Il conduttore non può esimersi dal pagamento del canone di locazione adducendo difficoltà finanziarie dovute al Covid - 19

Nel contratto di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il locatore è tenuto a garantire soltanto che l'immobile sia strutturalmente idoneo all'uso pattuito, ma non che tale uso sarà sempre possibile e proficuo per il conduttore, rilevando la sola dimensione materiale e non produttiva dello stesso. Il conduttore che omette di pagare i canoni di locazione, deducendo difficoltà economiche per il diffondersi della pandemia da Covid-19, per escludere la propria responsabilità, deve dimostrare in maniera circostanziata di essere inadempiente solo ed esclusivamente a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria emergenziale, non potendo sfruttare in concreto i locali oggetto di locazione secondo la loro destinazione.

Tizio citava in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, una Società al fine di ottenere la convalida dello sfratto per morosità con riguardo a un immobile locato nel 2011 e l'emissione di un decreto monitorio, per una certa somma, per canoni di locazione maturati e non riscossi da ottobre 2019 sino a luglio 2020.

La Società si costituiva in giudizio, opponendosi alla richiesta di sfratto - evidenziando la propria difficoltà finanziaria dovuta all'emergenza sanitaria indotta dalla diffusione del virus Covid-19 - e chiedendo la riduzione del canone locatizio previsto dal contratto, tenuto conto dell'iniziale generale flessione e, successivamente, della totale interruzione della propria attività produttiva, consistente in quella di autoscuola e di disbrigo di pratiche automobilistiche, nonchè di servizi a privati e imprese.

Il giudice capitolino ordinava il rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c.

Si trattava di stabilire se, in seguito al diffondersi dell'emergenza epidemiologica da Covid -19, il conduttore di un immobile ad uso commerciale, che venga a trovarsi in difficoltà finanziarie e ometta di pagare i canoni di locazione, possa evitare lo sfratto per morosità e contestualmente ridurre l'importo del canone locatizio mensile.

Il Tribunale di Roma ritiene fondata e accoglie la domanda proposta dall'attore. Dichiara, quindi, risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato dalle parti nel 2011. Conferma il provvedimento di rilascio dell'immobile reso già in fase sommaria e condanna la parte convenuta al pagamento della somma di denaro per i canoni di locazione non corrisposti e maturati fino al rilascio effettivo, nonchè al rimborso delle spese di lite.

Il Tribunale capitolino, nel definire la questione sottoposta al suo esame, afferma in primis che, nella locazione, il locatore è tenuto a garantire soltanto che l'immobile locato sia strutturalmente idoneo all'uso pattuito, non anche che tale uso sarà sempre possibile e proficuo per il conduttore. La garanzia del locatore non si estende alla produttività del bene concesso in godimento. Ciò in quanto a rilevare è esclusivamente la dimensione materiale, non quella giuridica o produttiva dell'immobile, come invece accade nella diversa fattispecie del contratto di affitto che ha ad oggetto la concessione dello sfruttamento di un bene produttivo.

Il magistrato romano ribadisce il principio secondo il quale, in materia di riparto dell'onere probatorio, nell'ipotesi di inadempimento di un'obbligazione, spetta al creditore provare la fonte del proprio diritto, ossia dimostrare il titolo e il termine di scadenza dell'obbligazione inadempiuta, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte. Incombe sul debitore, invece, l'onere di provare il fatto estintivo della pretesa altrui. Nel caso in esame, l'attore ha pienamente assolto i suoi oneri, esibendo in giudizio il titolo giustificativo del suo diritto, costituito dal contratto di locazione stipulato dalle parti e regolarmente registrato. Dal canto suo, invece, la controparte non ha fornito alcuna prova del legame eziologico sussistente tra le restrizioni adottate dal Governo a seguito della diffusione della pandemia e il tipo di attività svolta nell'immobile locato. Per liberarsi dalla responsabilità, la Società avrebbe dovuto offrire una prova circostanziata del suddetto collegamento eziologico tra inadempimento e causa impossibilitante rappresentata dal rispetto delle prescrizioni di contenimento dell'epidemia, non potendosi limitare ad allegare assiomaticamente che l'inadempimento è ascrivibile alle misure anti-contagio. In altre parole, avrebbe dovuto dimostrare di aver fatto uso della ordinaria diligenza per rimuovere gli ostacoli creati all'esatta esecuzione degli impegni contrattualmente assunti e che, dunque, l'inadempimento sia stato determinato solo ed esclusivamente dalle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di Covid-19, non avendo potuto sfruttare concretamente l'immobile locato secondo la sua destinazione.

