Agevolazioni 'prima casa under 36'. Le Entrate forniscono chiarimenti

L'Agenzia delle Entrate, con la Circolare del 14 ottobre n. 12/E, ha illustrato la disciplina dell'agevolazione in favore dei giovani, acquirenti di una prima casa, con ISEE entro € 40.000 annui.

La disposizione, in sostanza, prevede l'esenzione dall'imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto a IVA, riconoscimento di un credito d'imposta di ammontare pari al tributo corrisposto per l'acquisto.

È prevista, inoltre, al ricorrere dei medesimi presupposti, l'esenzione dall'imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo. Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

L'Agenzia delle Entrate illustra, nel dettaglio, sia i requisiti soggettivi che oggettivi dell'agevolazione. E specifica, grazie alla Circolare, che le agevolazioni previste dall'articolo 64 del Decreto Sostegni-bis trovano applicazione, ai sensi del comma 6, a favore di soggetti che:

• non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato;
• hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 40.000 euro annui.

Per quanto concerne il primo requisito, il legislatore introduce un elemento di carattere anagrafico, limitando l'applicazione dell'agevolazione ai soggetti acquirenti che, nell'anno solare in cui viene stipulato l'atto traslativo, non abbiano ancora compiuto il trentaseiesimo anno d'età.

Il secondo requisito, invece, circoscrive l'ambito di applicazione dell'agevolazione a un valore di carattere strettamente economico, riferito alle risultanze dell'ISEE della parte acquirente, il cui valore non deve superare i 40.000 euro annui. Il citato comma 6 rinvia al regolamento di cui al DPCM n. 159/2013 in base al quale l'indicatore ISEE è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU), rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare (ad esempio: l'indicatore ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio dell'anno 2019 per gli atti stipulati nel 2021 e a quelli dell'anno 2020 per gli atti stipulati nel 2022). A tal fine, si ricorda che la DSU è il documento che contiene dati anagrafici, patrimoniali e reddituali di un nucleo familiare. Il soggetto richiedente autodichiara le informazioni che non siano già acquisite dagli archivi dell'INPS e dell'Agenzia delle entrate.

Al riguardo, nella circolare in commento l'Agenzia afferma che il contribuente, al momento della stipula dell'atto, deve dichiarare nello stesso di avere un valore Isee non superiore a € 40.000 e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a richiederla.

Dal punto di vista oggettivo, l'agevolazione riguarda: non solo gli atti a titolo oneroso di acquisto della proprietà, ma anche gli atti traslativi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione (resta escluso, quindi, l'atto di costituzione del diritto di superficie); che abbiano a oggetto “«prime case» di abitazione”, escluse quelle catastalmente classificate A/1, A/8 o A/9, “come definite dalla Nota II-bis” all'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/86.

L'agevolazione spettante si differenzia a seconda che l'atto di acquisito sia soggetto a imposta di registro o a IVA:

1. nei casi in cui l'atto di acquisto immobiliare sia soggetto ad imposta di registro, l'esenzione “dall' imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale”;
2. laddove si tratti di acquisti soggetti ad IVA, quando non trova applicazione il regime di esenzione di cui all'art. 10 n. 8-bis d.P.R. n. 633/72, “un credito d'imposta di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto”, applicata con aliquota nella misura del 4%. L'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale prevista espressamente per gli atti soggetti a imposta di registro è riferibile anche agli atti assoggettati a IVA, in virtù dell'espresso rinvio al c. 6, operato dal c. 7 del medesimo articolo e in coerenza con la ratio agevolativa della norma stessa e la conferma viene data dalla relazione tecnica al D.L. in commento, ove si legge che “nel caso in cui la transazione sia assoggettata ad IVA, oltre all'esenzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, è previsto inoltre un ristoro pari all'IVA pagata”.