La delibera condominiale va impugnata dinanzi all'arbitro se previsto dal regolamento condominiale

La norma del regolamento di condominio che prevede la compromettibilità ad arbitri irrituali delle controversie che dovessero insorgere tra condomini è validamente assunta anche con riferimento all'impugnazione delle delibere condominiali, laddove la sua formulazione riguardi tutte le eventuali controversie inerenti ai rapporti condominiali tra i condomini, atteso che il condominio non avendo una propria personalità giuridica autonoma e separata da quella dei singoli partecipanti, non può considerarsi come un soggetto giuridico distinto da quest'ultimi.

Il condominio evocato in giudizio dai proprietari di alcune unità immobiliari che lamentano la nullità della delibera condominiale, eccepisce l'improponibilità dell'impugnazione ex adverso proposta nei propri confronti per effetto della clausola compromissoria in arbitrato irrituale nel regolamento condominiale avente natura contrattuale, applicabile a tutte le liti tra condomini, comprese quelle aventi ad oggetto l'impugnazione di delibere assembleari.

La quaestio juris esaminata dal Tribunale di Monzariguarda dunque l'applicabilità della clausola compromissoria inserita nel regolamento condominiale di natura contrattuale all'impugnazione di una delibera assembleare.

Il Tribunale lombardo accoglie l'eccezione di improponibilità sollevata dal condominio nel giudizio di impugnativa della delibera condominiale instaurato da alcuni condomini, dichiarando che la clausola compromissoria per arbitrato irrituale trova applicazione anche per l'anzidetta tipologia di controversia, attesa la validità della norma regolamentare che deferisca ad arbitri l'impugnazione avverso delibere condominiali viziate da nullità e/o annullabilità, non rilevando, in senso contrario, l'impossibilità per gli stessi arbitri di sospendere l'esecuzione della delibera impugnata.

La pronuncia in commento del Tribunale di Monza prende spunto dall'orientamento di legittimità secondo cui l'art. 1137, comma 2, c.c. nel riconoscere ad ogni condominio assente, dissenziente od astenuto la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell'assemblea del condominio, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri di tali controversie, le quali, d'altronde, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli artt. 806 e 808 c.p.c. (Cass. civ., sez. II, 20 giugno 1983, n. 4218; Cass. civ., sez. II, 5 giugno 1984, n. 3406; Cass. civ., sez. I, 10 gennaio 1986, n.73, e, da ultimo, Cass. civ., sez. VI, 15 dicembre 2020, n.28508).

A ciò aggiungasi che, secondo un orientamento di merito, la stessa clausola compromissoria, se inserita in un regolamento di condominio si intende accettata con l'atto di acquisto dei locali siti nel medesimo condominio, laddove richiamante il regolamento stesso, ed a tale fine, non necessita l'espressa approvazione scritta ex art. 1341 c.c. (App. Torino 4 maggio 1984), tenuto altresì conto che per quanto attiene alla valutazione di eventuali profili di vessatorietà, recentemente si è affermato che la qualificazione del condominio non possa ridursi ad essere un mero “riflesso” della natura attribuita ai singoli condòmini, i quali, non sono necessariamente persone fisiche, ed anche laddove lo siano, non necessariamente devono essere dei consumatori, ovvero soggetti che agiscono sempre e comunque al di fuori della propria attività professionale o imprenditoriale, sulla cui scorta si è quindi ritenuto che al condominio deve attribuirsi la natura di “non consumatore” (A.B.F. Roma 10 novembre 2020).

La questione è importante laddove si consideri il rischio - concretamente verificatosi, ad esempio, nel caso deciso da Trib. Massa 26 giugno 2017 - di considerare “consumatore” anche un condominio interamente adibito allo svolgimento di attività commerciali e/o professionali, con il conseguente ed ingiustificato indebolimento della tutela dell'imprenditore che abbia stipulato accordi negoziali con un simile condominio, ragione per cui si è sostenuto che diviene allora necessario accertare quale sia in concreto, la destinazione degli immobili ricompresi nel condominio, giacchè potrà considerarsi consumatore solo quel condominio che risulti composto da unità immobiliari almeno prevalentemente di proprietà di persone fisiche, e, da quest'ultime utilizzate per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta (Trib. Milano 26 novembre 2020).

In ordine a tale quaestio, posto che la Corte di Giustizia Europea (nella causa C-329/19 del 2 aprile 2020) ha ammesso che la normativa del Codice del consumo risulta in ogni caso applicabile al condominio, ciò che invece dovrebbe rilevare è se il condominio svolga un'attività imprenditoriale o professionale o se tale attività sia svolta da tutti i suoi condomini.

In tale ottica, si è infatti ritenuto che la mera circostanza che il nome del condominio sia quello di un “Centro Commerciale” non è di sé sufficiente a provare, in mancanza della produzione delle relative tabelle millesimali, che la compagine condominiale è composta da persone giuridiche e/o imprenditori, ben potendo il “centro commerciale” essere composto da negozi ed abitazioni, ragione per cui servirebbe stabilirne anche qui la prevalenza degli uni rispetto alle altre (App. Genova 20 novembre 2020).