Si evidenzia come la morosità della Società convenuta sia cominciata già prima del lockdown generalizzato del marzo 2020 e sia proseguita ad oltranza per oltre un anno, senza che la stessa abbia né rilasciato l'immobile, né corrisposto alcun corrispettivo locatizio, seppur in forma ridotta, pur avendo avanzato formalmente domanda ai sensi dell'art. 1464 c.c.

Per il giudice romano, nella fattispecie in esame, l'immobile era locato per una destinazione ed un uso che non ha subìto le più stringenti limitazioni per effetto della normativa emergenziale. È incontestato il fatto che il conduttore si sia trovato sempre nella possibilità di utilizzare l'immobile e anche qualora si ammettesse l'applicazione estensiva dell'art. 1464 c.c. ai contratti di locazione di beni immobili - in cui si svolgevano una delle attività colpite dalle restrizioni emergenziali - deve comunque affermarsi che non è possibile prescindere dalle allegazioni delle parti, le quali devono fornire al giudice elementi tali da consentirgli di effettuare una valutazione rigorosa che non sfoci nell'arbitrio.

A seguito dell'emergenza epidemiologica da Covid-19, il legislatore ha adottato una serie di misure straordinarie volte al contenimento della propagazione del virus. Quando ha voluto introdurre la possibilità per le parti di rinegoziare le condizioni economiche dei contratti o il diritto del conduttore a chiedere la riduzione dei canoni di locazione, lo ha detto in maniera esplicita. Ciò è avvenuto limitatamente ad alcune categorie di soggetti in relazione ai contratti di locazione di palestre, piscine o impianti sportivi di proprietà di soggetti privati. Però, nessun'altra disposizione emanata dal legislatore dell'emergenza autorizza il conduttore a sospendere unilateralmente il pagamento dei canoni di locazione, sia nei rapporti locatizi a uso residenziale sia in quelli a uso commerciale anche quando l'attività esercitata sia risultata interdetta dai provvedimenti d'urgenza. La giurisprudenza di merito, in più occasioni, ha ribadito il principio per cui, anche in costanza di chiusure delle attività commerciali stabilite ex lege, non è consentito al conduttore -operatore commerciale impossibilitato a esercitare l'attività - di astenersi dal versare il canone di locazione ovvero di ridurlo autonomamente.

La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore potrebbe ritenersi astrattamente legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Come sostenuto in giurisprudenza, la c.d. autoriduzione del canone, ossia il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio. Di recente, la Suprema Corte ha ritenuto superato questo orientamento più risalente che, nel rapporto locativo, riteneva legittima la sospensione, anche parziale, del pagamento del canone in mancanza della prestazione del locatore. Infatti, facendo leva sul principio di buona fede, richiamato dall'art. 1460 c.c., ammette l'autotutela del conduttore nel caso in cui essa sia proporzionata all'inadempimento del locatore, ossia nell'ipotesi di parziale impossibilità di godere dell'immobile oggetto del contratto (Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2021, n. 2154). Cosa che non è accaduta nel caso all'esame del Tribunale romano, in quanto il conduttore ha continuato a godere dell'immobile - locato per un uso che non ha subìto stringenti limitazioni per effetto della normativa anti Covid - e a sfruttarlo in concreto secondo la sua destinazione.

Troncone, L'emergenza Covid- 19 e la sua incidenza sui contratti di locazione, in Studium iuris, 2021, n. 7-8, 850;

Sangiovanni, La riduzione dei canoni di locazione a causa del coronavirus, in Immob. & proprietà, 2021, n. 3, 180;

Matera, Covid-19 e locazioni commerciali: tra rinegoziazione, intervento del giudice sul contratto e inutilizzabilità della prestazione, in Nuova giur. civ. comm., 2021, n. 4, 991.