere volta necessariamente anche al “miglioramento del decoro architettonico” della facciata, essendo, al contrario, l'eventuale alterazione del decoro architettonico un limite imposto alla legittimità della innovazione art. 1120, ultimo comma, c.c.

Ebbene, secondo tale orientamento, la realizzazione di un cappotto termico non può considerarsi innovazione gravosa e/o voluttuaria. A sostegno di ciò, alcuni autori (Frugoni), in tema di esclusione dell'opera dalle innovazioni, hanno evidenziato che “la posa del cappotto termico lascia immutata la struttura del muro perimetrale e la sua destinazione pur apportandovi un miglioramento e dunque diretta a potenziare il godimento di un bene che è già esistente”. Dunque, secondo tale posizione, la posa del cappotto termico rappresenta una semplice modifica migliorativa che può al più rientrare nella categoria degli atti di gestione straordinaria deliberabili con la maggioranza dell'art. 1136, comma 2, c.c.

Questa posizione troverebbe conferma in materia di superbonus 110% (d.l. n. 34/2020). Secondo la citata normativa, il primo tipo di intervento “trainante”, che consente di ottenere la detrazione nella misura maggiorata del 110%, riguarda esattamente l'isolamento termico delle superfici opache verticali, che insieme con le superfici disperdenti orizzontali e inclinate (come coperture e/o pavimenti) interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno. Con la nuova legge di bilancio 2021 (n. 178/2020), al comma 9-bis (art. 119 d.l. n. 34/2020) è stato aggiunto il seguente periodo: “Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”.

Seguendo quest'ultima disposizione, il legislatore si riferisce a “interventi” e non a “innovazioni”; sicché, conformemente alla citata posizione dottrinale in commento, non sarà applicabile l'art. 1121 c.c. in tema di innovazioni gravose e voluttuarie poiché la posa del cappotto non costituisce innovazione (manca il presupposto di una innovazione).

Premesso quanto innanzi esposto, la pronuncia del Tribunale di Roma, in tema di realizzazione del cappotto termico, conduce ad un'attenta riflessione se paragonata all'attualità dell'applicazione del superbonus 110%. Per meglio dire, l'interpretazione del principio espresso dal giudice romano non deve portare ad una immediata e superficiale valutazione negativa della realizzazione del cappotto termico quando comporta il restringimento della superficie. Difatti, il Tribunale capitolino non si è espresso circa l'opportunità o meno del cappotto termico quanto, piuttosto, sullo studio di fattibilità che non era stato effettuato perché il consiglio dei condomini aveva deliberato sulla base di un capitolato precedente che non prevedeva la realizzazione del cappotto termico cui erano state aggiunte delle lavorazioni.

In sintesi, l'assemblea, prima aveva approvato un capitolato di lavori che non prevedeva affatto il cappotto termico; successivamente, l'assemblea aveva stabilito di realizzare anche il cappotto, senza però una valutazione di fattibilità dell'intervento e dell'impatto sulle proprietà private.

In definitiva, secondo una prima lettura, possiamo interpretare la pronuncia in commento come nullità delle delibere assembleari che incidano sulla proprietà esclusiva di ciascuno; secondo altra e diversa lettura, i condomini se intendono realizzare interventi di questo tipo (magari per usufruire del superbonus 110%), dovranno curare la completezza delle relazioni tecniche che accompagnano le decisioni dell'assemblea (studio della fattibilità dell'intervento). Pertanto, al fine di scongiurare il pericolo della nullità della decisione assembleare (con annessa eventuale perdita delle attuali agevolazioni fiscali), i singoli condomini devono sapere dell'impatto che quei lavori avranno sulle loro proprietà private.

Frugoni, Il cappotto (di astrakan) dell'edificio: la non agevole ripartizione delle spese per la posa dei pannelli isolanti e i quorum di deliberazione, in Condominioelocazione.it, 20 dicembre 2020;

Cos'è il cappotto termico e come funziona?, in Guidaedilizia.it, 20 novembre 2017.