La delibera di nomina è nulla se l'amministratore non dimostra di avere svolto la formazione

Al momento della nomina, l'amministratore deve specificare analiticamente il compenso per le attività che dovrà rendere in favore del condominio; egli ha anche il dovere di adempiere agli oneri formativi e di aggiornamento tipici della sua professione, per cui, in mancanza dei predetti elementi, la sua nomina è invalida e la relativa delibera assembleare può essere impugnata.

Un condominio, riunitosi in assemblea, deliberava nominando un amministratore di condominio in sostituzione del precedente professionista.

All'esito della delibera assembleare, tuttavia, una condomina impugnava la stessa contestando la validità della nomina dell'amministratore.

Secondo la ricorrente, infatti, la nomina dell'amministratore sarebbe stata viziata ab origine a causa di alcuni vizi quali la mancata comunicazione del preventivo dettagliato relativo agli emolumenti dell'amministratore, la nomina per un periodo di due anni e la mancata formazione dell'amministratore.

Si costituiva in giudizio il condominio, negando le affermazioni della condomina e sostanzialmente affermando la validità della nomina del professionista.

Il caso deciso dal Tribunale di Trapani era incentrato sull'amministratore di condominio, il suo ruolo e l'importanza sociale rivestita dalle norme fondative della professione.

Nella vicenda oggetto del presente commento, infatti, la nomina dell'amministratore del condominio appariva carente sotto vari punti di vista, ma è necessario analizzare le normative relative alla professione di amministratore di condominio per comprendere a fondo quali effetti conseguano alle violazioni delle disposizioni in materia condominiale.

Occorre premettere che il rapporto tra condominio e amministratore è regolato da un contratto, e questo contratto assume le forme del contratto tipico di mandato con rappresentanza, che prevede che il professionista (detto mandatario) che agisce per il condominio (mandante) lo faccia in suo nome e per suo conto, rappresentando ai terzi la natura del rapporto e avendo così la certezza giuridica che gli effetti dei propri atti - si pensi, ad esempio, alla sottoscrizione di un contratto - non ricadano sul professionista, ma sul mandante.

Nel caso specifico, la professione di amministratore di condominio si è emancipata rispetto a come veniva intesa diversi anni addietro.

L'amministratore, qualche decade orsono, era sovente un condomino, il quale - senza troppe restrizioni - gestiva il condominio sulla base delle proprie conoscenze personali.

L'estrema complessità e delicatezza del ruolo di amministratore ha portato la giurisprudenza prima, e il legislatore poi, a raffinare sempre più la professione, caricando l'amministratore di condominio di vincoli e regole motivate dalla necessità di aumentare il grado di preparazione e affidabilità della categoria.

In quest'ottica, va letta la nota riforma del diritto condominiale operata dalla l. n. 220/2012, la quale ha costituito un vero e proprio giro di vite nella professione di amministratore, specificando regole già presenti e introducendo nuove e vitali disposizioni (si pensi all'obbligo di conto corrente individuale per ogni stabile).

Nel caso in questione, l'amministratore, che svolgeva un'altra professione prevalente, non aveva tutte le caratteristiche dovute e la sua nomina appariva così viziata.

La sentenza in commento, quindi, analizzando le varie difformità rispetto all'ordinario rapporto di mandato, compie un'utile opera di descrizione dei vizi patologici nella formazione del contratto di amministrazione di stabili e specifica le conseguenze della mancata rispondenza alle regole generali, svolgendo così un utile ruolo di precedente nell'ambito del rapporto tra amministratore, condominio e condomini.

Tra i vari vizi nella nomina dell'amministratore, ad essere analizzati nel particolare erano quattro: la nomina era stata prevista per un periodo di due anni, l'amministratore non aveva fornito tutti i suoi dati al condominio, non era stato fornito un preventivo dettagliato dei costi di gestione e l'amministratore non aveva svolto la formazione necessaria.

Al fine di comprendere la disciplina e apprezzare la validità della decisione in commento, si procederà prima descrivendo la fattispecie normativa, dando atto delle difese tentate dal condominio nel giudizio e fornendo la risposta giuridica data dal decidente.

Quanto alla nomina per il periodo di due anni, la norma di riferimento violata era l'art. 1129, comma 10, primo periodo, c.c., il quale prevede esplicitamente che “L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”.

La difesa tentata dal condominio, presumibilmente, era il ragionamento che, per prassi, i concetti di nomina biennale e nomina di un anno rinnovata per eguale durata fossero sostanzialmente equivalenti.

Secondo il Tribunale di Trapani, tuttavia, questo costituiva un vizio della nomina in quanto la nomina biennale costituisce una palese violazione della norma citata.

