Il regolamento condominiale c.d. futuro continua ad essere ritenuto nullo

In tema di condominio di edifici, l'obbligo genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di condominio, che contestualmente si incarica il costruttore di predisporre, come non vale a conferire a quest'ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquistoad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest'ultimo per relationem di ogni singolo atto.

Con atto di citazione, venivano chiamati in giudizio tutti i partecipanti ad un condominio, nonché il condominio stesso nei cui confronti si chiedeva che il Tribunale accertasse e dichiarasse la nullità sia del regolamento vigente o, in via subordinata, di alcune clausole specificamente individuate e ritenute vessatorie, sia della delibera assembleare rispetto alla quale veniva proposta domanda di annullamento e/o nullità. Contestualmente si chiedeva, in via cautelare, la sospensione dell'efficacia della delibera impugnata, che veniva accolta stante la probabile sussistenza di profili di irregolarità concernenti il rendiconto annuale e la relativa ripartizione delle spese.

Nel corso del giudizio, si costituiva la società che amministrava il condominio sostenendo che gli attori avrebbero dovuto impugnare la clausola contrattuale che conteneva il mandato ad essa venditrice per la stipula del regolamento condominiale.

Il Tribunale accoglieva la domanda in quanto fondata.

Il tema trattato nel giudizio, che ha dato vita alla massima citata, non è nuovo e concerne, ancora una volta, la validità del regolamento condominiale che il venditore e proprietario originale dell'intero stabile si riserva di stendere inserendo, nell'atto di compravendita, la sua accettazione da parte dell'acquirente.

Malgrado l'indiscutibile orientamento della giurisprudenza, che ha sempre affermato la nullità del c.d. regolamento in bianco, da intendere quell'atto materialmente inesistente al momento della compravendita ed ai cui futuri obblighi viene chiesto, dal venditore, adesione incondizionata da parte dell'acquirente (Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2020, n. 3058; Cass. civ., sez. II, 20 marzo 2015, n. 5657), parte convenuta ha sostenuto che la Corte, decidendo un caso a suo dire analogo, aveva ritenuto di natura convenzionale il regolamento là dove la parte acquirente aveva dato, al venditore, uno specifico incarico di predisporre detto regolamento in nome e per conto proprio. In tal modo sarebbe stata superata l'obiezione della mancanza di regolamento al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare che, diversamente, si doveva considerare accettato nel rispetto delle forme obbligatoriamente prescritte (Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2016, n. 23128). Il Tribunale di Torino, invece, ha rilevato una mancanza di analogia tra i due casi, poiché nella fattispecie di cui alla sentenza ivi richiamata dalla convenuta l'acquirente, nell'ambito della compravendita, aveva conferito procura speciale al venditore per la stipula ed il deposito del regolamento condominiale, in nome e per conto del compratore. Nella controversia di cui alla sentenza in esame, invece, il regolamento era da considerarsi nullo, poiché stipulato in forza di mandato senza rappresentanza, dal contenuto generico ed indeterminato.

Quanto, poi, all'eccezione della convenuta, secondo la quale gli attori avrebbero dovuto chiedere la declaratoria di nullità della clausola contrattuale contenuta nei contratti di acquisto immobiliare, il giudicante osservava che, in ogni caso, il giudice può sempre, ai sensi dell'art. 1421 c.c., rilevare d'ufficio la nullità di una clausola contrattuale (Cass. civ., sez.un., 12 dicembre 2014, n. 26242). Pertanto, la nullità della clausola, assumendo rilevanza pregiudiziale per l'accoglimento della domanda di nullità del regolamento condominiale, rendeva nullo non solo l'intero atto ma anche la delibera assembleare impugnata fondata su di un regolamento nullo.

Il regolamento di condominio, obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a dieci (art. 1138 c.c.), rappresenta il quadro normativo interno che disciplina la vita della compagine in tutti i suoi aspetti, definendo e distinguendo le parti comuni e quelle di proprietà esclusiva; indicando le modalità di funzionamento degli organi preposti alla gestione del condominio; stabilendo diritti e doveri dei partecipanti; disciplinando la ripartizione delle spese comuni e così via.

Si conoscono due forme di regolamento condominiale: quello di natura assembleare e quello di natura contrattuale o convenzionale.

Il primo, che è l'atto propriamente disciplinato dall'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea dei partecipanti al condominio con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio) e non può disciplinare i diritti dei condomini sulle parti comuni né, ovviamente, su quelle di proprietà esclusiva. Questo sarebbe possibile solo se approvato con il consenso di tutti i condomini, assumendo in tal caso natura negoziale.

