All'amministratore del condominio è precluso impugnare la delibera approvata dall'assemblea del supercondominio

Nel supercondominio, il potere degli amministratori di ciascun condominio è limitato, anche ai fini degli atti indicati dagli artt.1130 e 1131 c.c., alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio dai medesimi amministrati e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condominii, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quale l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del c.d. supercondominio, con la conseguenza che la rappresentanza processuale compete ai soli titolari delle porzioni esclusive.

Un Condominio appellava la sentenza di primo grado, con la quale era stata rigettata la domanda di nullità della delibera assembleare, assunta dall'assemblea del “Supercondominio Centrale Termica…”, avente ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo ordinario e successivo bilancio preventivo, per asserita illegittimità del calcolo del costo della quota di consumo del servizio di riscaldamento avvenuta in violazione del regolamento condominiale.

A fondamento della propria decisione, il Tribunale dichiarava la carenza di legittimazione dell'attore.

In estrema sintesi - e per quanto di specifico interesse - con l'appello il Condominio censurava la sentenza nella parte in cui il giudice di prime cure, in accoglimento dell'eccezione del convenuto, aveva affermato che il limite alla legittimazione dell'impugnativa, che si estende ai motivi di nullità della delibera, è previsto dall'art. 67 disp. att. c.c. ed il relativo diritto non è riconosciuto in capo al Condominio. Veniva, altresì, rilevato che la sentenza non aveva preso in considerazione alcuni elementi decisivi quali il fatto: che la delibera oggetto di impugnativa aveva inciso non solo sui diritti dei singoli condomini ma anche su quelli del Condominio; che nei rapporti tra le due compagini quest'ultimo rivestiva una posizione del tutto analoga a quella dei singoli condòmini comproprietari degli altri edifici membri, tanto è vero che nella ripartizione dei costi del riscaldamento solo al Condominio appellante veniva imputata e richiesta una sommaglobale, mentre agli altri comproprietari le spese venivano attribuire singolarmente e pro quota.

La Corte territoriale respingeva integralmente l'appello, con conseguente condanna del Condominio al pagamento delle spese di lite.

Il punto centrale della questione, emerso dal contenuto della sentenza in esame, concerne l'individuazione, nella realtà del supercondominio, del soggetto legittimato ad impugnare una delibera assembleare approvata dalla super-compagine, ovvero se questi possa essere il singolo Condominio oppure se il diritto spetti a ciascuno dei super-condominii.

La sentenza della Corte d'Appello di Milano ha richiamato alcuni principi giurisprudenziali espressi dalla Corte di Cassazione, secondo i quali: nell'ambito del supercondominio la rappresentanza processuale compete ai soli titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici che costituiscono il super-complesso (Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2019, n. 2279); spetta a ciascun condòmino, proprietario di una delle unità immobiliari ubicate nei diversi edifici che compongono il supercondominio, la legittimazione ad agire per le parti comuni degli stessi ed a partecipare all'assemblea, con la conseguente facoltà di impugnare le delibere assembleari (Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 2013, n. 4340); solo al singolo condomino è riconosciuto il diritto a procedere all'impugnativa poiché solo costui ha interesse a far valere in giudizio il proprio pregiudizio personale (Cass. civ., sez. VI/II, 9 marzo 2017, n. 6128) e, da ultimo, l'interesse ad impugnare non può essere riconosciuto in capo al Condominio neppure di fronte ad una delibera affetta da nullità qualora manchi l'interesse concreto alla sua caducazione, da valutarsi con riferimento ad un vantaggio effettivo, e non meramente astratto, che dalla pronuncia possa derivare al procedente (Cass. civ., sez. II, 05 febbraio 2020, n. 2670: fattispecie relativa alla ripartizione delle spese di riscaldamento, che gravano esclusivamente sui proprietari delle singole unità che compongono l'edificio). Secondo la Corte meneghina, il giudice di primo grado aveva correttamente applicato tali principi al caso portato alla sua conoscenza.