Ciò premesso, il giudice monzese, giunge alla conclusione dell'impugnabilità in sede arbitrale della delibera assembleare ex art. 1137 c.c. non essendo a ciò di ostacolo l'impossibilità per gli stessi arbitri di sospendere la stessa delibera impugnata, potendo a ciò rimediarsi con la proposizione del ricorso ex art. 700 c.p.c. dinanzi al giudice civile, in quanto, la presenza di una clausola compromissoria, che devolva il merito della controversia ad arbitrato irrituale, non preclude il ricorso alla tutela cautelare ante causam dinanzi al giudice ordinario (sulla natura cautelare della richiesta di sospensione di delibera assembleare, v. Trib. Bergamo 23 agosto 2013; Trib. Roma 20 luglio 2012, secondo cui la sospensione della delibera di un'assemblea di condominio rientra nel novero dei procedimenti cautelari, tanto che ne è pacificamente riconosciuta la reclamabilità mediante la procedura di cui all'art. 669-terdecies c.p.c.; Trib. Modena 4 giugno 2008; Trib. Trani 24 gennaio 2005; Trib. Napoli 3 maggio 2005, secondo cui il provvedimento di sospensione delle delibere condominiali nulle o annullabili, pur costituendo misura cautelare, prescinde dall'accertamento del periculum in mora, richiedendo la legge solo il riscontro della contrarietà della delibera alla legge o al regolamento; Trib. Verbania, 23 gennaio 1995; Trib. Terni 12 gennaio 2004; Trib. Milano 11 novembre 2003, secondo cui a prescindere dalla qualificazione come arbitrato rituale od irrituale, il tribunale ordinario resta, comunque, competente in ordine alle domande proposte in via cautelare; Trib. Napoli 16 febbraio 1993).

Su tale questione, lo stesso Tribunale, aveva in precedenza affermato che la decisione sulla sospensione della delibera condominiale non comporta l'esercizio della giurisdizione cautelare, riservato, anche in presenza di una clausola compromissoria, sempre all'autorità giudiziaria ordinaria, motivando il relativo assunto sulla scorta del procedimento di impugnazione delle delibere condominiali che è disciplinato dal “solo” art. 1137 c.c., il quale prevede solo la forma dell'opposizione ed il relativo termine ad impugnare, e, sempre all'interno dello stesso iter procedimentale, la possibilità di ottenere la sospensione dell'esecuzione della delibera impugnata.

Conseguentemente, a differenza degli altri procedimenti di natura cautelare, la disciplina uniforme del processo cautelare introdotta con gli artt. 669-bis ss. c.p.c. non contiene alcun richiamo all'art. 1137 c.c., ritenendo allora che debba pertanto dedursi una sostanziale diversità tra i primi ed il secondo, atteso che neppure vi sarebbe la possibilità di ottenere la sospensiva della delibera condominiale impugnata ante causam in quanto la sola proposizione del ricorso introduce anche il giudizio sulla stessa validità della delibera senza necessità di ulteriori iniziative processuali, concludendo che anche la decisione sulla sospensione dell'esecutorietà delle delibere condominiali può essere devoluta al giudizio di arbitri dalle parti, non trattandosi di giudizio cautelare riservato esclusivamente all'autorità giudiziaria (Trib. Monza 20 luglio 2004).

Tuttavia, tale orientamento è anteriore all'entrata in vigore dell'attuale testo riformato dalla l. n. 220/2012 dell'art. 1137, comma 4, c.c. il quale ora espressamente recita: “Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile”, e sulla cui scorta, non sembra più possibile negare all'istanza volta a conseguire la sospensione della delibera assembleare condominiale la natura cautelare.

Va, infatti, detto che, in tema di sospensione dell'esecutività della delibera condominiale, la natura cautelare di tale provvedimento è stata controversa nella giurisprudenza di merito, atteso che mentre alcuni giudici di merito avevano aderito alla tesi della natura cautelare della sospensione già prima della citata modifica dell'art. 1137 c.c., tanto da chiarire che ai fini del rigetto dell'istanza di sospensione assume carattere assorbente il rilievo della carenza del requisito del periculum in mora (Trib. Roma 6 aprile 2006; Trib. Verbania 23 gennaio 1995; Trib. Napoli 16 febbraio 1993), secondo altri, espressione di un orientamento minoritario nella giurisprudenza di merito, andava invece escluso che un provvedimento di sospensione - che non sia espressamente adottato ex art. 700 c.p.c. potesse avere natura cautelare (Trib. Arezzo 3 febbraio 2011; Trib. Roma 21 ottobre 1993; nello stesso senso Trib. Torino 9 marzo 2012 aveva statuito che la sospensione dell'esecuzione della delibera ex art. 1137 comma 2 c.c. non aveva natura cautelare per gli effetti di cui all'art. 669-quaterdecies c.p.c., ai fini dell'applicabilità delle norme dettate dal libro IV, capo III, sezione I, del codice di procedura civile, dedicata ai procedimenti cautelari in generale).

In senso favorevole - già prima della riforma del 2012 - all'applicabilità degli artt. 669-bis ss. c.p.c. sul procedimento cautelare uniforme anche al provvedimento di sospensione dell'esecutività delle delibere condominiali, attesa la natura cautelare dello stesso v. anche Trib. Padova 11 luglio 2003; Trib. Nola 28 dicembre 1994.

A seguito della riforma del 2012, l'attuale testo dell'art. 1137, comma 4, c.c. non lascia invece spazio ad equivoci di sorta, nel ritenere la natura cautelare dell'istanza di sospensione della delibera condominiale.

Simeon, Il condominio è un consumatore? La decisione della corte di giustizia non scioglie i dubbi, in Giur. comm., 2021, 3, II, 461;

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Amendolagine, Le controversie condominiali tra giurisdizione e competenza arbitrale, in Riv. arbitrato, 2021, 25;

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Amendolagine, L'impugnazione della delibera condominiale tra giurisdizione privata e pubblica, in Condominioelocazione.it;

Celeste, Il condominio è un “non consumatore”: a dirlo l'arbitro bancario finanziario, in Condominioelocazione.it.;

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