È l’assemblea che sceglie la modalità per determinare l’ammontare del compenso non ordinario dell’amministratore

La richiesta di un compenso extra, specificato nei modi di cui all'art. 1129, comma 14, c.c. e determinato in misura percentuale rispetto all'ammontare dei lavori straordinari, è pienamente legittima. Tuttavia, l'amministratore che abbia ottenuto il riconoscimento di questo compenso e che sia stato revocato prima della fine dei lavori, ha diritto al compenso per l'attività svolta in misura percentuale ai lavori fino ad allora pagati.

In seguito al verificarsi di una serie di episodi di distacco degli intonaci dalle facciate di un condominio l'assemblea deliberava di procedere ai necessari interventi di manutenzione straordinaria dell'immobile. Proprio in considerazione dell'entità dei lavori e del conseguente impegno richiesto all'amministratore nella gestione della prestazione connessa all'appalto, il condominio riconosceva al proprio rappresentante un compenso aggiuntivo, pari ad una quota percentuale (nella specie: 2,5%) da calcolare sull'importo complessivo dei lavori condominiali. Alla scadenza del primo anno, i condomini non riconfermavano la fiducia all'amministratore, che veniva sostituito da altro soggetto, il quale si era trovato a dover portare a termine diverse attività che il suo dante causa non aveva ancora eseguito. Per tale motivo, il condominio citava in giudizio l'ex amministratore chiedendone la condanna alla restituzione delle somme incassate in eccedenza e non corrispondenti agli effettivi adempimenti svolti, poichè - ad avviso dell'attore - l'accordo presupponeva che l'amministratore ponesse in essere ogni opportuna e necessaria attività diretta alla gestione dell'intera prestazione richiesta.

Il Tribunale accoglieva la domanda di cui sopra.

Dato per scontato che, quando l'assemblea abbia deliberato di riconoscere all'amministratore, nel caso di lavori straordinari condominali, un compenso extra rispetto a quello previsto per la gestione annuale del condominio, la delibera stessa è valida, la questione che si pone concerne la quantificazione del quantum da liquidare all'amministratore nel caso in cui i lavori non siano stati terminati o, comunque, siano stati pagati all'impresa solo parzialmente.

Il giudice campano, preso atto che non era stata contestata né la sussistenza del rapporto tra ex amministratore e condominio, né la sua durata, così come non era stata messa in discussione l'entità della percentuale dovuta dal condominio, ha fondato la sua decisione sulla circostanza che l'attività di collaborazione prestata dall'amministratore è analoga a quella che caratterizza il mandato di cui agli artt. 1703 ss. c.c. Da ciò consegue che l'amministratore, al di là dell'obbligo annuale di rendere conto della sua gestione, al termine del proprio mandato deve - secondo il disposto dell'art. 1713 c.c. - rendere al mandante il conto del suo operato, rimettendogli tutto ciò che ha ricevuto nell'esecuzione dell'incarico ed i documenti giustificativi dell'attività prestata.

L'amministratore del condominio è titolare delle attribuzioni concernenti l'attività di carattere ordinario, come previsto dall'art. 1130, n. 3), c.c., e che si sostanziano, in particolare, nella riscossione dei contributi e nell'erogazione delle spese necessarie per la manutenzione abituale delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni. Per questo tipo di attività, che copre in larga parte l'ambito del mandato affidato all'amministratore, la quantificazione del relativo compenso e l'obbligatorietà della sua indicazione - entrambi da rendere noti all'assemblea - rappresenta una novità introdotta dal legislatore con l'art. 1129, comma 14, c.c. La norma, infatti, prevede che, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

A maggior ragione, quindi, quando nella formulazione del compenso l'amministratore intenda inserire voci che esorbitano dallo svolgimento dei compiti ordinari dovrà esplicitarle all'assemblea.

E', infatti, pacifico che la decisione di qualsiasi attività che eccede il carattere ordinario è sempre demandata alla volontà assembleare, come previsto dall'art. 1135, n. 4), c.c. secondo il quale l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria o innovativi tranne nel caso in cui gli stessi non rivestano un carattere di urgenza, con l'obbligo a suo carico di riferirne nella prima assemblea. Inoltre, quando le opere di carattere straordinario abbiano un notevole valore economico l'assemblea, prima dell'avvio dei lavori, deve costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori al fine di non correre il rischio che l'appaltatore sospenda i lavori per mancanza di provvista. Quanto a ciò, per evitare che i condomini siano costretti ad anticipare in unica soluzione somme rilevanti, il legislatore ha mitigato gli effetti della disposizione stessa, stabilendo che se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto, che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento ed il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Ne risulta, quindi, che ci si viene a trovare di fronte ad un fondo “vincolato” ad una specifica destinazione ed al quale l'amministratore non può conferire diversa finalità che non sia quella concernente il pagamento del prezzo del contratto di appalto.