Ciò premesso, il giudice del gravame ha escluso che la delibera impugnata fosse affetta da nullità, poiché l'assemblea del supercondominio si era limitata ad approvare i costi del riscaldamento comune ed a ripartirli secondo i millesimi previsti dal proprio regolamento, pienamente validi ed imprescindibili anche alla luce delle opere ed installazione di contatori che il Condominio appellante, unilateralmente, aveva eseguito sull'impianto in spregio alla norma regolamentare che vietava, da parte dei condomini, qualsivoglia modifica dell'impianto stesso in assenza di delibera assembleare.

La dichiarata carenza di legittimazione attiva del Condominio rispetto all'impugnativa della delibera assembleare del supercondominio è stata fondata sulle modifiche introdotte dalla l. n.220/2012 di riforma del Condominio, per effetto della quale le norme di cui agli articoli dal 1117 al 1139 c.c. si applicano anche al supercondominio, ivi compreso l'art. 1137 c.c. che disciplina, da un punto di vista soggettivo, l'impugnativa delle deliberazioni assembleari: un diritto riservato ad ogni condòmino (persona fisica o giuridica) assente, dissenziente o astenuto, ma evidentemente non al Condominio che è mero ente di gestione e, come tale, non legittimato al riguardo.

La questione trattata deve essere analizzata alla luce di due norme che rappresentano una novità rispetto al previgente codice civile. Da un lato, infatti, abbiamo l'art. 1117-bis c.c. con il quale il legislatore, senza darne una definizione, ha disciplinato l'istituto del supercondominio che, di fatto, era sempre stato riconosciuto dalla giurisprudenza della Corte di cassazione come un fenomeno, da lungo tempo esistente ma, in realtà, orfano di un riconoscimento giuridico. Basti pensare, infatti, che già negli anni '90 (Cass. civ., sez. II, 08 agosto 1996, n. 7286), ma ancora prima, si parlava di supercondominio con riferimento a singoli edifici costituiti in altrettanti condomìni che avessero in comune taluni beni, impianti e servizi comuni - viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio del portiere, ecc. - legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, agli edifici, appartenenti ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sottoposti ad una regolamentazione, se il titolo non disponeva altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici.

Il testo dell'art. 1117-bisc.c. - come detto - non dà una definizione del supercondominio (ma, se andiamo a vedere, anche l'art. 1117 c.c. si limita ad identificare il condominio definendolo attraverso l'elencazione, anche se non esaustiva, delle parti comuni), ma lo rende “vivo” applicando, pur nel limite della compatibilità, a tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. le disposizioni che disciplinano il condominio negli edifici.

Vi è, poi, l'art. 67 disp.att. c.c. che disciplina l'istituto della rappresentanza in assemblea e che, al terzo comma, richiama espressamente all'art. 1117-bisc.c. introducendo (comma 3) una rappresentanza che potremmo definire forzosa, in quanto legata al numero complessivo dei partecipanti al supercondominio distribuiti sui singoli edifici che lo costituiscono. Superato, infatti, il numero di sessanta unità, ciascun condominio deve nominare il proprio rappresentante in seno all'assemblea chiamata a deliberare per la gestione ordinaria delle parti comuni del supercondominio e per la nomina del suo amministratore.

Ove tale decisione non sia stata assunta, ciascun partecipante si può rivolgere all'autorità giudiziaria chiedendo che la nomina sia determinata in via giudiziale. Stessa prerogativa è stata riservata anche ai rappresentanti dei condomìni già nominati i quali, previa diffida inviata ai condomìni che non vi abbiano provveduto, possono essi stessi intraprendere la via giudiziaria.

Fin qui la disposizione che disciplina la partecipazione alle assemblee ordinarie del supercondominio, che trova il suo fondamento nella necessità di garantire la costituzione del consesso assembleare, altrimenti impossibile quando il numero dei partecipanti sia particolarmente elevato e con la quale, di fatto, è stato superato l'ostacolo concernente l'obbligatorietà della partecipazione dei condòmini/supercòndomini all'assemblea annuale. Infatti, nel passato, si era giunti ad affermare la nullità per contrarietà a norme imperative, della clausola del regolamento contrattuale di condominio prevedente che l'assemblea di un cd. supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condomini o da singoli condomini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la composizione ed il funzionamento dell'assemblea non sono derogabili dal regolamento di condominio (Cass. civ., sez. II, 06 dicembre 2001, n.15476).