Precisava, quindi, il decidente, che tale difformità non costituiva comunque un vizio grave.

Diversa la situazione con riguardo alle violazioni dei commi 2 e 14 dell'art. 1129 c.c.

Tali norme prevedono, infatti, “contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”, e “l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.

A detta del magistrato siculo, le violazioni commesse dal condominio nella nomina dell'amministratore e concernenti le disposizioni di cui sopra erano tali da rendere nulla la deliberazione contenente la nomina.

Per il decidente, infatti, pur essendo il rapporto tra amministratore e condominio regolato dalle norme sul contratto di mandato, queste devono essere integrate dalle disposizioni (tra cui quelle citate) che sono poste per fissare requisiti di onorabilità e professionalità dell'amministratore di tal ché, ove violate, tale vizio costituisce una violazione di norme poste per la salvaguardia dell'ordine pubblico e conseguentemente devono essere considerate norme imperative.

La mancata comunicazione delle informazioni di cui all'art. 1129, comma 2, c.c., in realtà, non comporterebbe motivo di invalidità della delibera, ma costituirebbe una grave irregolarità della stessa tale da legittimare la revoca giudiziale dell'amministratore (così anche in Trib. Milano 23 gennaio 2018).

L'assenza della specificazione analitica del preventivo dell'amministratore, contenente l'analisi dei suoi emolumenti, costituisce invece vizio grave in quanto comporta un vulnus della trasparenza nel rapporto tra mandante e mandatario.

La conseguenza di tale vizio è la nullità della delibera.

Proseguiva il giudice affermando che, similmente, la delibera impugnata doveva considerarsi come nulla per l'omissione degli obblighi formativi da parte dell'amministratore.

Era pur vero che l'amministratore nominato aveva svolto la formazione nel proprio ordine, essendo lui un commercialista, ma tale attività non era sufficiente per integrare i doveri dell'amministratore, essendo necessaria per la validità della nomina una formazione specifica.

Leggendo l'art. 71-bis disp. att. c.c., figura tra i requisiti necessari per lo svolgimento della professione di amministratore di condominio l'aver “frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale”.

La mancata frequentazione - statuiva il Tribunale di Trapani - comportava la nullità della nomina del professionista.

Alla luce dell'accoglimento delle doglianze sopra emancipate, il giudice adìto accoglieva il ricorso e dichiarava la nullità della delibera nella parte in cui il condominio convenuto aveva nominato l'amministratore.

La sentenza in commento appare corretta e precisa dal punto di vista formale.

È sufficiente leggere il paragrafo che precede per rendersi conto della corretta applicazione dei principi di diritto condominiale da parte del Tribunale di Trapani.

Ciò che pare particolarmente pregevole, inoltre, è la motivazione sottesa alla declaratoria di nullità della delibera assembleare.

Senza limitarsi all'elencazione delle violazioni operate da parte dell'amministratore nominato e del condominio, il giudice precisa tutti i vizi e ne illustra correttamente la gravità con rispetto alla validità o meno della delibera assembleare.

Tutti i vizi presenti, infatti, tutelano interessi differenti e comportano diverse sanzioni.

Laddove ci sono vizi più veniali, come la nomina per un periodo superiore all'anno previsto dalla legge o la mancata comunicazione di tutti i dati dell'amministratore, esistono invece vizi tanto gravi da comportare la nullità stessa della nomina, quali la mancata comunicazione del preventivo e il mancato svolgimento della formazione obbligatoria da parte del professionista.

Come bene illustrato dal Tribunale, però, l'invalidità della delibera connessa ai vizi citati non deriva tanto dall'elemento formale della violazione, ma dall'interesse pubblico compromesso: è infatti interesse del condominio e della collettività che gli amministratori di condominio siano trasparenti rispetto ai propri compensi e che svolgano attività di formazione (tanto iniziale quanto periodica) specifica presso istituti accreditati, di modo da restare sempre aggiornati con le disposizioni complicate e mutevoli che compongono il diritto condominiale.

È parsa appropriata, quindi, la spiegazione del giudice, che ha motivato in modo corretto e condivisibile il motivo della propria decisione.

Bregoli, L'amministratore di condominio: un nuovo professionista al servizio (anche) della collettività?, in Riv. trim. dir. e proc. civ., 2014, fasc.1, 9;

Celeste - Scarpa, Le nuove norme in materia di assemblea e di amministratore nella riforma del condominio, in Giur. merito, 2013, fasc. 6, 1249;

Torrasi, La revoca dell'amministratore di condominio: note minime su struttura e spese, in Riv. giur. edil., 2020, fasc. 3, 213.