Sfratto per morosità del conduttore per mancato pagamento degli oneri accessori

Solo dopo aver effettuato il pagamento, il locatore avrà diritto di rivalsa nei confronti del conduttore; diversamente, il credito di rivalsa del locatore permane inesigibile se non sia stato assolto l'onere di adeguata giustificazione delle spese sotto il profilo dell'indicazione dei criteri di riparto e con l'offerta in visione dei relativi documenti, conseguendone che, in un giudizio di sfratto per morosità, non può aversi la risoluzione del contratto di locazione se prima il locatore non versa al condominio le somme dovute dal conduttore.

A seguito della morosità del conduttore, facendo applicazione della clausola risolutiva espressa, il locatore aveva intimato al convenuto lo sfratto per morosità con contestuale richiesta di emissione del decreto ingiuntivo. In sede di opposizione, il conduttore eccepiva l'assenza dei motivi per la risoluzione del contratto in quanto, al momento della proposizione della domanda, il locatore non aveva versato al condominio alcune delle somme richieste. Dunque, a parere del conduttore, era necessario verificare se la prestazione della quale si lamentava l'inadempimento - oneri accessori per le annualità 2015/2016, 2016/2017 e 2017/2018 - fosse esigibile al momento della proposizione della domanda.

La questione in esame è la seguente: per l'esigibilità del credito relativo alle spese accessorie nei confronti del conduttore è necessario che il locatore abbia già corrisposto le stesse al condominio?

Secondo il giudicante, la domanda di risoluzione così come formulata era ammissibile, posto che non era incompatibile con il procedimento di sfratto e, in ogni caso, a seguito di mutamento del rito il presente giudizio era divenuto a cognizione piena, con conseguente superamento della questione. Tuttavia, il vero problema riguardava la questione relativa alla sussistenza o meno della morosità al momento della proposizione della domanda giudiziale, ossia al momento della notifica della intimazione di sfratto, posto che ai fini dell'accoglimento della domanda di risoluzione è necessario che l'inadempimento preesista rispetto alla proposizione della domanda giudiziale. Ebbene, a seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che nel corso del tempo il locatore aveva versato al condominio le somme con causale “acconto spese condominiali”.

In particolare, al momento della notifica dell'intimazione di sfratto per morosità, il locatore non aveva ancora versato al condominio le somme delle quali lamentava il mancato rimborso da parte del conduttore, osservando che tali somme erano state pagate nelle date 30 novembre 2018, 24 gennaio 2019, 28 gennaio 2019 per complessivi € 3.400,00 (pagamenti successivi al giorno della notifica del 27 novembre 2018).

Tale contegno processuale, unitamente alla circostanza che alcuni pagamenti furono posti in essere pochi giorni dopo l'udienza di convalida e la costituzione del conduttore - con la quale venne eccepito, tra l'altro, il mancato pagamento degli oneri condominiali da parte del locatore - aveva indotto il giudicante a ritenere che i pagamenti effettuati in data anteriore allo sfratto (aprile 2016 e marzo 2018) non riguardassero gli oneri condominiali costituenti l'oggetto del contendere. Difatti, esaminando più nel dettaglio i bonifici prodotti, questi ultimi risultavano di ammontare non corrispondente alle quote condominiali richieste nel presente giudizio. Di conseguenza, considerato il contegno processuale della parte attrice, la non univocità delle risultanze documentali e la ripartizione tra le parti dell'onere della prova - gravando sull'attore l'onere della prova dell'esistenza e della esigibilità del credito - secondo il Tribunale non poteva che ritenersi che le somme delle quali si lamentava l'inadempimento nella intimazione di sfratto erano solo quelle corrisposte dal locatore al condominio dopo la proposizione della domanda giudiziale. A questo proposito, richiamando i principi giurisprudenziali, il Tribunale di Torino ha osservato che nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori ex art. 9 della l. n. 392/1978, il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi; diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso” dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso (Cass. civ., sez. III, 10 novembre 2016, n. 22899).