Tale norma, tuttavia, non esaurisce il suo effetto nell'ambito del consesso assembleare (costituzione dell'assemblea e processo di formazione della volontà) ma riguarda anche le condizioni per l'azione di impugnazione delle delibere assembleari prese dal supercondominio, rispetto alla quale si pone il problema di individuare il soggetto attivamente legittimato.

Una riflessione che viene da fare riguarda il fatto che se i partecipanti, secondo il disposto dell'art. 67, comma 3, disp.att.c.c. perdono il diritto di partecipare in prima persona all'assemblea del supercondominio perché “devono” essere rappresentati dal proprio delegato, la stessa considerazione si dovrebbe fare in campo processuale, negando agli stessi il diritto di promuovere l'azione di impugnativa. Tuttavia, così non è, perché la giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 26 agosto 2013, n. 19558) aveva affermato che nel caso del supercondominio, la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio per gli atti conservativi, riconosciuta dagli artt. 1130 e 1131, c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure cautelari soltanto per i beni comuni all'edificio rispettivamente amministrato, non anche per quelli facenti parte del supercondominio che, quale accorpamento di due o più singoli condominii per la gestione di beni comuni, deve essere gestito attraverso le decisioni dei propri organi e, cioè, l'assemblea composta dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo e l'amministratore del supercondominio.

Nell'articolata motivazione, la Corte territoriale, precisato che il supercondominio è un ente distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomìni, ancorché da essi composto aveva, tra l'altro, rilevato che la legittimazione attiva degli amministratori degli edifici componenti il supercondominio, quando i diritti fatti valere in giudizio siano vantati uti singuli, si può ritenere sussistente solo ove questi abbiano ricevuto un mandato unanime dai singoli condomini. Un orientamento che si è consolidato nel tempo in entrambe le giurisdizioni di legittimità (Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2019, n. 2279) e di merito (Trib. Torino 9 settembre 2019, n. 3980).

Si può, pertanto, ritenere che la Corte d'Appello di Milano si sia totalmente adeguata al consolidato orientamento giurisprudenziale sul punto, anche se, con riferimento al caso specifico, permane un'apparente discrasia tra il regolamento del supercondominio, che vietava qualsivoglia intervento modificativo attuato dal singolo condomino sul proprio impianto se non autorizzato dall'assemblea dell'ente complesso, e le modifiche apportate dal Condominio attore sul proprio regolamento, che si era adeguato alle norme di rango comunitario in tema di efficienza energetica e di ripartizione dei costi di riscaldamento (realizzazione del cappotto termico, installazione di contatori idonei a calcolare esattamente la quantità di energia consumata e quant'altro). Una discrasia che porta a considerare che la norma del regolamento del supercondominio era destinata ai singoli condomini, mentre l'intervento effettuato dal Condominio aveva riguardato l'intero edificio che, in tal modo, aveva raggiunto un interessante livello di risparmio energetico.

Forse, su questo punto, il giudice di merito è stato troppo risolutivo nel concludere, in poche parole, che la deliberazione assunta dal Condominio appellante non poteva essere opponibile al supercondominio trattandosi di atto interno al primo e, come tale, non legittimante l'impugnazione di una delibera validamente assunta dall'assemblea del supercondominio medesimo in conformità con i criteri al riguardo espressi dal suo regolamento.

Santarelli, Il rapporto non sempre armonioso tra assemblee e superassemblee e la pregiudicata facoltà all'impugnazione, in Condominioelocazione.it, 8 aprile 2021;

Scalettaris, A proposito del risarcimento del danno nel supercondominio, in Arch. loc e cond., 2021, fasc. 4, 383;

Santarelli, Assemblee del condominio e la difficile impugnazione delle delibere ordinarie nei condominii di edifici con oltre sessanta partecipanti, in Condominioelocazione.it, 25 agosto 2020;

Gallucci, Supercondominio, cause e condominii che lo compongono, in Condominioweb.com, 13 marzo 2018;

Gallucci, Assemblea del supercondominio, chi impugna se ci sono più di sessanta partecipanti? in Condominioweb.com., 11 agosto 2015.