La figura del fondo, intesa come riserva o accantonamento di una provvista in previsione di lavori condominiali non rientranti nell'ambito della naturale amministrazione, non è nuova in quanto già in passato la giurisprudenza di legittimità (Cass. civ, sez. II, 29 gennaio 1974, n. 244) si era espressa sull'argomento, prevedendo un “onere per la costituzione di un fondo speciale per le spese di manutenzione straordinaria” da ripartire tra i condomini in base ai criteri fissati nell'art 1123 c. c. e da destinare alla realizzazione di interventi non ancora specificati. In questo caso, tuttavia, la ripartizione non poteva che essere provvisoria e soggetta a correzione qualora, conclusa l'opera, fosse emerso che questa risultasse maggiormente utile ad alcuni condomini rispetto agli altri.

Dagli anni '70, la prospettiva del legislatore è completamente mutata, poiché quello che era stato definito un “onere”, da intendersi come imposizione discrezionale da parte dell'assemblea, si è tramutato, per i lavori straordinari di rilevante entità, in un vero e proprio obbligo che, se non rispettato, produce effetti sulla legittimità della delibera assembleare.

Questa parentesi ci collega, indirettamente, al tema affrontato nella decisione del giudice campano, poiché la questione era stata posta dal condominio in quanto parte di un contratto di appalto di rilevante entità economica, che aveva richiesto per l'amministratore un impegno extra, riconosciuto dall'assemblea come meritevole di compenso aggiuntivo.

Il richiamo del Tribunale alle norme sul mandato è più che corretto.

Va, in effetti, evidenziato come, nel caso di specie, tra le due parti (condominio ed ex amministratore) sia stato sottoscritto un contratto - anche se nella forma di un verbale assembleare dal quale risultasse la proposta economica dell'amministratore e l'accettazione della stessa da parte del condominio, con l'indicazione delle relative maggioranze - con il quale il rappresentante condominiale si era obbligato a compiere determinate attività per conto dell'ente stesso. La misura del compenso era stata stabilita in via convenzionale, come prescritto dall'art. 1709 c.c., e questo avrebbe impedito di ricorrere all'autorità giudiziaria per la quantificazione del corrispettivo medesimo nel caso in cui fossero sorte contestazioni in merito al quantum (Cass. civ., sez. I, 7 marzo 1977, n. 922).

Nel caso concreto, tuttavia, la controversia non aveva per oggetto la quantificazione dell'importo dovuto per lo svolgimento della prestazione - come detto non oggetto di contestazione - ma il diritto del condominio a versare all'amministratore un compenso che corrispondesse all'attività effettivamente svolta.

Sul punto, il giudicante non ha potuto fare altro che richiamare l'operatività dell'art. 1713, comma 1, c.c. poiché l'amministratore/mandatario al termine del mandato deve dare conto al condominio - come qualsiasi altro mandatario - del suo operato, il che si concretizza nel rendere il mandante edotto degli adempimenti concretamente portati a termine.

Il parametro per monetizzare quanto spetti all'amministratore, revocato prima del termine dei lavori, non può essere altro che quello di applicare la percentuale concordata all'entità dei pagamenti effettuati fino a quel momento dai condomini. Diversamente non potrebbe essere poiché, in caso contrario, si potrebbe configurare un'ipotesi di indebito oggettivo sopravvenuto da parte dell'amministratore stesso. Giova, infatti, osservare che la parte di impegno non assolta dall'amministratore uscente dovrebbe essere necessariamente affidata al nuovo rappresentante del condominio, con la conseguenza che quest'ultimo si troverebbe, ingiustamente, ad effettuare un doppio esborso. Il nuovo amministratore, peraltro, dovrà chiedere all'assemblea il riconoscimento di un corrispettivo per l'attività straordinaria interrotta dal suo dante causa e che, presumibilmente, gli verrà affidata con il nuovo mandato.

Marostica, Osservazioni in tema di compenso dell'amministratore di condominio, in Arch. loc. e cond., 2019, 480;

Tortorici, Il compenso dell'amministratore di condominio, in Ammin. immobili, 2017, fasc. 211, 36;

Salciarini, Compenso e attività straordinarie dell'amministratore di condominio, in Immob. & diritto, 2010, fasc. 10, 33.