Effetti del fallimento nel contratto preliminare di compravendita
10 Marzo 2021
In caso di fallimento del promittente venditore di un contratto preliminare di compravendita il curatore fallimentare può sciogliersi dal contratto preliminare anche se l'immobile era già stato consegnato ed il prezzo interamente versato?
Caso pratico - Il promittente venditore di un immobile fallisce prima che sia stipulato il contratto definitivo di vendita ma dopo che l'immobile era stato consegnato al promissario acquirente ed il prezzo convenuto interamente versato. Il curatore decide, senza l'autorizzazione del giudice delegato, di sciogliere il contratto e, conseguentemente, pretende la restituzione dell'immobile. Il promissario acquirente contesta tale decisione. Si pone il problema di stabilire se, nell'ipotesi di fallimento del promissario venditore, il curatore fallimentare possa sciogliere liberamente il contratto preliminare di vendita ed ottenere la restituzione dell'immobile consegnato al promissario acquirente.
Spiegazioni e conclusioni - Il contratto preliminare è un regolare contratto con effetti obbligatori nei confronti dei contraenti. Nell'ipotesi di contratto preliminare di vendita questo obbliga le parti a concludere il successivo contratto definitivo. Il caso che ci occupa contempla l'ipotesi che una parte, il promissario venditore, sia dichiarato fallito prima della stipula del contratto definitivo. Orbene, se sopraggiunge una sentenza dichiarativa di fallimento di una delle parti contrattuali l'esecuzione del contratto è sospesa finché il curatore non decide se subentrare nel contratto preliminare al posto del fallito oppure sciogliersi dal preliminare e quindi evitare di addivenire al contratto definitivo. Naturalmente gli effetti del fallimento saranno diversi a seconda della parte contrattuale dichiarata fallita. L'art. 72 L.Fall. prevede infatti che se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, nei confronti di una di esse, è dichiarato il fallimento, l'esecuzione del contratto rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo. Tale disposizione vale anche per i contratti preliminari (art. 72, comma 3, L.Fall.). Nel caso di fallimento del promissario venditore il curatore può decidere liberamente di sciogliere il contratto preliminare, anche senza aver prima richiesto l'autorizzazione al giudice delegato, perché si tratta di una prerogativa discrezionale rimessa alla sua autonomia (così, Cass., 4 maggio 2017, n. 10811, Cass. 16 giugno 2016, n. 12462). Il curatore può addirittura sciogliere il contratto preliminare di vendita anche nel caso in cui il promissario acquirente abbia trascritto la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. prima della trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento. Se però il promissario ha trascritto la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. la decisione di sciogliere il contratto non sarebbe a lui opponibile perchè gli effetti della sentenza costitutiva retroagiscono al momento della trascrizione della domanda (Cass., Sez. Un. , 16 settembre 2015 n. 1831). Come precisato dalla Suprema Corte, “in caso di fallimento della parte promittente alienante di un contratto preliminare di vendita, la scelta del curatore di sciogliersi dal predetto contratto, effettuata ex art. 72 L. Fall. , non è assimilabile all'esercizio della facoltà di recesso e fa venire meno il vincolo contrattuale con effetto ex tunc, nel senso che deve essere ripristinata la situazione anteriore alla stipula del preliminare, così che le restituzioni ed i rimborsi opereranno secondo la disciplina dettata dalle norme dell'indebito, in quanto l'efficacia retroattiva della scelta priva di titolo sin dall'origine le prestazioni eseguite. Il corrispondente credito per restituzioni e rimborsi, spettante al contraente in bonis, subirà peraltro gli effetti della sentenza dichiarativa di fallimento, dovendo, quale debito concorsuale e non di massa, essere soddisfatto nel rispetto della par condicio.” (Cass. civ., Sez. I, 24 luglio 2009, n. 17405). Dunque, una volta sciolto il contratto il vincolo contrattuale viene meno ab origine e deve essere ripristinato lo status quo ante la sottoscrizione del preliminare. In conclusione, appare corretto affermare che il curatore può sciogliersi dal contratto preliminare di vendita anche se l'immobile era già stato consegnato al promissario acquirente ed il prezzo da questo versato, “a nulla rilevando in contrario la circostanza che sia già stato trasferito il godimento dell'immobile ed integralmente versato il prezzo, circostanza che non vale a trasformare un contratto con efficacia obbligatoria in contratto con effetti reali.” (Cass. civ., Sez. I, 8 febbraio 2000, n. 1376). Il curatore, inoltre, potrebbe anche ottenere il risarcimento dei danni qualora il promissario acquirente, possessore dell'immobile, ritardasse la consegna (Cass. civ., Sez. I, 16 aprile 2003, n. 6018). Il curatore, infine, dovrà restituire la caparra percepita. A tal proposito il promissario acquirente potrà insinuare il suo credito al passivo fallimentare, vantando anche gli interessi decorrenti dal giorno del versamento della somma convenuta.
Normativa e giurisprudenza
Per approfondire A. Didone, La facoltà del curatore di sciogliersi da un preliminare di vendita tra Sezioni Semplici, Sezioni Unite e Cedu, ilfallimentarista.it, 15 luglio 2014 |