Il secondo, comunemente di origine esterna, può essere redatto dal proprietario originario dello stabile prima del trasferimento delle singole porzioni immobiliari ed assume forza vincolante solo se accettato da ciascun acquirente tramite espressa adesione nei rispettivi atti di acquisto, divenendo parte integrante del contratto di compravendita.

In argomento, peraltro, è stato specificato che il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario (ed unico) proprietario dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari (purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso, e non nel periodo antecedente tale predisposizione, ancorché nell'atto di acquisto sia previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto; in questa ultima ipotesi, pertanto, il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti volontaria adesione (Cass. civ., sez. II, 13 agosto 2004, n. 15734).

Tale precisazione porta ad esaminare una questione che si pone comunemente nel momento in cui il condominio viene ad esistenza (ovvero quando il costruttore/venditore aliena la prima unità immobiliare ad un soggetto terzo), e riguarda la richiesta agli acquirenti di impegnarsi ad accettare il c.d. regolamento futuro, cioè quell'atto non ancora formato ma condizione posta dall'alienante per la stipula della compravendita.

Una prassi certamente non consona al concetto di eticità in ambito contrattuale, poiché demanda alla mera volontà del venditore la scelta di individuare e/o riservarsi la proprietà di parti comuni, oppure il vantaggio di estromettere sé stesso dal pagamento di determinate spese condominiali. Questo è quanto avvenuto nel caso portato all'esame della Suprema Corte, nel quale, a fronte di una compravendita immobiliare risalente al 2011, la società venditrice aveva redatto il regolamento solo nel 2017. Infatti, ben sei anni prima il primo acquirente e quelli a venire si erano tutti impegnati a conferire un mandato irrevocabile avente ad oggetto, tra l'altro, il deposito del regolamento di condominio dello stabile, lasciando al loro dante causa le più ampie facoltà e poteri che andavano dall'individuazione delle parti comuni ed esclusive, alla redazione delle tabelle millesimali. Il tutto senza alcuna limitazione o riserva.

Si tratta, quindi, di una prassi divenuta consueto oggetto di controversie rispetto alla cui soluzione è evidente l'orientamento “granitico” della giurisprudenza, tanto è vero che pronunce nel senso a momenti richiamate risalgono addirittura agli anni '70. Il Tribunale di Torino, tuttavia, è andato aldilà di una mera conferma di saldi principi giurisprudenziali poiché, sollecitato dalle difese del convenuto, ha esaminato un differente profilo della questione che, in concreto, potrebbe by passare la nullità che è il nocciolo del contenzioso.

Il c.d. regolamento in bianco, infatti, potrebbe non più essere affetto da nullità se il primo acquirente conferisse al costruttore dell'edificio una procura speciale per la predisposizione del medesimo in un tempo successivo alla compravendita, rilasciata con le forme prescritte per l'atto al quale si riferisce (art. 1392 c.c.). A questo proposito, è stata rilevata attinenza con la fattispecie oggetto dell'art. 1708 c.c. che disciplina il contenuto del mandato, individuabile non solo per l'atto per il quale è stato conferito, ma anche per quelli che si rendano necessari per il suo compimento. Per quanto concerne il regolamento di condominio, tra gli atti di tale categoria sicuramente vi sono la trascrizione ed il deposito del documento presso l'ufficio dei registri immobiliari, finalizzato ad assicurare che tutte le clausole (d'uso e limitative dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive e sulle parti esclusive pro quota) siano opponibili sia all'acquirente che ai suoi aventi causa. Ne consegue, quindi, che in considerazione del fatto che l'istituto del mandato è operativo anche in ambito condominiale, l'acquirente configurerebbe il mandante ed il venditore sarebbe il mandatario al quale viene delegata, tramite una procura speciale, la formazione del regolamento condominiale, già inserito ma non materializzato nell'atto di acquisto. Diversamente - come più volte osservato - si entrerebbe nella sfera del mandato senza rappresentanza, con la conseguenza che le clausole regolamentari non produrrebbero effetto sull'acquirente.

Di Rago, Per la stesura del regolamento serve una procura speciale, in Condominioweb.com, 9 febbraio 2021;

Scarpa, Le norme inderogabili ed il regolamento di condominio c.d. contrattuale, in Immob. & proprietà, 2019, 499;

Ginesi, Limiti posti dal regolamento contrattuale alle proprietà individuali: natura, opponibilità e rilevabilità in giudizio, in Immob. & proprietà, 2018, 296;

Triola, Ritorna il mandato a redigere il regolamento di condominio?, in Ammin. immobili, 2017, fasc. 212, 9.