Premesso quanto innanzi esposto, nel caso di specie, gli oneri accessori non risultavano predeterminati nel contratto di locazione espressamente, né determinabili in base allo stesso mediante una semplice operazione aritmetica. In particolare, il contratto di locazione prevedeva che gli oneri accessori dovevano essere quantificati in € 5,00 mensili salvo conguaglio annuale e che gli oneri accessori così come il canone dovevano essere pagati al domicilio del locatore. Quindi, trattandosi di oneri accessori a conguaglio, ed in assenza di diverse previsioni, gli stessi potevano essere dovuti a titolo di rimborso di quanto corrisposto dal locatore al condominio, derivandone la necessità del previo pagamento degli stessi al fine di determinare l'esigibilità del credito. Per queste ragioni,alla data della intimazione di sfratto, il conduttore non poteva ritenersi inadempiente, non essendo ancora esigibile l'obbligazione di pagamento degli oneri a conguaglio.

In conclusione, la domanda di risoluzione per inadempimento è stata dunque rigettata. Quanto, invece, alle altre somme versate dal locatore al condominio (in corso di causa), parte convenuta (in parziale accoglimento della domanda) è stata condannata al pagamento a favore dell'attore della somma accertata, a decorrere dalla data del deposito in giudizio della prova del pagamento, poiché solo da tale momento la prestazione del conduttore poteva ritenersi esigibile.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito agli aspetti afferenti alla risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento degli oneri accessori.

In argomento sappiamo che l'art. 5 della l. n. 392/1978 prevede che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c. In tema di oneri accessori, nel caso in cui le somme richieste siano legittime, la costituzione in mora del conduttore per l'obbligazione del pagamento degli oneri accessori è automatica alla scadenza dei due mesi successivi alla comunicazione allo stesso della richiesta. In altre parole, il termine dei due mesi di cui al comma 3 dell'art. 9 della l. n. 392/1978 costituisce il limite massimo entro il quale il conduttore ha diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi. Dunque, decorsi due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri accessori, il conduttore deve ritenersi automaticamente in mora e non ha facoltà di sospendere o ritardare il pagamento, adducendo la mancata indicazione delle singole spese e dei criteri di ripartizione (Cass. civ, sez. III, 24 novembre 1994, n. 9980; Cass. civ., sez. III, 15 settembre 2008, n. 23673).

Ebbene, dopo questa doverosa premessa, si osserva che la pronuncia del magistrato sabaudo è importante su diversi aspetti: le cause di risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore debbono preesistere al momento in cui la controparte propone la domanda giudiziale.

Si tratta di un principio importante che ha trovato conferma in altri precedenti. Difatti, secondo altre pronunce, per quanto sia consentito al giudice, in una considerazione unitaria della condotta della parte, di trarre elementi circa la colpevolezza e la gravità dell'inadempimento dalla morosità che si sia protratta nel corso del giudizio, egli non può mai prescindere dall'indagine primaria sulla sussistenza dell'inadempimento al momento della domanda; con la conseguenza che non gli è consentito porre a fondamento dell'accoglimento della stessa la sola persistenza della morosità in corso di lite (Cass. civ., sez. III, 28 gennaio 1987, n. 805; Cass. civ., sez. III, 3 giugno 1981, n. 3601). Pertanto, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della l. n. 392/1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass. civ., sez. III, 10 novembre 2016, n. 22899). Di conseguenza, solo dopo aver effettuato il pagamento, il locatore avrà diritto di rivalsa nei confronti del conduttore (Trib. Nocera Inferiore 6 maggio 1999).

In conclusione, ai fini dell'accoglimento della domanda di risoluzione è necessario che l'inadempimento preesista rispetto alla proposizione della domanda giudiziale. Né, d'altra parte, l'accoglimento della domanda di adempimento - richiesta di oneri accessori pagati dal locatore al condominio in corso di causa - è precluso dal rigetto della domanda di risoluzione, posto che quest'ultimo si fonda sulla circostanza che l'inadempimento non fosse esistente alla data della notifica della intimazione di sfratto, mentre successivamente alla proposizione della domanda giudiziale l'inadempimento della parte conduttrice si era effettivamente verificato. A questo proposito - come osservato dal giudice di Torino - “non si applica al contratto di locazione la norma secondo la quale dalla data domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione (art. 1453, comma 3, c.c.)”.

Grasselli, Morosità (inadempimento), in Condominioelocazione.it;

Diana, La proprietà immobiliare urbana, vol.1, Milano, 2006, 470;

De Gioia - Dogliotti, Condominio. Diritti, obblighi, gestione, tutela processuale e mediazione, Milano, 2010, 511.